地產論壇
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41. 亮劍
2016-11-11 11:49
【晴報專訊】政府於11月4日突然對樓市「加辣」,主要針對住宅投資者,市場預料短期內會令樓價回落3%至5%,但因為現時二手屋苑的租盤供不應求的情況會進一步惡化,租金將進一步被推高。
為了調控樓市,過去6年政府推出種種辣招針對住宅投資者,引發不少副作用,其中一個副作用是二手樓市放盤量不斷下降,以中原地產公布10大藍籌屋苑的放盤量為例,截至上周五(11月4日)10大藍籌屋苑二手放盤量約1,863個,較今年1月的3,075個,大跌39%,由於放盤量不足,二手樓價不斷被推高。

二手放盤量減 租盤更缺

其實,租務市場缺盤的情況更加嚴峻,同樣以中原地產統計的10大藍籌屋苑為例,截至上周五,租盤存量約620個(比買賣盤還少66%);而今年年初同類統計,則有約1,064個租盤,跌幅達42%,跌幅比買賣盤更大。
當中以天水圍嘉湖山莊的情況最嚴峻,現時只有25個單位放租,以該屋苑共有15,924伙計,租盤流通量不足千分之二,即是1,000個業主,不足兩個是收租盤源。其次是麗港城及新都城,租盤存量僅30個,不足應付1個月的需求。
回看今年首10個月10大藍籌屋苑的租務市場,一直處於「租務小陽春」的市況,由3月至9月每月租務成交量均逾400宗,最高為7月份的464宗,直至10月份由於租盤缺盤嚴重才回落至331宗的低位。
以嘉湖山莊為例,今年首10個月一共消化了533個租盤,不少個案是投資者剛買樓,未收樓便被租客預租。

投資轉投一手 難救近火

由於租盤供應嚴重不足,嘉湖山莊租金節節上升,盤源稀缺下租金隨之被推高,屋苑10月平均呎租約22元,較上月19.5元升12.8%,屬各屋苑之冠。據了解,過去被視為「炒家天堂」的嘉湖山莊,近年已經轉變成為「上車天堂」,據代理統計,近年買家有85%以上不用支付雙倍印花稅,投資者愈來愈少,租盤供不應求,租金因而被推高。
事實上,近年有不少投資者轉投新盤市場,因為新盤的付款方案遠比二手小業主來得靈活,但是近年不少新盤均屬遠期樓花,以未來數月可供入伙的新盤為例,例如東涌東環、將軍澳峻瀅等,均早在2014年底至2015年初推售,而今年推售的多個熱賣新盤當中,例如馬鞍山薈朗及薈晴,樓花期約30個月;將軍澳海翩滙樓花期約28個月。雖然兩盤均出現投資者大手掃貨個案,但是遠水不能救近火的情況,很難紓緩租盤供不應求的問題。
除了遠水不能救近火,近兩年新盤管理費不斷上升,投資者將成本轉嫁租客,故入伙新盤租金一個高於一個,間接推高二手租金。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮………………

坊間某些奢侈品甚至消費品,品牌持有人為求賺得更深,會巧立名目玩「限量版」!
話明限量咁「商人」當然會整到「數量有限有買趁手,唔買的話賣哂,那就算你有錢,都無貨畀你買!」
我有朋友就因為要儲限量波鞋,豪花六位数字去追貨,搞到畀老婆詐型。
呢個 15% DSD,客觀上有如在 2 手市場製造「限量效果」!


42. 自我陶醉
2016-11-11 13:36
做投資要用心睇先會見到事實,只睇表面肯定中招多過食飯。 先諗諗冇租盤係咪因為人口增加,空置減少,或太多人大把錢屯積不租不賣,如果係咁租金先會升,但如果人口冇增加,未來供應不斷增加的情況下,租盤減少只能代表業主減少放租,最大可能是正在考慮放售或在觀察後市,並在市況唔對路時方便隨時走貨,這只會增加樓價後市壓力,對租金上升的壓力亦只會很短暫。

43. 阿Q
2016-11-11 13:53
俄羅斯在港工作人口三年内增加3000人,德國在港工作人口五年增加3倍。
44. 引刀一快
2016-11-11 14:42
係喇,唔交吉平十個點。

都係你心水清
45. 珍惜香港
2016-11-11 19:18
珍惜香港TO:34/F LYC

你話,提出嘅問題唔會有答案,有乜意思?咁不如我反問閣下,你又期望一個乜嘢嘅答案?

一個「升」?定喺一個「跌」?

其實,我真喺幾佩服你,對一個答案,何等忠誠。當你認定個答案喺「升」嘅時候,一切利好嘅因素,都喺事實,而一切利淡嘅因素,就不值一提;反之,當你認定個答案喺「跌」果陣呢,所有利好因素,就變哂做假,利淡果啲,就擺番哂出嚟。

LYC 兄,一個答案,唔喺你嘅主人啊!

作為長線投資者,對昨天、今天、明天嘅態度,我上一篇文章裡面,已經寫得好清楚:我地賺錢,喺靠今日嘅決定,而唔喺靠將來跑出啲乜嘢,因為「如果」,喺冇保證,今日,亦唔會有答案。

一個真正嘅投資者,喺投資响今日嘅「」度。我地持貨,喺享受緊「值」為我地帶嚟嘅,一切有形,以及無形嘅利益,即喺所謂嘅孳息;而唔喺好似你講埋哂果啲,心如止水之類嘅頹嘢。

投機者圖利,喺靠估算未來。

而我地圖利,喺通過行使投資物嘅值,創造未來。
46. 246
2016-11-12 00:32
有感LYC 好快會消失在這論壇中。因為這種好時唱淡壞時唱好的AA 已不再受好友淡友歡迎!算吧啦你!
47. LYC
2016-11-14 14:20
珍兄話市場是用家主導已經全錯,其他傻人以為貼下報紙的報導和分析就可以知道樓市去向,發到達,超低能.
現在資金流向非住宅磚頭,樓價即時向下.
山卡啦細價樓率先向下破,高追的老友真係要保住份工,遲啲失業率爆上,祝你好運.

48. 引刀一快
2016-11-16 02:12
LYC

咪貼link喇,直情貼文嘛!
49. 珍惜香港
2016-11-16 22:14
珍惜香港TO:47/F LYC

閣下又何嘗唔喺拋出一單半單報導?加辣後高價成交果堆,又唔見你攞出嚟?

況且我話,市場依然喺用家主導,呢個結論,喺嚟自政府加辣嘅理據,而唔喺嚟自啲乜嘢報紙。四份之三唔使俾 DSD,未計換樓,咁就算我話,首置加換樓客,佔市場大約八成,都唔算過份吖?八成,仲唔叫用家主導?

就睇你拋出嚟果單報導,個買家,都喺首置人士啦!不過咁,首置,唔一定等於自用,一樣可以話佢喺投資者嚟,你鍾意咁講,亦咬你唔著嘅!

價,始終喺由人定出嚟。所以個後市,升定跌,唔喺單憑啲個別嘅成交,就可以睇得出;最重要,唔喺果啲今日唔會有答案嘅,所謂預測。我見到嘅喺,今次加辣,對首置完全冇影響,而對投資者而言,亦只會大大降低減持嘅誘因,同埋更加認定,再投資住宅物業,只會越嚟越難。

即喺我上面講嘅,越遲買,越難買;要買,就及早買啦

咁個後市,究竟會升定喺會跌,重要咩?

再者,物業買賣,本身就唔喺簡單嘅事情。投資者要容易甩手嘅,根本就唔會選擇物業,揀得物業,就預咗要揸一段長時間。持貨,喺一件賞心樂事,唔喺好似你講到,乜嘢心如止水咁。用一顆短線投機嘅心,去睇物業持份者嘅行為,結果,當然就喺錯判市場。

都喺果句,睇唔穿人嘅行為,就自然睇唔穿市場嘅行為

就好似 42/F 自醉兄話,投資,要用心去睇,但可惜佢跟手嘅內容,都不外乎又喺一堆「如果」。呢堆「如果」,唔一定會跑出,就算跑出,都唔一定導致你預期嘅結果。將切身利益,押注响呢啲「如果」度,根本就喺投機,唔算喺投資,莫講話有幾用心啦!

所以你話,失業率爆升,呢啲所謂嘅黑天鵝,可能會發生,亦可能唔會。保唔保得住份工,喺睇你點樣保持自己嘅競爭力,唔喺睇個市架

真正用心嘅,喺去創造未來,而唔喺靠估!
50. 自我陶醉
2016-11-17 08:20
真係唔講我都唔知自己寫嘅嘢咁難明,我用嘅“如果”唔係預測,亦唔係對未來嘅假設,而係建議做分析和讀分析嘅人,多做相關資料搜集才對眼見嘅現象作結論,千祈唔好不加思索人云亦云。再講白啲,亦即係話,判斷未來租金升跌前,要先睇埋人口變化同空置率。

乜真係咁難明? 講到咁 “如果”你明,你就明我講咩,“如果”唔明我都冇辦法,我都好似博士咁,最怕教小學生微積分,所以前幾日討論聯匯對樓市影響我都廢事答咀,因為大家第日讀多啲書就自然會明。 哈哈哈!


51. LYC
2016-11-17 10:46
珍兄,唔係單一劈價例子,唔通我貼晒所有劈價成交出來咩!
個市場好得意,當每個人覺得辣椒會減少2手放盤,偏偏沽盤和租盤就越來越多,租金不斷向下調整,買家和租客縮晒水.
講極你都係唔明架啦,我睇CCL破唔到頂,反而將會回落至140以下, WAIT AND SEE!
52. 引刀一快
2016-11-17 17:52
自我陶醉兄

你可以寫“聯匯對樓市影響”呢個題目呀
53. 自我陶醉
2016-11-17 20:30
引刀兄,

咪玩喇,莫講話聯匯喇,42樓咁簡單幾行字都有人睇唔明,嘥時間對牛彈琴,不如做第樣,你估我第一日喺度留言咩!  況且呢個話題已經唔係從經濟角度評估,而係演變成一場既得利益者同決策者嘅政治角力,討論都冇咩意思。

博士講過星加坡話香港聯匯最好,叫我哋繼續千祈唔好改嘛! 不過又唔知點解咁好自己又唔用喎?其實,我係星加坡政府,我都會希望對手唔好改,繼續發夢唔好醒咪好囉。 哈哈!

54. 珍惜香港
2016-11-20 17:17
珍惜香港TO:50/F 自我陶醉

你提到嘅,人口變化、空置率,本身就屬於剛需嘅範圍,即喺你個 FANS 引刀,最唔 BUY 果套。

影響樓市,唔喺單一因素,而供求,先至喺最重要,當中空置率呢個指標,我兩年半前都已經提過。之後,我亦擺咗余偉文上枱,指出加息同樓市之間嘅非絕對性關係。你提到果啲分析,都只喺好基礎,我又點會唔明白。

不過,閣下 42/F 嘅第一句,喺話「做投資要用心睇先會見到事實」。你起手就寫投資,講嘅就只喺分析、預測,似乎,你將呢啲技術嘢,睇得太重。或者投資操作方面,閣下真喺幾了得嘅,不過決策方面呢,我就好有保留啦!

投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。

市場上,有好多分析員,睇錯市嘅,不計其數。我唔見得你,叻過哂佢地,或者讀書多過哂佢地。市場,本身就喺千變萬化,預測失準,有乜咁出奇?呢個世界,有無數個 OUTCOME,估中一個半個,就以為自己天下無敵嘅,先至喺最冇鬼用。成功嘅投資者,唔會因為預測準而沾沾自喜,更加唔會隨便押注响自己嘅預測度。因為佢地清楚知道,任何預測,都冇可能計算哂,市場上所有可見嘅參數,更枉論兼顧埋見唔到果啲啦!

所以,要睇得明閣下寫嘅嘢,一啲都唔難,亦唔使要讀好多書嘅,只要代入一個投機嘅心態就得。但閣下要睇得明我寫嘅嘢呢,就非常困難啦!點解?都喺果句,一個答案嘅執著囉

閣下過於著重分析、預測嘅準確性,喺因為你投資嘅成敗,喺取決於呢啲將來嘅如果,會唔會真喺跑得出。於是,你嘅風險管理,就當然會著重於彌補或減低,因預測失準而導致嘅損失。雖然你多次否認,呢啲喺投機,但實質上,依賴預測嘅準確性,以低入高沽圖利嘅,的確喺投機行為。

真正嘅投資者,做分析,喺要衡量一件投資物,值唔值,睇嘅喺現在,而唔喺將來。我地嘅決策,唔單止喺入、沽呢兩個動作咁簡單,仲要包括埋,點樣行使投資物,為自己帶嚟最大嘅利益。行使投資物,喺持續性,喺「現在」嘅問題。以收租為例,買物業收租,就好似一門生意咁,即喺我以前講過嘅,服務性行業。點解有啲收租佬,會成日換租客?點解會遇到租霸?投資者嘅收益,都喺事在人為,唔只喺低入一件貨,等高就沽咗去。

又正如你話,債市風險上升,債價又會跌,梗喺減持啦!咁點解我仲繼續增持?因為你嘅答案錯咗?非也!債市响果段期間,的確喺下調咗,咁點解我反而會贏?好簡單,因為你個答案,引申嘅決策錯咗,或者唔適用於個別情況,而大部份嘅投資,其實都好個別。我買債,唔喺要賺價差,而我嘅風險管理,亦唔喺擺舊 CASH 响度等輸,而喺持續性咁,通過心力,去確保自己嘅持貨,甚至喺增持嘅能力

呢啲先至喺,投資者,真正嘅用心。

42/F 講果啲,只喺分析、預測嘅用心,唔喺投資嘅用心。其實我都諗過,只喺用詞不當啫,使唔使對你咁苛刻。但既然你自命投資高手,又成日响度三句唔埋兩句,就取笑啲你主觀認為唔太識投資嘅人,喺傻仔、白痴之類,咁就算對你嚴格少少,都應該算合理嘅。
55. Sugar
2016-11-20 17:34

珍港前輩 , 陶醉兄 及各位大俠  :

週日 , 良晨美景拜讀各位高人鴻文 , 人生一大快事 !



56. 引刀一快
2016-11-21 01:14
原來“自我陶醉兄嘅Fans引刀,最唔buy係剛需”?咁我成日寫呢個咁淺白嘅剛需論…………睇嚟開始有人覺得係威脅了。


住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

唔難明啫。

57. 自我陶醉
2016-11-21 09:59
引刀兄,

你寫嘅嘢太淺白,一般高手唔一定會明啊! 


珍港兄,

叫人讀多啲書嗰個係博士,你唔知咩? 不過我又覺得幾啱喎,真係慳番好多氣㗎。

****
在高息時候增加資產
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月28日


  在星期一我出了一篇文章,話投資者會趁低息時候優化債務,有不少人唔明白,話我亂講,要買樓一定要趁低息時候買,可以日日賺,但我唔會作詳細解釋,因為,當不明白的人繼續進化,總有一日,他們是會明白,好似同一班小學生講微積分,就算怎樣費盡唇舌,他們不明白就是不明白,讀多幾年書,就自自然然會明白。
*****


老實講,我又真係冇幾多次睇得明你講咩,其實我都係小學生,睇嚟要再多多進修。哈哈!

都係睇番啲professional 寫嘅嘢易明好多:

An investment operation is one which, upon thorough analysis promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative.

Benjamin Graham - The Intelligent Investor


58. 珍惜香港
2016-11-24 20:42
珍惜香港TO:57/F 自我陶醉

INVESTMENT OPERATION = 投資操作

我話閣下,投資操作了得,你就拋 Benjamin Graham 出嚟,話佢啲嘢易明好多喎!

我果然冇睇錯你。
59. 香港土著
2016-11-24 21:50
以下文字,喺高喺低我真喺唔識分。因為,用詞語氣確實以高格調定位!不過…… 

#1「投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。」

#2「投機者圖利,喺靠估算未來。」

#3「真正嘅投資者,做分析,喺要衡量一件投資物,值唔值,睇嘅喺現在,而唔喺將來。」

#4「我地嘅決策,唔單止喺入、沽呢兩個動作咁簡單,仲要包括埋,點樣行使投資物,為自己帶嚟最大嘅利益。」

#5「又正如你話,債市風險上升,債價又會跌,梗喺減持啦!咁點解我仲繼續增持?因為你嘅答案錯咗?非也!債市响果段期間,的確喺下調咗,咁點解我反而會贏?好簡單,因為你個答案,引申嘅決策錯咗,或者唔適用於個別情況,而大部份嘅投資,其實都好個別。我買債,唔喺要賺價差,而我嘅風險管理,亦唔喺擺舊 CASH 响度等輸,而喺持續性咁,通過心力,去確保自己嘅持貨,甚至喺增持嘅能力。」

60. 引刀一快
2016-11-24 22:23
香港土著兄

六個字,一言蔽之:“我就啱你就錯”
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