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過往預測
瑞銀看淡港樓 2年或跌25%
(文匯報) 2016年3月31日
本港物業市場與內地經濟關係密切,不過住宅市場卻表現分化。瑞銀昨日預計,隨着本港經濟波動,本港樓價在未來兩年有機會跌逾兩成,失業率今年或升至4.5%。至於內地樓市方面,一二三線城市樓價料繼續兩極化,預計在調控措施下,一線城市升幅或控制在一成內,而二三線則出現平穩或5%增幅。

瑞銀執行董事李智穎昨表示,內地經濟放緩,本港經濟一直轉弱,「真正的數據仍未完全浮現出來。」與此同時,目前二手成交量跌至近年新低,而未來4年潛在供應量則達8.7萬伙創近10年新高,預計未來樓價會繼續受壓,住宅價格自去年高峰期至今已跌約13%,料今年最多跌15%,明年亦有10%的跌幅,未來兩年合計跌幅最高達25%。

供應增加抑制二手

李智穎續指,近期開售的新盤不復往年七八成甚至紅盤的氣勢,反映市場觀望氣氛漸濃,而個別發展商亦因而調低定價或提供更高優惠。至於未來新盤會否出現減價潮,她認為仍要視乎發展商的實力、項目地區及貨量,可能與同區二手的差距收窄至5%至10%,而供應較多的地區受壓會更大。

被問到目前應否撤辣,李智穎認為,在美國放慢加息步伐的預期下,估計金管局不會在目前放鬆按揭成數。至於撤消特別印花稅則有機會令持多項物業的投資者馬上放盤,令盤源湧現,不過未必令樓價進一步下跌。

商場租金或跌15%

本地商場舖市方面,由於本港零售市道繼續吹淡風,同時未來3年本港陸續有新商場落成,本港商場舖租料臨壓力,瑞銀預計未來兩年整體商場租金將或下調15%,核心地區如銅鑼灣最多跌達25%,空置率料增加5個百分點。而訪港內地客人均消費逐漸減少,該行預料再跌多28%方能止跌。

至於內地住宅市場方面,近日陸續有城市出台政策以穩定樓價。根據該行數據,內地已落成但未售出的住宅有七成位於三線城市,逾兩成位於二線城市。瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管張知予表示,觀乎近年一二三線城市樓價升跌同步,當局想要遏抑一線城市樓價,亦要顧及如何去二三線城市的庫存。

深圳升幅「相對誇張」

張知予續指,一線城市中深圳去年樓價升幅達一半「相對誇張」,不過該城市的配套較完備,人口流動之大亦構成龐大需求,支撐着市內樓價。展望今年內地樓價走勢,一線城市料仍有5%至10%增長,但已較去年達21%升幅放緩。至於二線城市則有最多5%的增長空間,三線城市則在去庫存的政策下維持平穩,扭轉去年下跌1.5%的跌勢。

瑞銀今年經濟展望

本港

經濟增長   1% 
失業率    4.5% 
住宅樓價   ↓10%-15% 
民生零售舖租* ↓5% 
高檔零售舖租* ↓10% 
舖位空置率  ↑2個百分點 

*指商場舖 

內地 

經濟增長   6.2% 
一線城樓價  ↑5%-10% 
二線城樓價  ↑0%至5% 
三線城樓價  平穩 

製表:記者蘇洪鏘