「港人首置」怎優化？

行政長官近日透露，會在即將發表的施政報告公布她的「港人首置上車盤」計劃。房協主席鄔滿海認為，首置上車盤主要對象應為目前的居屋綠表及白表申請人，又建議單位價格跟申請人的負擔能力掛鈎，而轉售將設限制。房委會資助房屋小組主席黃遠輝也認為，如果改用負擔能力作定價因素，有必要同時加入嚴格的轉售限制，例如禁止在自由市場出售。

筆者歡迎「港人首置上車盤」計劃。事實上，筆者過去幾年都極力推介以某地產界人士提出的藍本、由筆者改良的港人首置上車盤方案。

該方案的特色是轉售不設時間限制、轉售不需要補地價，但必須售給合資格的首置人士；定價與家庭入息中位數掛鈎，如標準單位定為家庭入息中位數十倍，其他單位在十倍之上或之下；單位買家只能用作自住，不能出租、不能同時擁有其他物業；買家亦應以已婚或即將結婚的香港永久居民，並以家庭為單位；港人首置上車盤為實用面積約四百平方呎的小型單位，實而不華等。

毋須再設收入限制
筆者作為經濟學者，對轉售設時限非常有保留，因為轉售設時限不必要地減低經濟效益。如果目的是減少投資或炒賣的需求，限制「必自住」、「禁止持有任何其他物業」、「轉售必以合資格首置家庭為對象」，已足夠遏止投資者的需求。容許隨時轉售，有利處境改變的人士換樓或變現，增加房屋的流轉，對其他擬首次置業的人而言，可增加選擇是有利的。

筆者也不認同首置上車盤主要服務對象應該為目前的居屋綠表及白表申請人。按照已綜合的構思，首置上車盤根本不必設立收入限制，而是只需嚴謹防止已持有物業的人購入，或購入了首置上車盤單位的人再增持物業；並嚴防有人把單位租出。

禁售期難堵塞炒賣

由於單位實而不華且不容許炒賣物業，有經濟能力的家庭根本沒有興趣購入。因單位永遠都只能轉售給首置家庭，每個單位都無懼流失，並只會服務首置人士。基於這個限制，政府沒理由要求買家補地價才轉售。

其實，更嚴格地為持有物業的年數設轉售限制，反而沒有我們提議以轉售對象和嚴禁持有其他物業等限制，那麼徹底堵住投資或投機性的需求。即使設有十年的禁售期，投資者着眼於十年後的巨大回報，若果守法地把單位丟空，豈不造成浪費？

相反，若有人買入不久後因任何原因不再需要該單位，把單位賣給另一個首置家庭，即使他賺得微利，又有甚麼不好呢？

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。