發展商「奪命追魂Call」冇得輸

　　近來股市當旺，勢頭稍稍勝過樓市，樓市塔利班可能不好受：「為什麼樓市以外都可以賺錢？」王弼很清楚，他們一定會如此自圓其說：「看炒股票的人可以叻幾耐！」不過，我相信塔利班之中亦有溫和派，他們可能已經靜悄悄衝進股市，贏就大大聲，到輸的時候又會修心養性儲首期買樓，可惜是辣招在前，地產商縱有排山倒海的供應，借錢給人幫自己清貨，人頭卻有限，奈何！至於王弼，近來比較靜，因為要埋首買股票買到停牌。為什麼要買股票買到停牌？博收購是也。有看本人報紙專欄應該知道我說哪一隻，昨日又炒高一浸，像話事啤開了四隻同花順面。這半年來，最賺錢的投資股票法分別為買大價股和博收購，不過我覺得重點是，看到獵物，一定要大力押注，否則捉到鹿脫不了角，嘥料。

　　說開發展商借錢給上車戶幫自己散貨，王弼覺得，香港發展商玩財技的水平，更勝紐約華爾街，為什麼這樣說呢？大家都知道，王弼喜歡玩期權，而期權的特點，拿股票的認購期權作例子，就是我們只要付一點期權金Long Call（LC），如果正股上升，Call價在槓桿效應下就會幾何級數爆升，以小博大。而LC最美麗之處，是萬一看錯，如正股大跌，LC的人最多盡輸期權金，俗語說就是永遠不用上身，適當地運用LC，可以有效地控制風險。至於LC的不好處，是要時機掌握的好，否則輸時間值輸死，網上有許多期權的基本知識，在此不贅。

　　發展商賣樓花，就是期權的應用。嚴格來說，本來樓花屬於期貨的一種，發展商預先找定買家，控制自己資金回籠的風險，無可厚非。後來，可能只靠用家不能撐起樓市，為吸引炒家，發展商容許買家以空殼公司買樓花（這樣，期貨變成期權，炒家LC，發展商做莊Short Call SC）。許多年前，就是香港機會處處黃金遍地的年代，後生不會投訴沒上位機會的年代，放下一成甚至更少的訂金，以空殼公司買入樓花，不用上會，可以博兩年樓花期樓價大幅升值；萬一樓市大跌，因只以空殼公司買入，發展商又不須買家簽個人擔保，發展商最多殺訂，把單位重售（但單樓價已經大跌，發展商可能得不償失），買家卻可以拍拍屁股走人。這根本就是一個LC以小博大的遊戲，不過應用於樓市，投入的資金大許多，又因樓市周期長，LC的人利潤更加豐厚，許多人因此獲得第一桶金。不過，隨著辣招，這些美好日子都變成往事。

　　現在的情況是，發展商繼續SC賣樓花，但因巨額印花稅，空殼公司買樓花已成絕響，現在買樓的人，除了絕大部份是「人頭客」，很多首置人士，是樓市新丁（富豪首置客當然另作別論），而且一定是個人名義買入，可以說是簽了賣身契。別說樓價在收現樓前下跌，若買家在中途減薪、失業，總之財政上發生意想不到的事，上不了會成交不了，到時給發展商殺訂之餘，更有機會被追差價。發展商SC，收高溢價期權金之餘，若樓市下跌，更可以叫LC的人上身，發展出這樣的「奪命追魂Call」，是否更勝華爾街？所以，對比97樓市，是目前買樓人士的表面供樓負擔比例不高，但隱含的「瞓身程度」很高，這一點，不可不察。