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過往預測
德銀:樓價再冧4成
(東方) 2016年6月7日
市場關注金管局何時放寬逆周期措施,「樓市大淡友」德銀發表報告認為,由於住宅樓價繼續高企,同時超過市民負擔能力,相信一八年中才是金管局放寬按揭最佳時機。預期至一八年樓價較現水平下跌三至四成。綜合銀行界人士意見認為,報告忽略利率及資金流對樓市的影響,但承認今年應該無望放寬。

德銀認為,金管局監察樓市六項指標,當中三項符合放寬按揭的條件,分別為樓宇成交量低、銀行無高槓桿的實質按揭貸款,及市場鮮有炒樓活動。餘下三項則有待觀察,分別為實質樓價較去年第三季跌約13%,不足以確認樓市轉勢,而且供款與收入比率繼續高企,及租抵過供。

該行預期,一八年中樓價將較現水平下跌35%,一八年底跌幅增至40%,剛好符合銀行批出的六成按揭成數;樓宇落成量至一八年達20,000伙,一九年更逾40,000伙,屆時為新一屆政府上場一年,為最佳時機放寬按揭。不過,放寬印花稅則要待樓價有更深調整始會出現。

須同時考慮加息因素

銀行界普遍預期今年無望放寬按揭,有香港銀行按揭部主管表示,認同德銀預期政府取回物業供應控制權後始放寬樓市「辣招」,但認為忽略利率及資金流動對樓市的影響。他又表示,四月新批按揭宗數反彈至近6,000宗水平,隨着市場氣氛好轉,已不期望放寬按揭,同時市場上已累積大量購買力,若「鬆綁」樓市會大幅反彈。

有中小型銀行金融產品部主管表示,儘管未來落成量會顯著增加,但要考慮發展商持貨能力,若物業落成但發展商不積極推出市場,供求依然可能失衡。他又指出,金管局逆周期措施中的供款與入息比率與壓力測試都基於利率回升風險,所以放寬按揭必須要考慮美國加息因素。

有「港版末日博士」之稱的交銀香港首席經濟及策略師羅家聰說:「樓價跌一成可以解讀為帳面上的調整,但跌兩成或以上已可確認轉勢。」換言之,不需要待樓價跌三、四成始符合指標。他維持樓價在四至五年內下跌40至50%的預測,又指本港首季經濟增長僅0.8%,其他如零售或出口亦不樂觀,難保香港的經濟調整只是剛開始,「只要負增長兩季便確認衰退,其實不難。」

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,政府已表明不會撤辣,加上以市民現時收入而言,樓價續處高水平,政府積極增供應目的在降低樓價,減辣會減低成效,預期短期不會減辣,但當樓價跌約30%,才有機會撤辣,預期最快要待二○一七年中。

不影響銀行資產質素

紀惠集團行政總裁湯文亮稱,放寬樓按不是只看樓價下跌多少,應視乎經濟環境,當經濟環境不佳,銀行要向市場釋放更多資金,同時政府要鼓勵消費,放寬樓按是最安全做法;政府早年出「辣招」是因供應不足,「辣招」壓抑需求,當供應充足,自然要撤辣招,否則需求減少,樓價大跌,這不是負責任做法。

市場亦關注樓價下跌,會否影響銀行資產質素,中銀香港(02388)執行董事兼風險總監李久仲表示,該行料樓市會繼續調整約10%,但指現時新做按揭成數平均為50%,處於健康水平,而且監管機構有審慎的監管要求。除非香港失業率大幅上升,市民還款能力大減,否則對該行的資產質素影響有限。