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過往預測
瑞銀:樓價兩年內跌30%
(文匯報) 2015年9月30日
料樓市調整期較長 失業率或上升

香港文匯報訊(記者 梁偉聰)瑞銀早前發表報告,預期至2017年底,本港樓價將會下跌25%至30%,主要受經濟情況轉弱影響。該行中國香港地產研究部主管李智穎昨日於電話會議中表示,是次樓市調整,並非如過往般因突發事件而大幅下滑,反而是因經濟轉差,失業率可能上升,在未來2年多內將令樓價進入一段較長的調整期,而今年內最多調整約半成。

瑞銀的「黑天情景」預期,明年本港GDP可能會跌3%,失業率急升至6.4%。李智穎表示,本港經濟趨勢主要視乎外圍環境發展,認為發生「黑天情景」的機率不大。瑞銀對本港經濟的預測為今年下半年增長1.5%,明年增長1%;失業率由現時3.3%升至明年4.6%。

最快明年首季見下調趨勢

李智穎預期,本港在多項經濟因素積弱的情況下,預期是次樓價的調整期會較長及緩慢,要一段時間才可被完全消化,而美國加息只是其中一項因素。她估計,最快明年首季已開始見下調趨勢,因零售及酒店業可能會裁員,而失業率會是一個重要指標。

李智穎續指,失業率直接影響樓價水平,內地旅客消費減少,預料零售及酒店業將在明年新春過後調整人手,屆時失業數據會有明顯變化,相信樓價調整主要發生在明年,今年樓價最多跌5%,而失業率上升,亦會導致住宅租金下跌。

難料政府何時調整政策

對於近年政府積極增加土地供應,李智穎認為,雖然未來三年每年供應逾2萬個單位,不過仍未到1997年的巔峰,亦未大幅超出需求,因此相信是次調整不會如1997至1998年般急。政府昨日表示不會就樓市「減辣」,李智穎就指,如果政府在樓價開始向下時調整樓市政策,將影響現時的樓價預測,又指若政策針對非本地人來港買樓,或有助穩定高檔住宅的樓價走勢,但難料政府何時調整政策。至於近日樓市出現撻訂情況,她認為只是零星個案,並未形成趨勢。

奢侈品舖租2017年跌25%

另外,零售商舖租金方面,李智穎指出,去年整體零售銷售額逾40%來自非本地居民消費,這種情況並不健康,由於非本地人若不持續來港便會衝擊零售業。現時港元強勢,加上內地放寬外遊簽證,令本港產品價格上升及旅遊市場競爭增加。估計直至2017年底,非本地客高消費產品舖位租金將下跌25%,但有生活必需品零售「撐住」,料整體商場舖位租金下跌10%。寫字樓方面由於供應極少,加上內地開放資金控制,會帶動今年中環核心區域寫字樓租金上升10%,明年租金升幅持平。九龍東由於寫字樓供應集中,租金加幅會有壓力。