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地產博客 > 敢說亮話 返回
瀏覽人次：31495    回應：22
敢說亮話

銀主盤湧現的原因

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2016年5月21日

　　現在經濟轉壞，大家都應該感覺得到，就算冇感覺，從各種有關經濟數據，例如失業率，空置率，破產人數等等，都可以知道箇中情況，而個人面對經濟轉壞時，有一條物質不變定律，就是要有錢傍身，最低限度都不要負上那些要短期清還債務，如果現在仍然是負上一身短期債務，尤其是那些以為可以靠物業升值以貸冚債的人，他們的處境絕不樂觀，現在，物業升值暫時劃上了一個句號，即使欠債遠低於物業資產價值，但如果貸款到期不能清還，物業有可能變成銀主盤，那些將物業按在銀行的可以放心一些，因為一般按揭貸款年期比較長，只要按期供款，即使樓價下跌，銀行很少會追差額，但按在財務公司的就不一樣，就算有物業擔保，貸款年期都不會很長，以往業主都不會太擔心，因為會有另一間財務公司借錢給他們還債，利息一定會比原有的貴得多，但現在情況有所轉變，很少財務公司願意借錢給人還債，唔還債，物業就會變成銀主盤，這亦是銀主盤最近湧現的原因。

　　如果物業現在是按在銀行，千祈唔好以物業擔保向財務公司借錢，因為如果俾銀行發覺，一定會要求客戶立刻清還財務公司欠債，倘若不能，便要清還銀行首按，到最後，首按便會由銀行轉去財務公司，在高昂的利息支出下，物業很快便會變成銀主盤，大家小心。

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1. 惜緣 2016-05-21 14:07:02
博士，似乎班高官仲未感覺到經濟轉壞。
2. 區區 2016-05-21 14:29:31
完全感覺吾到經濟向下，周街都系人消費，公司也忙到不得了，仲人人有得加人工。我淋經濟數據只系學左大陸方式有水份....
3. 回氣再上路 2016-05-21 14:37:37
香港經濟升左咁多年，總要回下氣，而家只是冇升幾個月就咁驚????

經濟基低已經好過97或03好多倍，有樓唔怕輸，起碼唔怕訓街。

不過，有時好化學，好似長跑馬拉松，平時好好，唔代表唔會一野悴死，終點很遠，死亡可以很近
4. 打工仔 Andy 2016-05-21 16:18:08
失業律會慢慢上升, 經濟前景真不樂觀! 
5. 批鬥 2016-05-21 16:23:09
救市的話,肯家會 捭人話 支持 地產霸權.

6. LYC 2016-05-21 19:06:59
http://www.manyw.com/mobile/essay_cont_iphone_z7.php?sid=27&rid=30938&type=n&width0=360

一早預期政府大會幅加薪，租金爆上。薪酬調查反映大部份人都係加人工，他們收入多了，肯定將會大舉加入掃貸！
現在九龍CCL亦已向上衝，相信好快與火星擁抱，GoGoGo!
7. 路人甲乙丙丁 2016-05-22 06:48:40
政府已带头加人工？难道 政府看不到经济转差？ 如果经济转差应该带头冻薪才对！

个人认为救经济不是只“救楼市”，而是创造就业机会，减低商业运作成本等....
8. 無言 2016-05-22 11:51:38
  1. 小弟認為未來中港經濟係斜L 型,經濟有一定跌愊,之後漫長緩緩向上(6~10年),才有機比較快速增長。
  2. 現在明顯未有一定跌幅前,(估計就快).所以銀兩不足/無信心者,何必急於大幅投資。
  3. 不過機會到時,就快快入貨。又唔好左等又等。
9. LYC 2016-05-22 11:58:32
同預期一樣，需求太強，新盤供不應求，向偶客炒爆鄰近2手樓，繼續GoGoGo!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160521/55131154
10. 浪子心聲 2016-05-22 12:30:02
今年我不需要看經濟數據，都能預測到公務員加薪幅度相對高，因為今年是特首選舉最重的一年，需要爭取公務員的支持；還記得嗎?上年有位局長因為處理加薪不太符合那人的期望，而換咗人呀。

所以我個人認為今年公務員加薪幅度與經濟的關係不大，我非常認同湯博士的睇法，經濟是有下行跡象，但我認為幅度不會很大，應和樓價一樣是「陰跌」，慢慢跌，這個週期可能好長。我更加認為現時香港正處於從「高地價年代」轉向「穩定地土供應年代」的過度期，未來香港經濟和稅務政策將會有大的改變。








11. 粉c 2016-05-22 12:39:05
博士可否解讀一下財仔銀主盤集中係中低價豪宅現象?
12. 遊客 2016-05-22 16:48:28
本來我也有博士的同感，但一到五月，手頭上租盤已經即時在高價租出，所有擔心一掃而空，而且國內經濟仍然好好，深圳樓價已經高過香港，在這樣大環境下就不用過份擔憂。
13. 蕭峰 2016-05-22 16:51:12

SAVANNAH提價1%加推每呎1.25萬

   

　　將軍澳SAVANNAH於周日再推售120伙，今續收票。 
　　　　(星島日報報道)新盤氣勢不減，將軍澳新盤SAVANNAH以低市價及兩房以下細戶型主吸上車客，前日第二輪開售速沽6成單位，並即日加推，平均折實呎價12598元，輕微加價1%，今續收票鎖客，市場消息指，目前已錄足額認購，當中不乏首兩輪的向隅客。

　　會德豐發展將軍澳SAVANNAH，自開售以低市價及細戶型，力吸區內外上車客源，發展商於前日第三度加推，並落實於後天（周日）開售120伙，市場消息指，目前已足額認購，其中不乏首兩輪未能成功揀樓的向隅客。

　　就該盤昨日位於尖沙嘴商廈的展銷會場所見，現場仍然不乏參觀人流，會場外偶現人龍，有睇樓客表示，未有確實置業打算，但從報章得知項目首兩輪的細戶型單位銷售不俗，因而到場參

　　項目昨日續錄新成交，市場消息指，成交單位包括，2A座中層A室，面積748方呎，定價1183.2萬元，呎價15818元；另外5A座低層C室，面積498方呎，定價788.6萬元，呎價15835元。 


14. 加人工? 2016-05-22 19:11:13
其實是否無人明白，公務員今次是因通脹調整薪金，
並不是加人工，而且是滯後調整，因為是根據上年通脹而定。咁其實關今年經濟咩事?

遲左成年追返通脹，睇到話加人工，真係得淡笑
15. 三只小豬 2016-05-22 20:06:34
我天天去街市買菜，比舊年貴了很很很..........多，是否會交租平，其他的都貴？
16. 滑梯型經濟 2016-05-22 23:24:10
不會是L型，只會是滑梯型，但是現階段是在滑梯向下的開始，向下探底才構成橫行，這樣的剎傷力比較淺。
L型就大煲了，連走貨都難，就像現在的二手市場一樣,
才會出現這樣多的銀主盤！
17. 新移民 2016-05-23 01:00:59
同意15樓

如果政府公平處理，應該在打倒樓價三成之余同時將交通費、水電費、柴米油鹽、公屋租金等開支同樣打倒三成，否則我地交通費等年年加一成、現在一家四口返工返學交通開支用左幾千，伙食費又要成萬、學生書簿、學費補習費又成萬、就算減左樓價、租金，中產階級整體開支仍然幫不到多少，所以政府一定要打倒通漲，交通飲食物價只能減不能加。
18. 引刀一快 2016-05-23 01:27:26
" 國內經濟仍然好好 "

呵呵呵，賣叮叮糖生意梗係好喇。
19. To15樓 2016-05-23 02:35:27
三只小豬網友菜無貴到，其它乜都無貴到。其實是否無人明白，今次覺得菜貴是因通賬而調整售價，並不是加菜價，而且是滯後調整，因為是根據上年通賬而定，咁關今年使錢多過上年咩事？
遲咗成年追返通賬，睇到呢句話真係得淡笑。以上根據14樓嘅邏輯推論。
實情係做各行各業嘅生意人，為咗投資的穩健性，從調節價錢方面作出平衡，以取得利潤回報。咁咪覺得除咗工商鋪租平咗，而其它貴囉。以上根據夢中所見而推論。

20. 七個高人 2016-05-23 09:26:33
物價升得多，但我唔見收入加咗很很很......多囉。經濟放緩，租金及供樓開支維持高水平，人工加得少，本地居民削減開支，自由行效應消失，若靠本地人消費，唔見得養得起咁多打工仔、行業，睇怕惡性循環已經開始。
21. 引刀一快 2016-05-23 11:16:09
七個高人兄

自由行效應唔會消失，不過多咗個自由行退潮效應啫。
22. 凡人 2016-05-23 11:49:03
有人話樓市跌咗起碼三成，又說租金已回落。但又有人講租金和供樓開支維持在高水平，生活擔子重，民不聊生！是否每個人睇嘅媒體報導而有出入，尤如瞎子摸象我説我的？是的話咁就傳媒專家治港而唔係cy囉。