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個人理財 之“物業投資(1)”
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個人理財 之“物業投資(1)”
 
占士
占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月8日

我真正以投資為目的去買物業是2007年中開始的。由於當時的股票市場已經是不斷刷新歷史新高,風險也同時增加,而且銀行利息也是歷史新低。手頭上累積了一定的資金需要尋找更好的出路。所以我和太太商量後決定先在九龍區尋找可投資的物業。剛好太太大哥的長女S小姐,就在九龍某區從事地產物業代理。所以我們便找她幫忙留意區內有沒有好的樓盤。很快,我們發現住宅樓盤已經升了很多,於是,我們轉找區內的小型辦公室,雖然辦公室的價格也升了一些,但我們認為仍然有升值空間,某天,S小姐帶我們看了好幾個大小不一的盤,並獲得所需要的資料。回家後,經過仔細的計算,我們選了一個還有租約的單位, 要求S小姐和業主講價,最後,還是以我們心目中的價格成交。

這是我們第一次投資商業用途的地產物業。所以我們對於物業的估價,按揭成數,利率都不大清楚。根據S小姐的經驗,因為這種地產物業要搞銀行按揭貸款非常複雜,所以,很多這方面的業主都是以自己的資金(無銀行按揭貸款)交易。這也是為何,很多人都不敢或不夠實力投資商業用途的地產物業的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能夠做的生意,利潤越有保證。

不過,我還是決意和相熟的銀行商討。我在想,我是給生意他們做,而不是求他們幫忙,只要能說服銀行相信我是一個優質的客戶,他們一定做我的生意!

幾經周折,銀行按揭貸款最終也批了下來。而且,銀行估足價,還可以按得到七成,利率是P-2.75%,還款期為10年,雖然,利率比住宅物業略高,還款期也短一半以上,但所有條件都比我預算的還要好!

之後,單位租務的相關事情,全部交太太負責。雖然,一年內發生了很多事,例如:換了2次租客,裝修了2次等。但每次做新約的租金都有所提高。因此,我認為太太做得非常出色,當然S小姐也幫了我們很多,儘管她已得到其應有的報酬。

該單位一年的投資總結如下:

1.現金收支剛好平衡。

2.ROI 約17%

3.資產按市場價增長33%

4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到28%,正現金流約為投資金額的11%。

暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。



下一篇文章 個人理財 物業投資(2


個人理財 之“物業投資(1)”
1. 歷史長河
2015-12-08 19:18
Sofa 
2. 歷史長河
2015-12-08 19:21
占士兄,多謝分享,如果一年增值33%,加上槓桿,ROI應該不止17%!
3. 占士
2015-12-08 19:27

長河兄,那是買物業一年後的統計結果

4. 新抱仔
2015-12-08 19:30
現在商業單位只做到4成按,但我又趕用,不想煩,惟有full paid.
5. 占士
2015-12-08 19:37

對了,當時我算ROI (%)是以租金減去各種成本(如利息,管理費等)的累積額除以投入資金計算出來的!不考慮物業價格的變動!

6. Ronald
2015-12-08 19:38
嘩! 占士文章上載了, 明天要在Yahoo!加多兩條Banner指過來, 公諸同好。
7. 占士
2015-12-08 19:39

Ronald兄,謝謝您!能夠認識您這樣的朋友是我的榮幸呀!哈哈哈

8. 占士
2015-12-08 19:40

新抱仔姐,您實力雄厚FP當然沒有問題!

9. 歷史長河
2015-12-08 21:41
5 樓占士兄,啊,明白。那你低估好多,只記小菜,忘記咗主菜。

我都有計ROI, 話收租3厘半的朋友係唔會明白的。
10. 歷史長河
2015-12-08 21:48
嘩,你個頭像,搶咗我的風頭喎!
11. 打工仔 Andy
2015-12-08 22:02
占士兄

我地出來做生意全部要睇ROI 當然要計掂數先 Go! 
除左這裡什麽都不用計, 對嗎? 哈哈哈!


12. Jerry
2015-12-08 22:06

占士兄果然利害,07年股市十月見頂,你在年中已懂得把資金調向低水既資產。風險管理好,快人一步,也明白總有牛市在某處這個道理👍



13. Sugar
2015-12-08 22:10

支持007!!!驚喜~~

事忙文章明天一大早起床再拜讀,望諒!

14. Oscar Lam
2015-12-08 22:49
占士兄,

多謝分享!你的數據很詳盡,有潛力做數據王,哈哈!
15. 占士
2015-12-09 09:07

Ronald兄您真快手,已經在Yahoo看到了本文

16. 占士
2015-12-09 09:35



長河兄,當時只是做了一年的總結,所以只記小菜,但沒有忘記咗主菜。主菜有在幾年後做物業價值重估時再入帳。哈哈哈


我個頭像用了很多年,由yahoo blog年代到現在的FB都沒有改過,是方便一些舊網友認得我!




  





17. 占士
2015-12-09 09:38

打工仔兄,不僅做生意,投資也要看ROI 哈哈哈

18. 占士
2015-12-09 09:39

Oscar兄,您見笑了!在下認為PP一人可榮獲數據王稱號!

19. 占士
2015-12-09 09:39

Jerry兄,沒有您說的那麼厲害。把資金調向低水既資產,做好風險管理,總有牛市在某處等都是向您和自醉兄學習的!

20. 占士
2015-12-09 09:40

Sugar姐,每次看到您都令我想起英倫留學的美好回憶!有時間您也要出文多多分享!我很愛看您大作喔!

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