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過往預測
大行U-TURN唱好樓市
(東方) 2016年9月7日
住宅樓價經歷年初短暫回落後迅速反彈,同時近期多個推售新盤更熱賣,大行陸續「轉軚」看好樓市。繼美銀美林之後,大和發表報告調整樓價預測,由原先預期今年下跌10%,改為上升1%,明年則預期會再漲5%,又指地產股在調整過後,可再展新升浪。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數,今年三月底曾跌至127.46點低位,之後指數開始逐步回升,截至八月底報136.21點,較低位反彈6.86%,按周則上升2.31%,為逾六年來最大單周漲幅。

大和為香港樓市預設「非常悲觀」、「悲觀」、「基本」、「樂觀」及「非常樂觀」五個情況,指近期市況均指向好方面發展,例如二手樓市自去年第四季之後,再沒有出現新一輪拋售潮,情況已接近於「非常樂觀」;近期新樓盤如元朗Grand YOHO及九龍啟德1號的發展商都有能力加價,顯示樓市由「基本」趨向「樂觀」。

由睇跌10%變看升1%

該行又表示,不預期政府會「減辣」,但「辣招」只是壓抑買樓需求,不是將之消除。以近日新盤銷情熾熱情況來看,是被壓抑的需求獲釋放所致,但新盤供應量不足,相信有關需求會流向二手市場,因此將一六年全年樓價預測,由原來下跌10%,調高至上升1%,對行業前景維持「正面」評級。
新世界低位累漲逾七成

近期多隻地產股由今年盤中低位反彈逾三成,當中新地(00016)累積反彈逾49%、新世界發展(00017)更累積反彈逾71%。

大和又認為,如果短期內沒有新資金流入,地產股將會出現獲利回吐,不過,當市場認為之前是過於悲觀之後,將會觸發地產股再度顯著上揚,並看好新地、長實地產(01113)、恒地(00012),投資評級均為「買入」。

事實上,美銀美林七月份發表報告認為,香港物業會受惠英國脫歐,原因是全球續有大量流動性,令利率維持低水平,同時港元與美元掛鈎,令港元免受匯價波動。該行原預期一六至一八年樓價累挫三成,改為累跌20%。

資深財經專家林一鳴最近於網上社交媒體表示,對近期大行改變今年樓市預測直言「真厲害」。他又說,樓市之所以沒有下跌,原因包括樓市升跌主要看就業情況及失業率,若失業率大增,或是很多「打工仔」薪金大減而被迫賣樓,樓價才會下跌,但這個情況沒有出現。他續說,市場經濟底下,只有市場參與者才會影響物件價格,因此要準確分析樓市負擔指數,應該只考慮市場參與者的負擔能力,估計最多只為香港較富有的三成人口。

王震宇:升市僅技術反彈

Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇則表示,樓價在今年第一季見底,並在第二、第三季有回升迹象,純屬技術反彈,原因是早前被壓抑的購買力被釋放,令新盤出現超買情況。

不過,他續指,由於外圍經濟有機會惡化,特別是歐洲及日本,以及多個國家大選等不穩定因素,相信負面情況在今年第四季及一七年第一季會逐漸浮現,屆時香港樓價有下跌壓力。不過,政府的樓市政策才是香港樓市最大主導因素,並且「好難估」,因此難準確預測樓價升跌幅度。