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過往預測
陸東測市股好過樓
(東方) 2015年10月27日
金融海嘯以來,金管局總注資規模終突破一萬億元,期間恒指僅漲4.58%,但中原城市領先指數則漲近一倍。然而,買樓好過買股情況或逆轉,星級分析員陸東接受本報查詢時直言,樓市有下調壓力,料最多下跌20%,指:「股市比樓市更值得投資。」

金管局昨日再向市場注資31億元,為九月來第廿三次注資,合共注資1,352.4億元。不過,九月至今資金持續流入,主要是因為人民幣拆倉潮持續。

雙降短癮 恒指倒跌

事實上,上周五人民銀行減息及調低存準率,港股未受惠,恒指昨高開271點,獲利沽盤即湧現,恒指曾跌85點,全日跌35點,收報23,116點;國指由最多漲142點,一度倒跌57點,全日微升5點,收報10,747點,港股總成交736億元,港股沽空微降至63.04億元,沽空比率回落至8.66%。

本報統計顯示,金管局○八年至今共有六階段注資潮,總規模達10,066億元,當中○九年、一二年及今年四月注資均與資金流入股市有關。
淡友富瑞:樓價瀉五成


儘管每次注資潮期間,港股普遍升,可惜「埋單」未能顯著撐起港股,○八年七月注資至今,恒指僅微升4.58%,反而中原城市領先指數由○八年七月初的72.77點,暴漲至144.33點,漲幅高達98.33%。

不過,未來情況或改變,富瑞金融表示,樓價經歷七年的驚人漲幅後,或要一至兩年時間方回復正常水平,調整幅度料達三成,若樓市「硬着陸」,樓價跌幅更可能達50%,而是次調整或較金融風暴及金融海嘯時的下行周期為長。

德銀估計,未來四十八個月住宅樓價會下跌32%。該行表示,樓市已見頂,自八月份本港經濟加速惡化後,九月份有88宗低於市價的二手成交,截至上周四,十月份低於市價的二手成交更增至118宗。

招銀:22400可趁低吸

此外,本港供樓負擔比率已增至73%,為十七年高位,樓價對收入比率更達17倍,較九七年樓市見頂時的16倍還要高,加上明年將有逾二萬個住宅單位落成,按年增加52%,比過去十年平均數高72%,並是一○年來首次出現落成量高於平均銷售量。

陸東表示:「面對私樓與公屋供應增加、本地失業率向上、美債美息上調、中國經濟增長下滑四大因素,香港樓市一定有下調壓力,估計最多下跌20%。」

他又說:「其實依家二手市場成交額由高峰期回落差唔多10%,再跌多10%唔出奇,呢個跌幅相信喺十二至廿四個月內出現。」他又指,新盤開售要貼近二手樓價走勢,難獨善其身,新盤售價會有下調壓力。

儘管陸東認為,樓市回調20%屬健康調整,不會災難性下跌,但直言:「香港股市比樓市更值得投資。他說:「樓市有下調風險,買樓又要畀辣招稅,股市便宜,而且好多藍籌的息率高達4厘以上,又唔使畀稅,何樂而不為?」

招銀國際策略師蘇沛豐稱,目前恒指估值不算貴,股票息率回報較租金回報高,以盈富基金(02800)為例,息率回報達3.5厘,相對住宅扣除管理費及差餉的淨租金回報低於3厘,同時買樓需承擔流動性風險及高的交易成本。樓市下行壓力較大情況下,股票值博率較高,儘管短線港股或有回吐,但於22,400點小雙底「頸線」位可趁低吸納。

港股美國預託證券(ADR)周一早段個別發展,中移(00941)報93.497元,較港低0.353元;滙控(00005)報61.505元,高0.155元;騰訊(00700)報149.592元,高0.592元,按比例相當恒指輕微下跌6點。