本港物業市場與內地經濟關係密切，不過住宅市場卻表現分化。瑞銀昨日預計，隨着本港經濟波動，本港樓價在未來兩年有機會跌逾兩成，失業率今年或升至4.5%。至於內地樓市方面，一二三線城市樓價料繼續兩極化，預計在調控措施下，一線城市升幅或控制在一成內，而二三線則出現平穩或5%增幅。
瑞銀執行董事李智穎昨表示，內地經濟放緩，本港經濟一直轉弱，「真正的數據仍未完全浮現出來。」與此同時，目前二手成交量跌至近年新低，而未來4年潛在供應量則達8.7萬伙創近10年新高，預計未來樓價會繼續受壓，住宅價格自去年高峰期至今已跌約13%，料今年最多跌15%，明年亦有10%的跌幅，未來兩年合計跌幅最高達25%。
供應增加抑制二手
李智穎續指，近期開售的新盤不復往年七八成甚至紅盤的氣勢，反映市場觀望氣氛漸濃，而個別發展商亦因而調低定價或提供更高優惠。至於未來新盤會否出現減價潮，她認為仍要視乎發展商的實力、項目地區及貨量，可能與同區二手的差距收窄至5%至10%，而供應較多的地區受壓會更大。
被問到目前應否撤辣，李智穎認為，在美國放慢加息步伐的預期下，估計金管局不會在目前放鬆按揭成數。至於撤消特別印花稅則有機會令持多項物業的投資者馬上放盤，令盤源湧現，不過未必令樓價進一步下跌。
商場租金或跌15%
本地商場舖市方面，由於本港零售市道繼續吹淡風，同時未來3年本港陸續有新商場落成，本港商場舖租料臨壓力，瑞銀預計未來兩年整體商場租金將或下調15%，核心地區如銅鑼灣最多跌達25%，空置率料增加5個百分點。而訪港內地客人均消費逐漸減少，該行預料再跌多28%方能止跌。
至於內地住宅市場方面，近日陸續有城市出台政策以穩定樓價。根據該行數據，內地已落成但未售出的住宅有七成位於三線城市，逾兩成位於二線城市。瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管張知予表示，觀乎近年一二三線城市樓價升跌同步，當局想要遏抑一線城市樓價，亦要顧及如何去二三線城市的庫存。
深圳升幅「相對誇張」
張知予續指，一線城市中深圳去年樓價升幅達一半「相對誇張」，不過該城市的配套較完備，人口流動之大亦構成龐大需求，支撐着市內樓價。展望今年內地樓價走勢，一線城市料仍有5%至10%增長，但已較去年達21%升幅放緩。至於二線城市則有最多5%的增長空間，三線城市則在去庫存的政策下維持平穩，扭轉去年下跌1.5%的跌勢。
瑞銀今年經濟展望
本港
經濟增長 1%
失業率 4.5%
住宅樓價 ↓10%-15%
民生零售舖租* ↓5%
高檔零售舖租* ↓10%
舖位空置率 ↑2個百分點
*指商場舖
內地
經濟增長 6.2%
一線城樓價 ↑5%-10%
二線城樓價 ↑0%至5%
三線城樓價 平穩
製表：記者蘇洪鏘
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