無論是中國或境外，比如香港，房地產市場的繁榮與否根本上來說都是與住房按揭貸款的出現有關，而住房按揭貸款的核心又是利率。有了住房按揭貸款，就有了房地產市場發展的槓桿。
如果買樓首付比例低，購買住房者的進入門檻低，就能夠讓更多人進入住房市場，但並沒有降低購買住房的成本。如果購買住房者年輕、就業前景好，可以把購房款項延後償還支付當然是好事。因為年輕人將來支付能力會愈來愈強，購買住房的負擔也就會愈來愈輕。但對於年紀較大的人來說，首付款降低並不能減輕購買住房負擔，反而往後壓力更大。
實質負利率左右房價
對置業者而言，按揭貸款利率高低則完全不同，低利率可降低買房融資成本，進入住房市場不僅門檻會降低，而且購買住房負擔也會全面減輕。如果通過住房按揭貸款，讓住房投資者的槓桿率推高，而貸款利率低或融資成本低，那麼購買住房就成了許多投資者最好的投資工具。這就是近十年來不少國家住房市場過度發展與繁榮的關鍵，特別是在實質負利率的情況下，會鼓勵更多人湧入住房市場，讓泡沫吹大。
香港中文大學地理及資源管理學系姚松炎教授最近的研究表明，房價高企根本上與土地供應和房地產消費沒多少關係，主要是與實質負利率有關。在實質負利率情況下，房地產市場融資槓桿高及融資成本低，住房投資有利可圖，這就必然鼓勵更多的人買房。
但是，十二月聯儲局加息幾成定局，加息意味着十年來全球廉價資金的時代將要結束。而聯儲加息首當其衝的當然是住房按揭貸款利率。全球各國的按揭利率會隨着美國加息而上升，不僅會影響購買住房者融資成本，也將全面削減住房投資者的利潤。
一線城市泡沫隨時爆
如果住房投資者預期房價可能會隨着聯儲加息下降，或會促使這些住房投資者退出市場，房地產市場的泡沫就可能在這過程中破滅，所以房地產投資者對此不得不提高警覺。
對於中國來說，儘管美國加息不會對貨幣政策產生直接影響，但對人民幣匯率將產生巨大衝擊，甚至於會影響人民幣新一波貶值。而人民幣的貶值則可能引導資金流出中國市場，引發中國的房地產泡沫破滅。
中國一線城市的房價過高早就把其置於過高的風險中，任何原因隨時都可能成為一線城市房地產泡沫破滅的導火線，而三四線城市的房地產市場只能等待泡沫破滅。不過，聯儲局加息對中國房地產市場影響有多大，目前看來是不確定的。
由於利率是住房按揭貸款的核心，聯儲局加息將全面結束全球廉價資金時代，按揭貸款利率將全面上升。這將對房地產市場將造成巨大的影響，甚至將敲響全球房地產市場泡沫警號。
易憲容
當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。
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