地產網長期充持著短線思維,雖然短線思維害人不淺,可很多人仍在樂此不彼地試圖抓著那個小小的拐角,以證明自己的眼光深邃,但為此卻要付出代價,輕則成為名燈,重則失去人生機會。長升路上有波幅,鐵律未變。波幅何時出現應該只有神知道,我們一定要承認自己都是凡人,無須費力去扮神。
不過如果你只是為了一場牙骹戰或一碗魚蛋粉,或許這個指數可以幫到你 - 中原估價指數CVI。
- 根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,每周調查主要銀行的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅
- 每周日收集估價,逢周四下午四時公佈結果
- 100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界
- 一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映主要銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映主要銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,表示樓價趨向橫行
- CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。但CVI只是其中一種推論CCL走勢的途徑,不具備唯一性和決定性
如上所述,從CVI 可以推論CCL走勢。那麼它的準確度如何呢?小弟追溯了以往的數據,發現準確度非常高。由於CVI 只提供2014年4月至今數據,所以只能睇過去三年幾的對比。下圖「CCL VS CVI」顯示CVI 大於50時,中原指數將會上升;反之每當CVI低於50時,CCL 將下跌。2015年九月份開始的那次調整時CVI 低於50清晰可見。
那麼是否CVI 越高,CCL 升勢越勁,CVI 越低,CCL跌勢越急呢?單憑上圖不易睇得出。下圖是CVI vs CCL的變化率. 為了便於肉眼識別 ,下圖中的CCL 的變化率放大了十倍。從圖中同樣清晰可見,當CVI 大於50時,CCL 的變化率是正值,即係升,並且CVI 越大,CCL 的正變化率也越大,即係升勢加劇;當CVI 小於50時,CCL 的變化率是負值,即係跌,並且CVI 越小,CCL 的負變化率也越大,即係跌勢加劇。
從接近四年的數據來看,中原估價指數CVI 的確對中原指數CCL 的短期走勢有一定預示作用。那麼對它對樓市的長期走勢有何啓示呢?我的答案是「然而并沒有卵用」,因為它可以二個月內由60幾(2015年9月)滑落到13(2015年11月),然後又可以從3.x(16年1月) 在四個月內升返50.x。所以我想二者之間是相互影響的,背後的意思大概就是銀行估價可以影響到樓市的短期走勢,但銀行的估價同時也會參考樓市的走勢。至於二者誰在先誰在後,這似乎是一個「先有雞蛋還是先有雞」的問題。
另外值得一提的是,有些磚家認為CVI 跌即預示著CCL 將會下跌,這個理解是錯誤的。如上所述,只要CVI 一日仍高於50以上,短期樓市應還在上升軌道。知道了這個道理就不會睇到CVI 從82降到77便去估CCL將會下跌了。但如果跟車太近,同樣會出錯。比如2週前CCL唔啦啦從171.59 返回到170.85。因為CCL只是統計結果,任何統計數字都會有隨機波動。千祈唔好睇到不少破頂成交新聞,便認為CCL 升硬,反之亦然。更不能以此便話CCL唔準。長河在另外一文中提到,長期來看 CCL 是能準確反映樓市走勢的,只不過2012年以來有小小低估樓市的升幅。97 至今,政府數據顯示樓價升1.1 倍左右,而CCL只升咗7成。
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明天又是星期四,大家一起研究CVI。