爆升兩成成定局

*轉載自2017年03月份的信報財經月刊

自從2016年11月香港政府推出了樓市「新辣招」之後，樓價甚至租價仍清晰地向上，這個結果令不少人迷惘！不甘心！為何樓市竟可脫離經濟週期，更在市場購買力被大量抑壓下仍大幅上升多年！？未來的樓價走勢會如何？我們又何去何從？起碼人們應找回投資上的重心！筆者算是近年評論樓市比較準確的評論員，我想在此分享我的觀點！

我認為大多數人用了一些過時的、不合適的、錯的觀點去了解及部署置業策略，所以才會失望和感到出人意表，筆者大膽認為，錯了便應該改變及重整概念。

在複雜和紛亂的市場環境下，我的重心是：「影響樓價最大的因素是貨幣！」這個就是我近年評估樓市準確的核心價值，2009年之後的市場新常態為何會出現？是因為美國牽頭作量化貨幣，2010年開始我就撰文批判西方國家其實在70年代開始已經放棄金本位並透過將貨幣量化向世人進行剝削，2011年我開始指出未來其實是「宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策」，並預料「各國必大印銀紙」！2012年我撰文結論「環球經濟透過量化貨幣走向死亡」！對，2016年在國際金融上的波譎雲詭，其實就是量化貨幣把舊常態經濟推向滅亡前的互相踐踏，數據，其實是為歷史作出了見證。

當2016年10月人民幣出現貶值的時候，一些人竟幸災樂禍，發表了不少中國災難論，但是，美國總統特朗普上場不久，竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」，作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利，雖然有關美元升值的結果，其實是美元量化到了極限而停止，但大多數國家仍繼續量化之下的結果，而事實上，按人民幣計價，本年1月份中國出口按年增長近一成六，高於市場預期的增長百分之五點二，增速是近兩年來最快，相信美元升值在其中幫助不少，但是出口優勢只是其中的小菜一碟，真真正正的主菜仍然在匯價及貨幣的量化數量上。

美國總統特朗普上任後，太平洋投資管理公司(PIMCO)全球經濟顧問Joachim Fels表示：「雖然在2016下半年，歐央行、日央行，以及中國央行均採取了隱蔽行動，貶值該國貨幣，但美國聯儲局通過嘗試限制利率預期進行反擊，英國央行也採取類似手段，推動英鎊下挫。」我同意以上觀點，根據我公司研究部整理的數據，在2016年不少國家都在同步貶值，而步伐最一致的正是人民幣及歐元，例如2016年3月中國及歐洲央行幾乎同時宣佈量化貨幣行動，去年美元的升值不是因為美國經濟強勁，而是因為各盟友紛紛貶值而「被升值」，我在去年7月已經撰文「美元被升值」這新常態。

美國在2014年量化貨幣因到了盡頭而停止，量化貨幣本質是搶掠，量化多了的錢就自己去用，但貶值的錢就由與美元掛勾的國家去承擔，美國更透過「剪羊毛」即「透過加息等手段回收美元，令原本依賴量化資金的國家出現了經濟崩潰，於是人為災難下，人們又再被迫搶購相對穩定的美元了」去再從中獲利，但是今次各國不單止不甘心再被剝削，更需要繼續用量化去解決經濟困境，美國剪羊毛失敗引致環球量化潮覆水難收，直至現行體制崩潰為止，筆者正是因為這量化貨幣的格局，所以多年來認為樓價必升，如果這個格局不變，香港面對的資金只會愈來愈多，樓價只會有繼續上升壓力。

文章寫到來這裡，有兩點有關樓市我要提出的，香港樓市問題其實很單純，面對的是資金泛濫，更正確來說是面對資金泛濫引起的「升災」，即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊，想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業，「救得一個得一個」，所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車，及提倡「買有風險！不買也有風險！」。

另一方面，過去的所謂經濟週期，正確來說應該是「以泡沫脹／爆循環為邏輯的經濟週期」，其實是虛假和人為的，都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已，世人卻奉若神明，當了是一個天道的輪迴，這是迷信，其實經濟循環會不斷以新的方式出現，而不是一定以過去的泡沫爆破為週期，而事實上，量化出來的錢是真實的，而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫（包括香港的樓市辣招），借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢？

國際金融局面發展到這個地步，說到尾其實是西方舊式自由經濟進入了沒落，人性的進化已經挾持了舊常態經濟，令市場及社會利益的分享已被壟斷在小數人手上，而且出現入不敷支，歐洲及美國經濟都已經千瘡百孔，但是他們沒有追求改革去增加生產力，反而用量化貨幣去互相搶掠低迷的殘餘果實。

這個時候在西方不同國家追求的是如何量化得來副作用最少而得益最大，而中國的一帶一路及進入國際貨幣基金組織的特別提款權出現得正剛剛好，一個巨大的工程及一個強大而願意同步貶值的貨幣，正正是歐洲借屍還魂的天機，只要人民幣同步量化，歐元就可以「印銀紙」來用之餘卻可貶值率大降，但當然這低貶值只是與貶值步伐相若的國家而言，對於和量化貨幣步伐暫停止的美國之間，當然是歐元貶值得來美元上升，因此，2016年美元就出現被升值的大勢，而這個被升值的背後，其實是包括了不少國家也同時放出美債，從數據已看到美債正被有組織的拋售，而美債市場也結構性改變中，當然，自己量化得來不續期美債，回收升值的美元，才是很多國家一本萬行的方案。

但如此一來，近數百年來是盟友的歐洲和美國，今次就放在絕對利益衝突的處境了，面對多國的經濟崩潰，歐元不能不繼續量化，歐元量化人民幣相信亦會亦步亦趨，而愈量化就等同向美國剪羊毛，無論美國如何反擊也好，顯然我們看不到環球量化貨幣停止的一日！愈量化樓價上升就愈高壓力，樓市辣招就要愈出得狠，市場泡沫卻也愈少，我們又怎能等到泡沫爆破的週期呢？

香港樓市唯一可以出現的調整，就是美國的經濟爆破，我認為美國無論債市、樓市，當然包括股市都有極高的泡沫，在這個情形之下，作為總統的特朗普竟然簽署行政命令放寬金融業監管，倒行逆施，我極擔心今年內美國的經濟是出現爆破，我認為作任何的投資都應該準備這個風浪，不過，我要提醒一點任何經濟體系出現動盪，包括美國和中國，雖然第一個回合是會衝擊全球市場，但是資金都會在第二個回合流入香港，就好像英國脫歐事件一樣。

香港即將出現新一任特首，但是誰人做也好，其實都要面對國際金融的滔天巨浪，在資金泛濫下，新特首是阻擋不到樓價的上升，投資者不應有過份的期望。

最後，我想忠告置業人士不應該等，因為在這時勢等的風險很大，等樓價跌等同賭博，量力而為入市才是自己控制自己的命運，如果金錢不足以買最理想單位的，就應該及早退而求其次。

我們看看政府公佈2016年最新的動工量及落成量，我們會發覺三房單位是愈來愈不足的，而零房及一房的樓花單位亦太多，這些零房及一房的小業主，將來會搶貴兩房的單位，二手的兩房及三房單位在未來十年甚至二十年，我都認為仍充滿上升的壓力的。

當然，我自己近年都有買入民生舖及甲級寫字樓，我認為這些都是長遠贏面極高的投資項目，希望本文可以給到讀者更多觀察市場的角度。