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一個解決香港土地供應的「終極方案」
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一個解決香港土地供應的「終極方案」
 
伍華強
規劃署前助理署長
中央政策組前政府城市規劃師
中央政策組前特邀顧問
地產代理監管局前行政總裁
2018年8月30日

首先強調,本文屬個人建議,本人是退休公務員,並不代表任何人、任何團體,沒有任何利益,所以絕對獨立。

An Ultimate Solution for Land Supply in Hong Kong

前言

1. 香港可供發展而又未發展的土地基本上全在新界,這些土地直至七零年代末期仍大部份用作農業用途,地契全屬「集體官契」 (Block Crown Lease)。

2. 按地契,業主沒有發展權 (注: 牽涉建築物條例下的構建物) 。這些農地絕大部份地勢平坦,粗略估算,面積大概有八千到一萬公頃。

3. 七零年代中期開始,政府在新界拓展新市鎮,除了大量填海外,就是以「官地收回條例」收回農地。新市鎮以外的農地,因為1983年一個法庭案例,地貌大變。時至今日,新界農地有一大部份被改作其他用途,環境受到很大的破壞; 更大部份被荒廢。據政府估計,現在只有不多於四百公頃是活耕地。

4. 另一方面,人口增加,住屋需求增加,應付經濟發展等原因,香港需要大量土地以供發展。究竟土地應從那裏來,是今日社會最熱議議題。政府委任的「土地供應專責小組」(下簡稱小組) 提出多項建議增加土地供應,其中有幾項是針對新界農地的,已經進行公眾諮詢四個多月了。

小組公私營合作(PPP)建議

5. 小組的建議如下:

a. 新界有大量私人擁有農地閒置。

b. 原因是閒置土地缺乏基礎設施(基建)。

c. 小組建議政府提供基建作為誘因,誘使閒置土地業主發展住屋。

d. 條件是業主要把一定比例的 (土地或房屋單位?) 作公共房屋用途。

e. 這就是一個小組委員常掛在口邊的: 「政府出豉油,業主出雞」方法。

事實是什麼?

6. 眾所周知,新界面積大、有規模、屬於單一業權的農地,擁有者主要是香港幾大地産發展商。當然還有數以百計的小業主,但相信他們並不是 PPP 的對象; 或是說他們根本沒有條件跟政府做「伙伴」。

7. 過去二十多三十年,地産發展商在新界原農地改建為大型私人屋苑的過程告訴我們:

a. 這些大型私人屋苑所座落之農地,原本也完全沒有基建。

b. 只要農地面積夠大,要解決高密度發展所需之基建易如反掌,完全不是問題,而所需成本,相對整項發展所需成本,微不足道。

(事實上,要求發展商在規劃藍圖以外的發展(俗稱“野貓”式發展,Sporadic Development) 要自行完全解決,以及自資興建,所需基建是國際慣例。以英國為例,除了規劃批准制度外,還有特别條例管制設施的提供e.g. Section 52 Agreement (TCPA 1971),now Section 106 Agreement (TCPA 1990)。亦即是說,香港處理這類發展模式跟外國處理方法相似。)

c. 在香港,這些發展有一特色,就是整項發展由規劃批准到完工時間很長(現在興建中的項目,很多是二十多年前“發屋癲”(即推行八萬五) 時已獲規劃批准),這跟香港一般商人做事非常有效率的名聲背道而馳。主要原因是發展商“拖工”,相信是要配合公司的商業運作,包括售樓目標,業務規劃等,更不會讓供應充斥市場,影響節節上升的價格。其實這也是價格操控的技倆。

d. 過往的例子告訴我們,這些地產商現在手上的所謂「閒置」農地,並非「閒置」,而是他們的「土地儲備」。暫時放在一旁也絕非因為沒有基建,或者沒有方法解決現時缺乏基建的問題。

e. 這些「土地儲備」對他們的公司業務、公司商業運作的短期、中期以至長期的持續發展都非常重要,因此也對其公司股價非常重要。

地產商面臨的挑戰

8. 地產商手上的新界農地,相信主要在上世紀80年代初期開始集結,而位置都是在當時已訂定的新市鎮邊界以外。而政府直到現在為止,在新界發展住屋,主要還是集中在新市鎮內。

9. 在新市鎮內,對於農地的處理,政府的政策是非常清晰的,也是非常一貫的(very consistent),就是以「官地收回條例」收回發展,對原業主以農地價格作出賠償 (現金; Letter A (A類換地權益書);Letter B等制度,可在網上查到)。在發展藍圖裏面的農地是完完全全的收回,以作土地平整,興建基建等,土地整理工程完成後,土地就依據規劃藍圖上規劃好的用途配置或出售。

10. 跟據「官地收回條例」,港督會同行政局 (簡稱ExCo) 決定強制收回土地就會被視為為了「公眾利益」;而條例亦容許收回的土地,可再被拍賣或以私人合約再批租 。或許有人會問,收回私人土地,經處理後 (一些) 土地又拍賣作私人發展,莫非英國人不尊重私有産權? 莫非港英政府不知收回私人農地用作發展所牽涉的業權問題嗎? 答案當然是: 非也! 政府當年的考慮,應該是若發展留給原農地業主,時間性會變得非常不確定,由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要,牽涉重大公衆利益,因此Programming及Integrity of Plan 應比農地業權更重要,做法跟英國發展新市鎮時的做法是一樣的。

11. 其實政府這做法,在1991年曾遭法律挑戰。申訴人認為ExCo決定將私人土地,包括農地和屋地,收回之後又將土地拍賣作商住用途 (法定大綱圖上指示用途) ,不應視為為「公眾利益」。當年高等法院判政府勝訴 (Chan Lau Fong and Others vs AG)

12. 因此,我們可以很肯定的說,地產商當年在新界新市鎮以外集結農地是純粹的「炒賣行為」。因為若政府當年擴展新市鎮的邊界,到以外的地方,這些農地必被根據一貫政策強制收回無疑,地產商一定心知肚明。但由於種種原因,政府並沒有這樣做,就算1996年發表全港發展策略檢討報告,建議發展洪水橋、古洞、粉嶺北等新市鎮,這些建議也一直沒有進展。

13. 到90年代香港“發屋癲”,造就機會讓地產商建議在其手上農地上大規模發展高密度住宅。既然他們能完全解決基建等問題,又獲城規會批准,政府作為土地大業主,也樂於為這些發展更新地契 (正確的叫原址換地 In Situ Land Exchange)。不單如止,政府更為這些發展度身訂造政策,即農地需大於一定面積,才接受換地發展。這政策間接鼓勵「囤積」土地,而囤積的自然結果就當然是「居奇」,這亦是很多人指責政府政策造就了地產霸權的出現。

14. 原來「牛屎」真的可以變成「黃金」!

15. 時移勢易(或“逆”),現時社會要求政府推展新一輪的新市鎮發展以滿足住屋需求的呼聲和壓力很大。若政府落實推展新一輪的新市鎮在新界發展,而又用「一貫政策」、「行之有效」的政策強制收回農地,地產商手上的未用的「黃金」,隨時變番「牛屎」﹗

16. 大家想想,地產商會「甘心」嗎?

究竟PPP是誰的主意? 會有效嗎?

17. 地產商基於面對的「危機」,一定出盡八寶,試圖影響政府政策。因此有理由相信,他們一方面向政府提出PPP的概念,誘使政府改變政策﹔另一方面,透過不同渠道威脅政府,若政府依循「一貫」、「行之有效」政策,就以司法覆核(JR)回應,拖死政府的工作。

18. 假如政府「落搭」,採用PPP模式,這方法會有效地、快速地提供大量公私營房屋嗎? 答案簡單不過——這是不會發生的。因為地產商要(或只會)顧及自身利益,即商業及業務運作。要長遠、持續、依據市場情況做生意,才可有力支持股價。地產商到時只會跟政府拉拉扯扯,「時辰到」就PPP﹔而政府就被人拖住鼻子走,再一次俾人「搵笨」﹗

19. 當然,亦有很大可能是小組基於無知,錯誤理解,又或出於不設實際的良好願望,去「勾搭」或「勾引」地產商。

20. 如果是這樣的話,後果會更差。因為,簡單來說,去「求人」是不會「矜貴」的。到時地產商只會「吊高嚟賣」,叫價更高(比如在時間方面、比如在公私屋比例、比如政府出錢的比例、比如補地價等議題)﹗到時香港人就俾小組送了上「賊船」。

21. 當然,PPP也可能是一個「裏應外合」的建議,即大家明知性質及效果,仍然走埋一齊,向香港人推薦。若果真是如此,PPP就是「徹頭徹尾」的官商勾結,而且是公然的官商勾結,將官商勾結制度化。這樣做,特區政府的道德,比97年前殖民地政府的道德更差﹗

運用「收回土地條例」-政府的難處

22. 如果政府落實在新界推行新一輪的新市鎮發展,社會上要求以「一貫政策」,即行使「收回土地條例」強制收回農地的呼聲將很大。

23. 其實政府也有難言之隱。我相信地產商一定已經透過不同管道讓政府知道,若以「一貫政策」收地,就會JR政府。

24. 地產商威脅JR政府,應該不會是針對新市鎮規劃藍圖上所指定的「公眾用途」所座落的農地被收回的行動。亦即是說,有些立法會議員最近向政府所提問,有關過往JR公眾用途的法庭判決結果,是完全捉錯用神﹗

25. 地產商若JR政府,所針對的,應該是規劃藍圖上指定作住宅發展所座落的農地被收回的行動。亦即是說,政府為可要用「收回土地條例」收回私人農地,然後又賣作(私人)住宅發展? 這樣做是否侵犯由基本法保障的私有產權? (讀者可參考第10和11段)

26. 政府在新界「新發展區」內收地,應該也是引用「收回土地條例」的。亦即是在第10段所說,首先政府要得到ExCo同意這樣的收地是為了「公眾利益」。究竟 ExCo會否如港英政府的看法一樣,即是Programming Integrity of Plan 比農地業主業權更重要?法院在1991年的判決雖然已確定做法合法,但ExCo會另有想法嗎?

27. 就算ExCo跟港英政府看法一樣,相信地産商很大可能不會同意,JR政府是意料中事,而JR結果是未知之數。但可以肯定,官司一定經年,極有可能打至終審法院。到時將無可避免影響落實規劃藍圖,包括其他「公眾用途」部份。

結語

28. 發展新界農地面對的問題,歸根究底是農地的「現有價值」(Present Value) 與 「預期價值」(Hope Value) 相差太遠。每塊農地的業主都夢想自己的「牛屎」會有一日變成「黃金」,因此都不願盡早釋放農地作發展用途。這個原因不單適用於荒廢農地,也適用於解釋為何發展棕地也困難重重。但事實上,香港只有極少、極少的農地業主擁有「魔術棒」。

29. 近年農地的「預期價值」不斷上升,夢想正在發高燒,溫度節節上升。但社會不單沒人想辦法去降溫,還將乾柴放入烈火﹗小組的工作,實質就是間接把大量乾柴放入烈火,因為當你大聲疾呼,說新界的農地要發展,但又「好難攪」,又要跟業主PPP,勾搭他們,新界農地的業主一定感覺飄飄然﹗當你話,公開咁話,要「勾搭」他們的時候,他們就自覺更加「矜貴」,對嗎?

30. 要徹徹底底解決這種遺害香港社會的極不合理的「預期價值」,又由極少數人壟斷的「練金術」,我們一定要回歸基本,即「牛屎」就是「牛屎」!只有當「現有價值」與「預期價值」相同,或甚至「下跌」,在新界的土地供應問題才可徹底地被解決。

建議的「終極解決方案」

31. 我們處理新界發展,必須瞭解香港的土地管理制度。簡單而言:

a. 香港實行「有年期限制的土地批租」制度,英文叫Leasehold System。全港的土地,除了一塊在花園道的地皮,都屬於政府所有 (正確地說是屬於國家,政府負責管理 (BL Section 7)) 。

b. 政府是土地的大業主(Landlord and Lessor),然後透過不同方法,將土地批租給承租人(Lessee)。所有批租土地都有年期限制,都有到期的一天。

c. 本人建議的「終極方案」,是建基於這個土地管理制度的。

32. 請讀者留 (事後也不要被誤導),這個方案只適用於新界農地 (原因請參看第33a段),是只針對新界農地 (即是Block Crown Lease) 的方案,是不適用於農地以外的其他土地。這點非常重要。方案包括四部份 (或是四個元素)。

33. 第一個元素:

a. 有鑑於新界絕大部份農地的原用途經已過時 (Obsolete); 有鑑於新界農地的自然環境因為不同原因受到極大破壞﹔有鑑於現時管理新界農地的法制在幾十以至一百年前制訂,現在已極不合時宜﹔為了回應社會不同的土地的極大需求; 更為了香港這一代,以至下一代、再下一代人的發展需要和福祉,建議政府不需引用任何法律,只需以「批租人」的身份,修改土地管理政策。

b. 特區政府,以新界農地地主及批租人的身份 (As Landlord and Lessor),盡快宣佈,2047年6月30日,即現時所有批租農地到期日,之後全部不會續租。(讀者留意,這不是收地,是二十九年後不再續租)

34. 第二個元素:

a. 特區政府,以新界農地地主及批租人身份,盡快宣佈,從即日開始到租約期滿日,不會為任何承租人更改農地地契,作其他用途。

35. 第三個元素:

a. 特區政府同時宣佈,由即時起到2047年6月30日租約完結為止,分開不同階 (或時) 段(可分三、四、五個或更多時段),承租人可在不同時段把農地提早退租,歸還政府。在愈早時段退租,可得特惠補償(現金)愈多,愈接近2047年,可得特惠補償愈少。2047年6月30日到期,政府自動收回土地,特惠補償是零。

b. 提早退租以後,若土地不需要即時發展,政府可以短期租約再批給原承租人或現有土地使用人,作適當用途,例如農耕。

36. 第四個元素:

a. 由現時到2047年農地租約期滿為止,政府仍然保留運用「收回土地條例」,強制提早收回土地 (可參考第48段),所給補償跟「時段退租特惠補償」大致相同。

預期效果

37. 透過改變現時土地管理制度,方案可即時改變新界農地的「預期價值」,農地即時沒有「預期價值」,或「預期價值」快速下降。因此可以預期,在短期內會有大量農地的業主提早退租,把農地業權歸還政府。

Augustine你嘅建議癲唔癲d啊?

38. 唔癲,因為現時政府根據社會不時轉變嘅需要,經已不時行使業主的權利不續租,或不同意承租人申請更改用途,例如60年代落實中環pedestrian streets、汽油站地契、南生圍發展等。不過我同意方案所覆蓋的面積大,因為目的宏大。

39. 其實這樣做也體現香港土地制度的精神,即Leasehold的目的﹔否則,土地的年期會變相成為永久性 (In Perpetuity),後者並不是香港土地制度的本意。

40. 這個方案絕對沒有對任何農地的承租人的現有地契上的權益作出改變,或作出任何傷害。其實,新界農地本來的租期是99 (75 + 24) 年,到1997年6月30日已經到期。自1997年7月1日起,農地業主完全無需補地價,土地自動續期50年,可謂已經得益不少。2047年後因爲整體社會需要而不再續租,業主現在的地契上的權益絕對沒有損失。

41. 因此,建議是一個公平、顧全香港大眾利益、有效在短、中、以至長期提供土地的方案。

方案有法律風險嗎?

42. 政府行使的權力,是普通法下賦予土地業主的權利(即Landlord’s Prerogative),業主作為批租人,有「絕對決定權」(Absolute Discretion) 跟承租人續或不續租相關土地。

43. 政府不需要引用任何現行的法律,因此被承租人根據現行法律挑戰的機會微乎其微。

44. 由於2047年6月30日以後不續租,因此方案在基本法以外,不受基本法約束。但就算以現時基本法有關土地的條文,即第6、84及105條審視,也不違反。

45. 唯一可能被JR的理據,是「業主有合理期望」續約。但若政府在現時 (即29年前) 已公報不續約,被成功用這理據JR的機會也微乎其微。

46. 我曾諮詢極資深土地管理專家,他認為方案在法理上被挑戰成功的風險相當低,方案切實可行。

方案的好處,相比小組各項建議

47. 方案可短期內釋放大量土地以供發展,最終「天下兵器盡歸」。粗略估計,新界農地全退租或到期後,總共面積應不少於八千公頃。收回土地後,政府便有空間及機會,為新界訂定全面發展、環境復修、以及保育策略,重新全面規劃土地用途,全面提供大量房屋,改善現時受破壞的自然環境,促進經濟發展。

48. 其實政府亦無需等待土地退租,當建議方案推出後,政府可立即以「收回土地條例」進行收地 (即方案第四個元素),推展已規劃多年的三個新市鎮。由於建議方案第一及第二元素,政府收地時可能面對JR的威脅應該解除了﹗至於清拆等前期工作,因為有地,面對受影響人士要求安置等問題也就更容易解決了。

49. 政府完全取回土地供應的主導權,亦即是說,政府對樓市、樓價、居住面積等一直困擾香港人的問題有更大,甚至主導的影響力。

50. 因為預期會有大量土地供應,小組諮詢文件裏的選項,很多會變得毫無需要 (如大規模填海、開發郊野公園),社會上有些訴求 (如利用軍事用地、粉嶺高球場、填平淡水湖等) 也變得毫無需要。方案因此會減低社會爭拗,促進和諧。

51. 方案將徹底解決香港土地供應問題,未來30 - 40年或許再無需要重覆又重覆地討論土地供應問題。

52. 相反,小組建議的大部份選項是「雙輸」的方法。因為一方面對於我們在新界擁有大量的土地資源無法有效釋放,對新界土地資源受到嚴重破壞一籌莫展;另一方面又建議大量破壞環境,包括開發郊野公園及大規模填海。這些建議將社會帶向永無休止的爭拗,香港將永無寧日。

53. 我們若依小組的建議方向走下去,不單爭拗不斷,香港的規劃發展,以至香港的管治水平將成爲國際笑柄。比如最近在網上已有評論瘋傳,其中一熟識香港規劃發展的新加坡人批評,說香港不是缺乏土地,而是管理不善。

方案提供的機會

54. 在房屋方面,政府可為新界重新訂定完整規劃,然後興建兩個、三個,甚至四個「新玫瑰園」,大量提供公私型房屋,以及優質的居住環境。在促進經濟發展方面,由於預期有大量建築工程、基建項目,經濟應會非常活躍

55. 在改善環境方面,香港市郊環境過去二、三十年受到嚴重破壞,一塌糊塗。世界各地的大城市,一般來說,市民對他們的市郊都感到非常驕傲,每當有親友到訪,都樂於帶他們逛遊市郊。作為亞洲之世界城市、國際金融中心,我們的市郊,應該是香港人很大的羞恥。

56. 過往政府在改善新界環境的工作,如九零年代初Blackspot Task Force的工作,成效不彰。方案提供機會全面整治新界環境,提升香港形象。

方案會導致社會不穩嗎?

57. 應該不會,因為就算土地歸還政府,除非土地需用作即時發展,否則政府仍然可以通過短期租約,讓現有用途、經濟活動保留,直至重新規劃完成,為這些用途提供新地點。

方案需注意的地方

58. 由於方案「超越」2047年,又牽涉「國家土地」,應得到中央政府支持及同意。

59. 特首很可能會被「萬箭穿心」,因此她需要有很大的政治決心。但我對她很有信心,因為她曾在電視機前公開表白,她在制訂政策時是不會理會地產商的利益,她只會關心社會大眾的福祉。

60. 預期短期內需要大量現金作特惠補償 (究竟多少,暫時完全是未知數)。因土地有價,政府可透過成立特別基金,發行債券籌集資金。資金應絕對不是問題。

總結

61. 建議是一個合法、合理、合情、公平、合乎公義、有效果、能照顧大眾的短、中、長期利益, 令香港社會更和諧,並切實可行,法律風險極低,的方案。

62. 我說建議是公平、合乎公義,原因是無理由小市民炒樓就受政府大力打擊,反而大財團炒賣新界農地,囤積居奇,蠶食香港人整體利益,政府不單無動於衷,還萬般呵護。建議將徹底洗脫政府造就地產霸權和官商勾結的形象!

63. 再者,土地業權到期,就歸政府所有。政府有責任及義務重新審視及分配資源,不能一次又一次地不收地價的續期,讓個別人仕操控樓宇供應。

64. 方案徹底解決短期以至長期的土地供應問題,譲政府可依據社會需要,大量提供住屋。方案可提供機會,讓政府可全面重新規劃新界,全面提升環境,除住屋外大量提供土地發展經濟,提供就業,促進社會和諧。

65. 最後,我希望政府可以積極回應建議。如果政府能落實方案,林鄭特首便是真真正正為香港人做大事,惠及香港平民百姓。而且不單是這一代,起碼兩三代的香港人。林鄭將名留青史!

*** 完 ***

作者:伍華強 (Augustine NG)

一個解決香港土地供應的「終極方案」
1. UKer
2018-08-29 21:40
直接強制收回農地,打倒罪惡的地產霸權。
2. 李均湖
2018-08-29 22:08
最担心林郑不是百乐。另外,有勇气和胆量才名流清史!
3. Michael
2018-08-29 22:17
真的是很好的政策建議, 林鄭聼到嗎? 施政報告可以看到那香港真的有未來, 成不了大灣區的龍頭, 香港必然衰亡!
4. 浪子心聲
2018-08-29 22:32
有意思,好提議,值得思考。

5. 引刀一快
2018-08-30 03:45
聽到唔使開發郊野公園,我就真係謝天謝地,舉腳贊成。

不過,我依家嘅睇法,係阿爺唔俾港樓跌,怕骨牌效應,不如伍兄諗一個慢少少嘅土地產生方法,可以用曬呢10000公頃土地,但係要分批推出,有機會一炮打冧市嘅做法,阿爺唔批,香港亦冇可能實行。
6. 引刀一快
2018-08-30 03:49
落香港斬樹捉龜捉雀嘅大陸人,一定要判監,俾D阻嚇性。
7. 樓市中哥
2018-08-30 04:47
好建議
收回農地行使權時又係時候討論基本法及私樓土地去向問題。會否因此被拖後腳?
8. Long time reader
2018-08-31 09:51
Thank you very much for your vision, wisdom, courage and passion to speak out the truth and provide a workable solution.  Very well reasoned and solving the core of problem.  Hope the related authorities would seriously consider your proposal.
9. 香港
2018-08-31 13:37
非常好的建議,絕對支持,如果林鄭做得到,他將是我們香港人的光榮.
10. 無言
2018-08-31 19:16
共產算啦,全部人財產收歸國有,再由阿公按人頭派錢。
11. 地契大限至 續租有否保證?
2018-09-01 12:01
地契大限至 續租有否保證?

12. 引刀一快
2018-09-01 14:47
續租一般都要補地價喇,我以前提呢樣嘢,仲要俾人鬧,實事求是,面對現實。
13. 向泛民说不
2018-09-01 19:59
引刀,续租当然要补地价。但是会很合理价钱。所以你担心多了。
14. 劉先生
2018-09-02 01:13
很好的建議,請交給特首考慮,她正在收集施政報告的意見。

15. 香港人
2018-09-03 10:19
今日你叫中共將香港農地收歸國有, 難保明日中共照板煮碗, 將整個香港既土地納入國土局, 屆時香港物業之差餉土租, 將任由中共開價, 甚至以房利美方式, 包裝成證券投入A股市場
16. 許勝
2018-09-04 11:31
伍生:
非常具建設性又有創意的建議!
17. 路過人
2018-09-06 10:52
我覺得依啲先係有水準既文章,相比個啲日日話升又段章取義既好太多,不過其實依度睇緊文章既人,有幾多願意聽到音樂停,但係對於年青一背既睇法,我覺得側重地產就好似吸毒,依家大家high high, 但係到其他地區真係發展到好有競爭性既時候,香港係咪仲咁有魅力?不過應該大多數人都係覺得香港變成點同佢無咩關係
18. chibaoyeah
2018-10-06 22:27

【揚威國際】靠香港地產商起可負擔房屋?留名睇走數~

除咗華仔「真情」力推嘅填海之外,政府另外在10月最新施政報告極力想推嘅項目,就係地產商都虎視眈眈嘅「公私合營」開發新界囤積的農地:「公私合營」即是由政府出基建,再由地產商起屋,過程中會起返少少「公營」房屋出黎,皆大歡喜咁話。

咪住先,查翻呢幾年既全球物業發展,可以發現香港地產商已經一早越洋英國同當地政府攪公私合營架啦。例如香港公司Knight Dragon,喺倫敦泰晤士河套一塊市區靚地起樓,可以興建成1萬5千個住宅單位。呢個名為Greenwich Peninsula嘅樓盤,係當今倫敦東最大型嘅綜合商住發展計劃(註1)。

根據當地政府對新住宅項目嘅規定,呢類私樓發展必須將35-50%單位撥作可負擔房屋(affordable housing),包括市值一半租金嘅廉租單位同折扣價出售單位,先會獲得發展許可。所以呢個咁大型嘅發展項目,就規訂最少要有約5970個可負擔房屋單位提供。

但係玩慣左地產霸權鑽空子嘅香港地產商,又會唔會真係咁乖乖起平價屋俾普通市民呢? 根據最新資料,原先規定要呢間地產商要起38%嘅單位做可負擔房屋,但係Knight Dragon利用左一個黑技術 -可行性測試(viability test)。透過可行性測試,原來係可以容許發展商一旦證明項目「賺唔到錢」,就可以起少啲可負擔房屋單位。出錢搵個顧問做個研究報告,就咁由原本5970個(38%),大減至3930個(25%),就咁就呃走左約2,000個一早承諾嘅可負擔房屋單位。呢個香港地產商走數嘅行為形同「港蝗」,炒貴人地啲樓又唔跟政策要求,諗著賺到盡犧牲公眾利益,引起左英國社會對公私合營嘅公憤。

最可恥嘅係,項目喺今年中開售,一房同三房分別最低價都高達601萬同2,240萬港幣,呎價高達13,000港元,貼近香港樓市嘅癲價。其實倫敦樓價過去幾年英國樓價都無大調整過,好明顯就係地產商聯同顧問公司玩弄緊規劃制度,做到盤數賺唔到錢,架空地方政府訂立嘅「可負擔房屋」供應策略,同喺香港玩規劃制度既方式同出一轍,事頭婆嘅後花園都冇面俾。

追溯返果個走數發展商嘅背景,原來Knight Dragon嘅主席就喺四大地產商之一、新世界集團嘅鄭家純。而佢亦擔任緊岩岩請咗華仔賣廣告嘅團結香港基金副主席,睇黎華仔都唔知佢啲金主走數有幾醒喎。同時,新世界亦係新界大地主之一,最新數字係囤積近1700萬呎農地儲備,依家林鄭、地產商同土地供應小組夾計攪緊個新「公私合營」模式,保障佢地唔被收回土地幫埋佢地起路發展規劃,相信又會俾呢啲慣犯繼續破壞公眾利益。

大家諗下,規劃制度相對透明嘅英國,都畀香港地產商搵笨。香港政府近日仲放風話,「公私合營」嘅中,公營房屋單位數目將會「由政府與發展商溝通」、「視乎清況而訂」、有「獨立機制」,龍門隨時搬都得,搵鬼信呀? 香港地產商充滿國際走數經驗,連事頭婆腳下都夠膽呃,你估對住林鄭呢個話唔到事嘅妹仔,仲唔玩到佢盡?

地產商喺外地公私合營走數已經明目張膽,依家政府仲要摏個頭埋去攪公私合營,同無時無刻都諗著賺到盡嘅地產商「與虎謀皮」,你話呢個同鄭家純同姓三分親嘅妹仔係咪真係好有可疑?

#一起走數的日子
#事頭婆都管我唔住_就憑一個妹仔就管得我住? 
#公私合營

註1: 
Greenwich Peninsula Masterplan 2015
https://www.london.gov.uk/sites/default/files/PAWS/media_id_22841/greenwich_peninsula_masterplan_report.pdf
---------
【楊夏至、陳劍青:香港公私合營的歷史真相】
http://bit.ly/2LFhxNQ 
【林芷筠﹕公私合營的天真想像】
http://bit.ly/2Dv41tk
【黃肇鴻、陳劍青:改土歸流:下落不明的《收回土地條例》】
http://bit.ly/2Dtt6VC

19. Queeny
2018-10-09 18:02
多謝你,伍先生。你的建議十分有建設性,你會用書面提交給政府嗎?
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