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過往預測
加息新周期 港樓價恐冧兩成
(東方) 2015年9月18日
美國加息是否意味樓價下跌?多項分析認為兩者關係不緊密,反而經濟增長與住宅供應是關鍵。

供應及經濟衝擊更大

美銀美林認為,即使美國加息,本港不需要緊隨其加息步伐,同時根據過往經驗,即使息率顯著上揚,樓價有升有跌。不過,交銀國際估計樓價下調壓力愈來愈大,加息周期開始後,樓價或下跌20%

美銀美林發表報告表示,經濟增長、就業情況以及樓宇供應對樓價的影響力,較息率變化來得大,如一九九四至一九九五年,本港最優惠利率增加225點子,樓價累跌7.3%,二○○五年增加275點子,樓價在二○○四至二○○六年上升超過四成,單是二○○五年漲幅也達6.3%,而且香港在二○○八年無完全跟隨美國的減息幅度,故港息未必會緊貼美息上升。

該行認為,若低息環境持續,股價較資產淨值折讓達四、五成的地產股將反彈。

該行又說,目前本港供樓負擔比率平均為67%,雖高於歷史平均59%,但仍低於九七年時的100%。若按揭息率上漲50、100、200點子,供樓負擔比率增4、9、17個百分點,惟從投資角度,相較成本,目前持有物業續有1%利差,就算加息,難見利差會返回九七年時的負6%水平。

財庫局:走資影響微

財經事務及庫務局局長陳家強認同有關說法,認為樓市受經濟及未來供應影響,大過息口的因素。至於政府何時會調整樓市措施?他表示暫時不會考慮撤銷「雙辣招」。

他又稱,從美國經濟復甦情況來看,當地有條件加息,又說量寬及低息環境持續多年,市場資金氾濫,無論何時加息都會有影響,但香港可不必過分擔心走資情況,原因是過去一段時間香港都有很多資金流入。

不過,交銀國際報告表示,新近「上車」人士,持有物業作投資的利差已是負數水平,可是近期某些屋苑租金已降逾20%。若住宅供應續增,加上新近換樓買家需在六個月內售出舊有物業,以避過雙倍印花稅,種種因素都令樓價下調壓力愈來愈大,未來六個月或跌10%,而加息周期開始後,樓價更有可能下跌20%。