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細樓虛火豪宅實淡
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細樓虛火豪宅實淡
 
何熊輝
2019年11月2日

  自政府放寬樓宇按揭上限之後,即時帶旺千萬元以下的二手樓交投,再加上按揭息率,細價屋苑的交投持續旺盛,上車客蜂擁入市,對九月份零售數額按年大跌18%,以及第三季經濟增長負增長2.9%的嚇人數字,並不在意。反觀富人熱愛投資的舖位豪宅,交投仍一潭死水。現時樓市就出現基層心紅,老闆心虛的現象。

  一般企業家及投資者,最重視具前瞻性的經濟數字不斷惡化,因此開始縮減投資額在所難免,豪宅舖位停購之餘,部份物業更因資金調動需要放賣,結果豪情老闆變得審慎,舖位租售價急挫,豪宅空置率也在上升,看見這樣的形勢,投資者大多穩縮了。

  至於一般的打工基層,現時未必有即時有切膚之痛,主因是減薪未完全普及,失業率仍未突破3%關口,加上政府牽頭提高按揭上限,加上按揭息又調減,因此一般上車客反覺自己較前富有了,因此細價二手屋苑近期交投甚火熱。

  基於本港現時已進入技術性衰退,全年的經濟增長估計在負1.5至2之間,因此明年初失業率有機會開始上升,屆時上車盤交投也可能會受影響,不過現時至年底期間,放寬按揭政策的抗奮性仍持續下,上車盤交投仍會暢旺,樓價更可逆向回升。

  基於明年經濟仍甚不明朗,因此明年樓價沒有大升的條件,千萬以上的物業,交投仍會較稀疏,大價豪宅更可能有價無市,上車盤樓價則橫行偏軟,並撐起整個樓市的交投。

細樓虛火豪宅實淡
1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-11-02 19:22

2019年11月2日

上車前慎思三大要點

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政府宣布放寬按揭成數後,不少二手業主反價封盤,反價幅度介乎5%至10%,部分屋苑成交更創歷史新高。反映地產經紀對後市預期的中原經紀人指數CSI,於截至10月21日的一周錄得61.25點,較前一周約30點水平倍增,指數愈接近100,即愈多經紀看好後市,相反愈接近零則愈看淡。

由於地產經紀掌握市場最新成交及即將可能會成交的數據,CSI很多時會領先樓價,在大型轉角市時尤其值得參考。


短期無論樓價和成交均見V形反彈,有意上車的市民應先冷靜評估自身的財政狀況,並了解銀行的按揭審批態度,切勿在未準備好的情況下倉卒作決定。

下決定之前,準買家應細思以下三點:

一)客觀分析正反兩方的理據,特別是一些由數據支持的觀點,同時必須考慮其他可能性;

二)親自求證及觀察市場實際狀況;

三)按個人財力及風險取向,自行作壓力測試。

當中,第一及第二點的比重各為15%,第三點的比重為70%,主要是因為掌握自身狀況比推測未來市場走勢來得可靠。


先談第一點,看好未來樓市的最主要理據是低息環境及兩三年後將出現的供應斷層,放寬按揭亦會刺激換樓意欲。


不少高收入低資產的中產家庭以往沒有足夠首期買入心儀單位,因此以租住方式解決生活需要,


雖然這些人之前也有足夠首期買入一些四五百萬的單位,但該些住宅的質素不符合他們的要求,故在新政策下,預期800萬至1000萬的三房單位(特別是市區樓)將跑贏大市,同時市區兩房樓價亦會相對硬淨。

注意有否足夠防守力

看淡樓市的觀點包括中美貿易戰、本港社會運動持續與經濟下行。此外,樓市也有可能已步入下降周期。


歷史告訴我們,本港樓市的周期大致為20年,當中包括15年上升期與之後5年的下降期,由2003年至今年6月,樓市已上升16年,未來5年會否反覆回落?

大家必須親身去睇樓,才可知道最新市況,這亦是上文提到的第二點。由於今次放寬按揭的力度比預期大,因此能快速下決定的,往往是早前一直有睇樓的那班買家,到現在才去看就已經遲了。在市場氣氛「淡中有穩」的情況下,往往就是買樓的較佳時機。

最後一點就是按個人財力及風險取向自行作出壓力測試,如果未上車但有自住需要,確定供款無問題,又有心理準備未來5年樓市可能會步入下降期的話,在今天決定上車相信沒有問題。


但若你已有自住單位,再決定是否買樓投資收租,風險就會變得不一樣。當然,經槓桿後的租金回報率仍遠高於供樓利息,但須注意流動資金是否足夠, 最鍾意睇到引刀大陸傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意,受近期社會訴求影響挪銀埋一舊!識做啦,快D減價係基本訴求!




2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-11-02 19:58

李嘉誠“捐錢不捐地”,有什麼玄機?


嘉誠的一舉一動,都是媒體關注的焦點。

 

10月29日,李嘉誠基金會通過官網宣佈:捐出2億港幣,支持香港目前凋敝的餐飲業。


公告稱:香港正面臨“前所未有的挑戰”,其中餐飲業形勢比當年“非典時期”還要嚴峻,整體營業額大跌30%,已經有至少200家餐廳關門並遣散員工。李嘉誠基金會將拿出2億港幣,給每個符合條件的“中小型食肆”發放6萬港元的“應急錢”最鍾意睇到引刀大陸傻嗨及浪子心聲嘅收租契家佬D生意,受近期社會訴求影響挪狠埋一舊!識做啦,快D減價係做老嗨的基本訴求!

 

根據公告:只要申請者符合中小企定義,雇用少於50人,持有效商業登記及飲食業牌照(普通食肆/小食食肆/ 燒味及滷味店)便可申請。

 

10月4日,李嘉誠基金會曾發佈公告稱:為了支援香港本地中小企業,配合港府的“20億中小企備用資金計畫”,基金會宣佈捐款10億港元。

 

此次給餐飲業發放的2億捐款,屬於10月4日李嘉誠基金會宣佈的10億捐款的一部分,為“第一期應急錢”。

 


3. 古士佳
2019-11-02 20:35
買樓首期門檻及供樓成本下降,帶動市場放盤增加,近期放售單位「唔平」,長遠難吸引買家。相信兩至三個月後經濟明顯轉差,不少人需要套現而出售股票或轉賣物業,屆時樓價便回落。
另方面,受社會持續動盪影響,政府最新公布的樓價走勢持續向下。據差餉物業估價署資料,今年9月份私人住宅售價指數報380.5點,已經連跌四個月,按月下跌約1.83%,而第三季的按季跌幅達3.35%,兩個時期的下調幅度同樣為去年底後最大。
4. 工友
2019-11-03 00:42
睇返之前啲文章,笑咗!
6. 樓市見底
2019-11-04 08:30
行政長官林鄭月娥10月中發表最新一份《施政報告》宣布放寬按保樓價上限,以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後,樓市隨即出現轉勢跡象。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全直言,樓價已經見底,並將重返較長的正常上升周期,預計往後樓價每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年經濟未明朗化,樓價會繼續向上;用家及投資者以600萬至800萬元的單位為目標,主打大眾市場的發展商能夠受惠。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-11-04 12:27

2019年11月4日

專訪

花旗:樓價已見底重拾升軌

行政長官林鄭月娥10月中發表最新一份《施政報告》宣布放寬按保樓價上限,以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後,樓市隨即出現轉勢跡象。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全(Ken Yeung)直言,樓價已經見底,並將重返較長的正常上升周期,預計往後樓價每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年經濟未明朗化,樓價會繼續向上;用家及投資者以600萬至800萬元的單位為目標,主打大眾市場的發展商能夠受惠。

上漲周期可長達30個月

花旗於《施政報告》公布當天曾發表報告,指樓價會較原本預期更早反彈,明年2月前或會見底。楊海全近日接受本報專訪時表示,受惠政策新措施,釋放遏抑多年的置業需求,近期樓市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)因數據滯後,相信月內便見底;而當社會事件理順,樓市料可恢復正常,一如以往樓價升軌可持續12至30個月,而一般跌市由高位回落5%至7%便會掉頭再上。

CCL年初至6月高位一度累飆11%,之後回軟,現時已由高峰下調約6%並見底,估計往後每月回升1%,今年全年樓價可漲約5%,與年初預測相符。至於明年整體表現,他預計能延續升勢,儘管下半年有機會較上半年弱,但全年計依然會上揚。

寬按保托市 籲買600萬住宅

問及現時是否買樓好時機?他說:「梗係啦!建議主攻600萬至800萬嘅單位,如果你有名(符合首置資格)嘅話,而家一定要買,600萬嘅樓只要60萬(首期),賣畀下一個,升到800萬佢都80萬可以買到,升到800萬係好容易,會因此將所有買家集中在這個類別,會極度跑贏,用家買之外,投資者都會買,攞60萬去賺200萬,槓桿係超巨型。」

楊海全又提到,《施政報告》造成的托市效果屬副作用,措施目的是趁樓市下跌,把過去8年被政府遏抑的需求釋放,而1000萬元以下單位佔市場交投近80%,釋放需求後自然推升樓價。他解釋,目前本港市民置業率僅65%,較正常置業率71%,以及新加坡的85%和中國的90%相比下,可見尚有大量置業需求。同時,提供租金津貼會對低端住宅租金有支持,業主投資回報增加,可支持大眾市場樓價。此外,滙豐上周帶頭減息,息口已是減無可減,往後走勢平穩,市場也不用擔心利率再上調。

他形容現屆政府的樓市政策是為求「撥亂反正」,處理之前兩屆政府錯誤收緊平均按揭成數的做法,重新連接斷裂的置業階梯,而中產人士將可享受樓價升幅。他認為,樓市辣招不會調整,過往政府推出的需求管理措施成效不彰,林鄭也指需求管理措施沒有意義,故特首想透過增加供應解決樓市問題,只是在短時間內難以扭轉。

上車變容易 納米樓受累

市民上車變得較為容易,近年被視為首期不足的納米樓「替代品」,可能乏人問津,楊海全預期,納米樓這奇怪產物的樓價升幅將跑輸很多,CCL儘管具代表性,但並不涵蓋納米樓,因此就算這類樓價暴跌也不會對CCL造成影響;面對這種情況,發展商應不難迅速變陣,把兩個納米樓單位打通改作正常住宅銷售。1000萬元以上住宅同樣受惠新措施產生的溢出效應,但2000萬元以上豪宅則難以受惠,加上空置稅問題,發展商只會提供一定比例的豪宅供應, 最鍾意睇到引刀大陸傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意,受近期社會訴求影響炒銀埋一舊!識做啦,快D減價係做人的基本訴求呀!

地產股方面,楊海全重申,地產股並非一面倒受惠《施政報告》的樓市措施,就放寬按保釋放置業需求而言,較看好專注經營大眾市場的發展商。地產股股價會繼續企穩,惟未必能回到年初高位,推薦新地(00016)、恒地(00012)、新世界(00017)。

楊海全曾於中銀國際地產研究部及德銀地產研究部任職,2010年加入花旗地產研究部,其團隊已連續9屆獲得《機構投資者》亞太地產研究冠軍。

採訪、撰文:陳遠威

 

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11. 輝粉
2019-11-07 09:51
輝哥終於講人話,好感動😭
12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-11-08 07:36

惠港措施16項涉教育專業互認

惠港措施16項涉教育專業互認

昨日在北京召開的粵港澳大灣區建設領導小組會議,同意推出16項惠民措施,除了廣為外界關注的跨境理財通、放寬港人到大灣區9個城市買樓等措施之外,還涉及醫療和教育等範疇,以及協助多個專業界別進入大灣區內城市的措施,包括法律界、建築界及保險界等,並積極推動大灣區成為創新科技中心。

根據新措施,在大灣區城市工作的香港居民,其子女可獲與內地居民同等教育安排,包括享受學前教育服務、參加中考及入讀高中;而為便利港人就醫,中央容許在大灣區內地城市的指定港資醫療機構,使用已在港註冊藥物和常用醫療儀器;持香港永久性居民身份證的外國人,可申請辦理有效期2至5年的簽證或居留許可,藉此鞏固香港的地區人才樞紐地位。

港澳建築業優惠全國通行

另外,也有多項措施協助專業界別,進入大灣區的內地城市。以法律界為例,推出香港與內地律師事務所合夥聯營措施、法律顧問措施、特設考核措施等;司法部亦同意,允許合資格的香港法律執業者,通過特定考試,取得大灣區內地城市執業資格,從事一定範圍的內地法律事務。

就建築界專業人士,新措施延續已到期的專業資格,並讓具專業資格的香港建築師、結構工程師,與內地相應協會會員展開資格互認,並將港澳建築業人士在內地執業優惠政策實施範圍, 擴展至內地全境。銀保監亦同意延續在償二代(「中國風險導向的償付能力體系」)下,給予香港的優惠措施,有效期1年,至2020年6月30日。

推動創新科技方面,新措施支持深港科技創新合作區建設,在便利人員、資金、貨物、訊息等,制定配套支持政策;並計劃實施便利生物材料入境通關的措施;亦會放寬內地人類遺傳資源過境港澳的限制,推動香港醫療科技發展。

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