納米樓溢價 ＝ 次按高利貸

中原CCL指數按周跌0.48%，連升19周升勢終斷纜，本來樓價有升有跌，正常不過，但亦引得不少手執幾個單位近年成功轉型「樓神」的朋友議論，研究樓市是否轉勢云云。其實市場購買力早已大幅給一手樓透支，二手樓成交十分慘淡。金管局不斷收緊按揭成數和加強壓力測試，最近有買入二手樓經驗的朋友，就知道向銀行申請一按有多困難。

一名早給樓市升到怕怕而「棄械投降」（即棄股買樓）的證券界朋友說，2000萬至5000萬元的住宅最難售出，因為上車人士沒錢買，真正有錢的人又看不上眼，高級中產要有非常實力，例如根本可以全數支付，不過見息低才向銀行貸款的人，才會考慮這個價格的樓盤，所以這種樓盤近年的升幅完全跑輸細單位。我認為，這是把居住環境升級的一個機遇。朋友最近就把兩個細單位售出，買入一個3房單位，還剩下數百萬元玩股票期權增加現金流。居住環境、現金流和資產流動性同時改善了，在目前資產價格高居不下隨時爆邊的情况下，這是一個進可攻退可守的對策。

納米樓溢價 就是變種高息

證券界朋友在旁加多一句，以投資角度計，如果一定要投資樓市，就應該選擇3房以上的單位，除了目前較細單位低水，更能食正將來的升級潮，不過這話都是說給有錢人聽。有錢的人，一定都知大單位比納米樓抵買得多，難道現在湧入買納米樓的人真的愛細不愛大？實力不足而已，就算粉絲以魚翅價出售，也唯有鯁。有人說，目前樓市和1997年不同之處是利息低很多，我不認同。讓我重申，納米樓的溢價，其實就是高息，是發展商向那些能力不足但硬要上車的人收取，可以說是「次按高利貸」，只是利率已包含在樓價一炮過收取而已，跟零息債券有異曲同工之妙。

當然，我認為香港大型發展商玩財技的水平更勝華爾街，細價樓就算真的出現次按爆煲，發展商收樓亦應不會像美國牽連銀行體系。

港樓升勢斷纜，港美股市亦破關乏力，港股上星期受萬達復星系股債拋售所困擾，華爾街亦開始多了對美股估值偏高的聲音。值得留意的，是根據美國著名網站Zerohedge，美日歐三大央行的資產負債表在自6月中開始，下跌了1340億美元。是否水緊令國內巨企也出現流動性問題？

深入了解行業 吼準併購不難

目前，港美股樓高企，再追求Beta升幅想博水漲船高實在空間有限，反而追求Alpha的賠率更「好分」。拍檔王華經常在我面前說英國晶片商Imagination雖失去蘋果這個大客，公司又持續虧蝕，但擁有尖端科技，不難成為收購目標，結果該公司在上周四宣布邀約賣盤，股價兩日升了超過40%。可見，深入明白某產業的基本經濟運作原理，要捕捉併購機遇，並非想像中困難，我也會在6月30日的香港奧國經濟學院兩周年飯局上，分享投資併購股的經驗，詳情可到fb.com/buytillsuspension瀏覽。