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白居二改变了居屋的投资价值
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白居二改变了居屋的投资价值

 

曾渊沧教授

中原城市指数研究组主任
香港城市大学工商管理硕士课程前主任
2019年8月5日

  在「白居二」还未出现之前,居屋业主要出售居屋之前,必须先补地价,补完地价之后的居屋就成为私人住宅,与其他私人住宅无异,可以自由买卖,以市价转让。

  也因为要补地价,居屋的买卖不活跃,目前全香港己经补了地价,变成私宅的居屋不足20%,这说明绝大部分买居屋的人买了之后就长期住在居屋而没有换楼。

  补地价是以当前的市价来计算,因此,当年你少付的「比例」需以今日的市价补回,如果市价上涨,补地价的金额往往会高过当年你少付的地价优惠。

  举个例子,某个居屋,当年市价400万,房委优惠你30%,以280万元买入,现在你想补地价,并不是补上当年获得30%的优惠,即120万元,而是今日市价的30%,假设该居屋现在如果变成私宅,市价上升一倍,变成800万元,你得补800万元的30%地价,即240万元,当年你付280万元,现在补地价240万元,总成本520万元,获利280万元。

  如果你当年付得起400万元,直接付400万元买入私人住宅,假设目前楼价也是上涨一倍至800万元,利润是400万元,而且更灵活,可以随时出售,可以出租,而且私楼的升值潜质一般也比居屋强,难怪这么多年来,完成补地价的居屋并不多,买家准备一辈子住在居屋里。

  不过,有了「白居二」之后,居屋市场变了,现在,林郑月娥政府更将居屋的优惠比例大幅提高,由当年的7折变成今日的5.2(一般居屋)或更低至4.2(只供公屋租住者申请的绿置居),优惠率大幅提高,将来更可以免补地价出售给合资格的人。

  免补地价的「白居二」成交价往往与补完地价的居屋差不很远,居屋业主通过「白居二」方式出售居屋的利润大大提高,因此,现在居屋申请者就越来越多,最近的一次,共有32万人申请。 

白居二改变了居屋的投资价值
1. 白居二
2019-08-04 14:37
白居二完全扭曲了缘表居屋价格。未补地价居屋竟然可以卖到$12000-13000尺,有啲屋苑折扣率仲要差唔多50%以上! 白居二应该立即停止!
2. morgan
2019-08-04 22:32
诺贝尔奖得主朱棣文哈佛演讲:生命太短暂,你必须对某样东西倾注你的深情 !

来源:香港网

朱棣文(1997 年诺贝尔物理学奖得主,美国前能源部部长,哈佛大学荣誉博士)

感谢你们,让我有机会同你们一起分享这个美妙的日子。

我不太肯定,自己够得上哈佛大学毕业典礼演讲人这样的殊荣。去年登上这个讲台的是,英国亿万身家的小说家 J.K.

Rowling 女士,她最早是一个古典文学的学生。前年站在这里的是比尔・盖茨先生,他是一个超级富翁、一个慈善家和“电脑痴”(computer nerd)。今年很遗憾,你们的演讲人是我,虽然我不是很有钱,但是至少我是一个“书呆子“(nerd)。

我很感激哈佛大学给我荣誉学位,这对我很重要,也许比你们会想到的还要重要。要知道,在学术上,我是我们家的异类。我的哥哥在麻省理工学院得到医学博士,在哈佛大学得到哲学博士;我的弟弟在哈佛大学得到一个法律学位。

我本人得到诺贝尔奖的时候,我想我的妈妈会高兴。但是,我错了。消息公布的那天早上,我给她打电话,她听了只说:“这是好消息,不过我想知道,你下次什么时候来看我?”如今在我们兄弟当中,我最终也拿到了哈佛学位,我想这一次,她会感到满意。

接下来的第二乐章是送上门的忠告。

这样的忠告很少有价值,几乎注定被忘记,永远不会被实践。但是,就像王尔德说的:“对於忠告,你所能做的,就是把它送给别人,因为它对你没有任何用处。”所以,下面就是我的忠告。

第一,取得成就的时候,不要忘记前人。要感谢你的父母和支持你的朋友,要感谢那些启发过你的教授,尤其要感谢那些上不好课的教授,因为他们迫使你自学。从整体看,

自学能力是优秀的文科教育中必不可少的,将成为你成功的关键。

你还要去拥抱你的同学,感谢他们同你进行过的许多次彻夜长谈,这为你的教育带来了无法衡量的价值。当然,你还要感谢哈佛大学。不过即使你忘了这一点,校友会也会来提醒你。

第二,在你们未来的人生中,做一个慷慨大方的人。

在任何谈判中,都把最后一点点利益留给对方。不要把桌上的钱都拿走。在合作中,不要把荣誉留给自己。成功合作的任何一方,都应获得全部荣誉的 90%。

电影《Harvey》中,Jimmy Stewart 扮演的角色 Elwood P. Dowd,就完全理解这一点。他说:“多年前,母亲曾经对我说,‘Elwood,活在这个世界上,你要么做一个聪明人,要么做一个好人。’”

我做聪明人,已经做了好多年了……但是,我推荐你们做好人。你们可以引用我这句话。

我的第三个忠告是,当你开始生活的新阶段时,请跟随你的爱好。 如果你没有爱好,就去找,找不到就不罢休。

生命太短暂,所以不能空手走过,你必须对某样东西倾注你的深情。我在你们这个年龄,是超级的一根筋,我的目标就是非成为物理学家不可。

本科毕业后,我在加州大学伯克利分校又待了 8 年,读完了研究生,做完了博士后,然后去贝尔实验室待了 9 年。在这些年中,我关注的中心和职业上的全部乐趣,都来自物理学。

我还有最后一个忠告,就是说兴趣爱好固然重要,但是你不应该只考虑兴趣爱好。当你白发苍苍、垂垂老矣、回首人生时,你需要为自己做过的事感到自豪。

物质生活和你实现的占有欲,都不会产生自豪。只有那些受你影响、被你改变过的人和事,才会让你产生自豪。

在贝尔实验室待了 9 年后,我决定离开这个温暖舒适的象牙塔,走进我眼中的“真实世界”——大学。我对贝尔实验室的看法,可以引用 Mary Poppins 的话,“实际上十全十美”。但是,我想离开那种仅仅是科学论文的生活。我要去教书,培育我自己在科学上的后代。

我在斯坦福大学有一个好友兼杰出同事 Ted Geballe。他也是从伯克利分校去了贝尔实验室,几年前又离开贝尔实验室去了斯坦福大学。他对我们的动机做出了最佳描述:

“在大学工作,最大的优点就是学生。他们生机勃勃,充满热情,思想自由,还没被生活的重压改变。虽然他们自己没有意识到,但是他们是这个社会中你能找到的最佳受众。

如果生命中只有一段时间是思想自由和充满创造力,那么那段时间就是你在读大学。

进校时,学生们对课本上的一字一句毫不怀疑,渐渐地,他们发现课本和教授并不是无所不知的,於是他们开始独立思考。从那时起,就是我开始向他们学习了。 ”

我教过的学生、带过的博士后、合作过的年轻同事,都非常优秀。他们中有 30 多人,现在已经是教授了。他们所在的研究机构有不少是全世界第一流的,其中就包括哈佛大学。我从他们身上学到了很多东西。即使现在,我偶尔还会周末上网,向现在还从事生物物理学研究的学生请教。

我怀著回报社会的想法,开始了教学生涯。我的一生中,得到的多於我付出的,所以我要回报社会。

最后,你们是人道主义者,我要求你们为了人道主义说话。气候变化带来的最残酷的讽刺之一,就是最受伤害的人,恰恰就是最无辜的人——那些世界上最穷的人们和那些还没有出生的人。

这个最后乐章的完结部是引用两个人道主义者的话。

第一段引语来自马丁・路德・金。这是 1967 年他对越南战争结束的评论,但是看上去非常适合用来评论今天的气候危机。

“我呼吁全世界的人们团结一心,抛弃种族、肤色、阶级、国籍的隔阂;我呼吁包罗一切、无条件的对全人类的爱。你会因此遭受误解和误读,信奉尼采哲学的世人会认定你是一个软弱和胆怯的懦夫。但是,这是人类存在下去的绝对必需。……我的朋友,眼前的事实就是,明天就是今天。此刻,我们面临最紧急的情况。在变幻莫测的生活和历史之中,有一样东西叫做悔之晚矣。”

第二段引语来自威廉・福克纳。 1950 年 12 月 10 月,他在诺贝尔奖获奖晚宴上发表演说,谈到了世界在核战争的阴影之下,人道主义者应该扮演什么样的角色。

“我相信人类不会仅仅存在,他还将胜利。人类是不朽的,这不是因为万物当中仅仅他拥有发言权,而是

因为他有一个灵魂,一种有同情心、牺牲精神和忍耐力的精神。

诗人、作家的责任就是书写这种精神。他们有权力升华人类的心灵,使人类回忆起过去曾经使他无比光荣的东西——勇气、荣誉、希望、自尊、同情、怜悯和牺牲。 ”

各位同学,你们在我们的未来中扮演举足轻重的角色。当你们追求个人的志向时,我希望你们也会发扬奉献精神,积极发声,在大大小小各个方面帮助改进这个世界。这会给你们带来最大的满足感。

最后,请接受我最热烈的祝贺。希望你们成功,也希望你们保护和拯救我们这个星球,为了你们的孩子,以及未来所有的孩子。
3. 引刀一快
2019-08-05 07:34
住,系刚需


赚钱,系刚需中嘅刚需


唔想蚀钱,就系刚需刚需刚刚需


4. 引刀一快
2019-08-05 07:34
住,系刚需


赚钱,系刚需中嘅刚需


唔想蚀钱,就系刚需刚需刚刚需


5. 我有一计
2019-08-05 08:03
我有一计:当局应该推出「白居三」、「白居四」、然后再「白居五」⋯⋯,哈哈嘻嘻嘻,嘻嘻嘻哈哈。
6. 我要说:
2019-08-07 18:53
《苍天无眼》无语问:不是为《下一代》吗?你说呢?苍天啊!苍天啊?苍天#《苍天要开口》/《苍天真的无眼》吗?衆生问:
7. 我要说:
2019-08-25 19:00
《闭関不出口》#是对付老美的良策!你说呢?
8. 我要说:
2019-08-26 21:52
《降低进口関税》/《增加出口関税》《大量进口》用尽老美#印给你的《白条》是绝招#买两年时间缓冲期#贸易战必胜!?你说呢?
9. 我要说:
2019-09-01 09:42
《还谈甚么》?《笨蛋》!?这是《空气/水/粮食》的问题啊!你说呢?#天有《天意》#地有《地道》#人有《人心》/缺一不可!《缺一伤肋》《缺二错骨》《无三烧身》#明察!?
10. 我要说:
2019-09-01 09:50
这个时候还说甚么《5G》《AI》?不如《科学养猪》来锝实在#《老任》你说呢?
12. 十郎
2019-09-01 11:58


      “ 头头是道 ” ,你说呢 , 哈哈哈哈哈哈。

13. 谁可估计
2019-09-01 14:14
与其睇埋啲《语无伦次又赖有深度,佛偈梦呓式,加埋啲认屎认屁风格,攻击别人抬高自己》嘅淡棍留言,(我要说)兄的留言顺眼好多。
14. 十郎
2019-09-01 16:05


      我一早推荐叶刘做啦。又话好打得 , 好打个屁。

15. 我要说:
2019-09-09 20:44
#不顾《身家》/《生命》之忧!?为《刍狗》向苍天发出哀求#《超人》果然《超人一等》!令人佩服#香港人《感激不尽》苍天你说呢?
16. 我要说:
2019-11-16 12:31
#是时候停一停给《区选》的机会#民意所在!!!!?#不可不察?你说呢?
17. 我要说:
2019-11-16 21:47
厉害果然厉害!老古师傅你说甚么?拿纸拿笔别忘拿酒来!师傅你老人家要写甚么呢?#第八种武器《扫把》你说呢?我要说的是#这才是《光荣传统》《真正民心》高高高!!!!!
18. 我要说:
2019-11-21 18:20
#这个时候还跟《老美》谈减《关税》有用吗?《弄错用神》你说呢?我要说的是《老美关税》是要你货物《加价》/《生产量减少》这些年《低价》出口给《老美》厂商为求利润只好大量生产浪费资源#现在只好跟《老美》谈价格/千万不要谈《关税》#切记!!!####《贸易战必胜》
19. 我要说:
2019-11-23 15:05
《老美关税》是她们的《家事》!严格来说是《进口商》的问题!作为《出口商》我们最好用《加价》来付它而不是《减价》《货币贬值》去为《进口商》分忧!!?#这样做《老美关税》就袋袋平安/你要《老美》吐出来《谈何容易》?你说呢?我要说的是将产品加价等《进口商》去找它们政府谈《关税》!#不用怕产品加价卖不出去#不信去问《老任》?便宜好用5G怎麽样?《老祖宗》有交代《需要一定买》/《不要喊爷都没用》?###切记!!!
20. 我要说:
2019-11-24 18:33
《区选》完了#不要再误判《民意》#《真正武器》是《扫把》#扫扫扫扫是高招/扫的是《民心》#不论《谁》拿《扫把》出来都没问题/没人说更不怕《外人》讲!!!!?你说呢?我要说的是#民主/公平/合理#《雨伞》对《扫把》比高下!!!!##人家出《雨伞》你不能拿出Ak47##赢了都不光彩何况输了!!!!别忘了甚么是《光荣传统》!!!?
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