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啱價不如啱用
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月27日
有年輕朋友話如果要買樓，什麼是最重要，但只准我講一個字，我用了個「啱」字，他以為我講啱價，於是話，現在的業主都非常懂得要價，叫價已經離地，賣唔出都會加價，甚至加三成，除非買新樓，否則，市場上已經無啱價樓宇，我話如果我的意思是啱價，就是兩個字，我用一個啱字，就是除了啱價之外，還要啱用，嚴格來說，啱用比啱價還重要，否則，就算免費，在得物無所用之下，就算幾平都會變得很貴。
貴買平用大家都應該聽過，最貴原來就是買了物品之後唔用，現在有很多人買樓都是人有我有心態，手揸一層樓，溫暖在心頭，根本沒有理會所買到的樓宇是否合用，近日，地產商將貨就價就量，大量興建沒有間格的納米單位，除了可以令到打算買樓的人可以負擔得起之外，又可以幫助政府完成諾言下的供應量，真的是一舉兩得，所以，無論政府官員或者升斗市民對納米單位都沒有異議，其實，在供應不足的情況下，納米單位亦不失是一個解決方法，不過，這亦只不過是權宜之計，當那些納米單位入伙之後，業主便會發覺不大合用，不排除有部份業主會將那些納米單位空置，在唔啱用的情況下，那些單位其實是很貴。
有人以保值心態來買那些納米單位，他們認為現在暫時未有能力買那些正常小型單位，但又恐怕現金貶值，所以，首先買那納米單位，到有足夠能力才轉換買小型單位，我對他們睇法有不同意見，納米單位是過渡性質之下的產品，很難持久下去，升值甚至保值的能力實在有待確認，而且現在供應量龐大，買納米單位的人大多數持有過渡性質心態，以後，升幅便會有困難，倘若樓價調整，納米單位就會首當其衝，屆時，即使小型單位售價同樣下跌，納米單位的業主要換樓也是無能為力。
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1. 向引刀‧土著說不 2016-10-27 09:28:29
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首先買那納米單位，到有足夠能力才轉換買小型單位，假如認為長住很難持久下去，升值甚至保值的能力實在有待確認。
咁咪唔好買囉，先租劏房住太空艙床位，每個以月租5,100元，每晚聆聽上下左右鼻鼾環回立體聲，這就是跟引刀‧土著學習叫人唔買樓等跌價，每日鞋口鞋面見人的結果！ http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161024/bkn-20161024225001288-1024_00842_001.html 【on.cc東網專訊】 香港納米單位樓價嚇人，細單位租金亦難以負擔，造就月租數千元的市區套房甚至床位愈來愈受市場追捧。其中，港島西區及深水埗均出現「太空艙」床位租盤，包水電費及無線上網，連電器月租叫租達5,100元及3,500港元，而西區兆宜大廈更有實用面積約100餘方呎套房，月租達1萬元，月租夠租天水圍嘉湖山莊兩房單位。
港島地價寸金呎土，部分地區租金驚人，有二手放盤網站顯示，德輔道西雙號中層舊樓單位，提供太空艙床位，每個以月租5,100元放租，三個月以上租約，月租4,500元。料總月租有機會逾3萬元。
該項目負責人Cindy表示，上述德輔道西單位中，僅提供6個太空艙，而另一個位於深水埗長沙灣道雙號洋樓單位，亦有4個太空艙出租，叫價較低，月租約3,500元，兩項目租客多為學生客、旅行人士，不少亦有長工，故十分受追捧。
網站內容顯示，每個太空艙設電腦、梳妝台、USB充電及電視等，更設LED燈組合及可調節冷氣機系統，並以多效燈光組合營造太空感覺；床具更包括記憶床墊及枕頭，而月租費用，已包括水電費、無線上網及專人打掃。
區內地產代理稱，區內樓齡較高套房，月租約5,000至6,000元就有交易，由於月租金額低，故受大學生及年輕客追捧，而水街一帶舊樓，早前亦有同類太空艙出租；個別投資者亦懂為套房增值，提高叫租，如同區兆宜大廈一個目測僅120至130方呎套房，位置鄰近港鐵站，包水電費及無線上網，月租約1萬元亦租出。
現時嘉湖山莊一個實用面積約446方呎兩房戶，月租僅約1萬元；即使位於屯門市中心屋苑，屯門市廣場兩房戶，月租亦不需1萬元。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，以太空艙形式出租，若全數順利租出，租金收益絕對較一般單位可觀。不過，他對該類太空艙的租賃需求存有懷疑，亦未必會成為新趨勢。
他指出，太空艙以短租形式較易出租，但問題是此類營商模式，服務對象相當模糊。加上「鄰居」質素成疑、租金亦不是特別便宜，相信不少市民寧可「畀多少少」住劏房。 
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3. 引刀一快 2016-10-27 13:43:41
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今日呢篇文章，真係攞正說不仔大命。
納米樓，價又唔係平，適應性又低。
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4. LYC 2016-10-27 14:54:45
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5. 浪子心聲 2016-10-27 15:09:57
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我相信現在買納米樓的買家多不是自住客，而是投資客為多，他們的「啱用」不是「啱唔啱住」，而是放租回報夠不夠高。 睇完這編報道就應估計到，劏房啱唔啱放租用： 匯萃迷你戶叫租最平1.7萬宏基資本（2288）首個住宅項目佐敦官涌街7號匯萃入伙，匯萃全盤66伙，清一色劏房。去年8月底開賣，折實均價2.4萬元，全部單位實用面積由210至222方呎，以每呎管理費6.7元計，每戶每月管理費由約1,400元至1,490元，昂貴管理費卻沒有會所。 代理指項目未錄租賃成交，現約15個租盤，最平低層B室，實用210方呎，叫租1.7萬元，呎租81元，貴過九龍站豪宅一倍。
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6. 香港土著 2016-10-27 15:30:13
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一樓，
如果學我就每日鞋口鞋面，學你咪好囉，開唔到單直情西口西面啦。
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7. 香港土著 2016-10-27 15:30:15
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一樓，
如果學我就每日鞋口鞋面，學你咪好囉，開唔到單直情西口西面啦。
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8. LYC 2016-10-27 16:11:15
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土兄，唔洗太擔心，我好有信心見頂，沽盤，鎖匙租盤越來多，睇樓的人越來越少，新樓排出倒海剎到，大陸走資已朝已到尾聲，當啲盤再掛多少少日子都走唔到，業主才如夢初醒呢，劈個價落去！
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9. 引刀一快 2016-10-27 16:38:26
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10. Mr. Bubble 2016-10-27 17:34:53
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「手揸一層樓，溫暖在心頭」！買納米樓自住既人都係為左滿足心理需要！
匯萃舊年開賣平均呎價係$24,000幾，仲高過有啲港島新盤。叫租$17,000似乎係佢地既主觀願望，俾得起$17,000租樓既人選擇唔會少，肯住遠少少3房都租到，點會租間210呎套房。
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11. 向引刀‧土著說不 2016-10-27 18:04:10
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LYC好友變淡友先傻得交關 http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161027/55833179
【供不應求】美聯：今年1.7萬個住宅落成 七成已售
| 3,868 | | 建立時間 (HKT): 1027 12:27 |
| 元朗Grand Yoho沽出逾千單位，屬新界區吸納較多新盤 | |
住屋需求殷切，二手盤源短缺下，發展商積極賣樓，吸納購買力，今年落成的樓，早在樓花期已售出。美聯物業房地產數據及研究中心推算指出，估計今年落成的私人住宅約1.7萬伙，截至9月底為止，當中，已售出接近1.2萬個，即70%單位經已售出，獲市場吸納。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，預計今年落成約1.7萬伙，若按港島、九龍及新界3區劃分，估計今年新界區落成量超過1.1萬伙，為三區最多，而截至9月底，當中，已售出逾8,000個，即售出率為72%，為三區中售出率之最。由於未來新供應集中新界，料發展商更加積極推售新界區物業。 九龍區方面，估計今年將有逾3,100個單位落成，截至9月底，售出單位超過2,200個，售出率約71%。港島區，估計今年落成量接近2,800伙，當中已售出逾1,600個單位，售出率約59%。港島區無論落成量抑或售出率均為3區最低，反映該區在供應偏低下，發展商惜售。
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12. 浪子心聲 2016-10-27 20:04:04
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To LYC兄：
睇下佐敦「匯萃」這個劏房盤租到幾錢，才能知道劏房業主是「如夢初醒」，還是「夢想成真」?
如九龍200呎劏房樓能租出17000元一個月，對好多劏房業主來說，就是「夢想成真」！！
大家應好快就知喇！！
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13. 引刀一快 2016-10-27 22:34:30
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浪子心聲兄
曦巒號稱可以租85蚊一呎，呵呵，差唔多啫。
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14. 浪子心聲 2016-10-27 23:58:40
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劏房樓可以用豪宅呎價賣新盤，新界劏房賣萬三至萬六蚊呎，市區劏房就超過兩萬蚊呎。
現實會考驗劏房樓能否獲得比豪宅更高的租金回報，如果未來更多劏房樓入伙，而租金不能到達比豪宅更高的水平，二手劏房樓價就會有很大壓力。要賣走二手劏房樓就要比豪宅呎價低，到時嚟個納米樓煲就自然會爆，但應不會這麼快，要等更多納米樓入伙才能產生這個現象。
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