街頭智慧勝專家，年初叫「樓市專家食屎」的嘉湖山莊林太一語中的！當日囝囝330萬元買嘉湖山莊兩房，一度要輸40萬元，本報統計十大屋苑，嘉湖山莊成為「反彈王」，短短4個月，屋苑反彈逾兩成，阿仔單位唔使輸，還有15萬元的賬面賺價。

本報根據中原地產資料，比較十大藍籌屋苑目前平均呎價與今年低位，結果天水圍嘉湖山莊成為「反彈王」，現時平均呎價7,113元，比今年低位，為3月中錄5,922元，4個月內反彈20%。然而對比屋苑去年高位8,409元，仍相差15%。

今年1月，記者天水圍直擊，嘉湖山莊業主林太稱兒子330萬元買入一個兩房戶，被問兩房已穿300萬元，並謂有專家指樓價會再跌一成，她即場爆發：「我仔買貴40萬冇咩問題，佢要住㗎嘛，如果升又點呢……嗰啲咁既專家，食屎啦！我哋唔係有見地，我哋係腳踏實地，唔聽專家㗎，聽專家意見就死啦。」今日一如林太所言，升返！屋苑兩房單位回升至近350萬元，最近一個兩房戶，成交價345萬元，林太阿仔單位賬賺15萬元或4.5%。

英國脫歐，全球繼續量化寬鬆，本港跟隨美國加息步伐放緩，加上盤源收窄，夾高二手價。以嘉湖山莊為例，祥益地產謝利官表示，屋苑現400個放盤，鎖匙盤不足15個，入場費最平332萬元，比起年初低迷時入場費280萬元，升18.6%。

金管局的住宅按揭統計數字顯示，近4年平均按揭年期均徘徊在25至26年之間，對比10年前及15年前平均按揭年期分別為20年及18年，反映近年選用較長按揭年期的用家佔較大比重。主要原因是近年樓價對比家庭收入處於偏高水平，加上按揭審批的壓力測試準則分別於2012年及2013年進一步提高；拉長按揭供款期有助減低每月供樓金額，除可減輕供樓負擔外，亦較易於通過壓力測試下的供款佔入息比率要求。

舉一例子，準買家月入3.75萬元，希望購買一個樓價500萬元的2房單位自用，並準備向銀行申請八成按揭保險計劃上車，按揭額為400萬元。若選擇20年供款期並以目前按息計算，供款佔入息比率已達55%，超出審批上限；但若把按揭年期延長至30年，每月供樓金額便可大幅減少26%，供款佔入息比率亦可降至40%，而在壓力測試下，假設未來息率上升3厘，供款佔入息比率為58%，亦低於壓力測試下60%上限。結論是，選擇20年期，準買家未能獲銀行批出按揭；若改為30年期，則成功獲得按揭貸款。

從以上例子可見，延長按揭還款期有助買家成功上會。但延長按揭年期等於支付利息的期數增加，以及每月歸還本金減少；支付利息時間延長及息隨本減的速度減慢下，累積利息支出自然會較多了。為方便參考，以上述例子及息率不變為例，選用30年期全期按揭利息支出將較20年期增加約42萬元。這個數字差幅看似頗大，但現今不少業主在上車後大約5至6年後便會考慮換樓，例如是夫婦婚後決定生育組織家庭，或會計劃把2房單位更換至3房單位。

事實上，一個選用30年還款期上車的買家，卻未必會一直供樓至30年，很多時，買家上了車，或會再待時機如樓價升值或經濟條件提高後更換更大的單位，又或在息率上升時選擇提早部分還款。

雖然按揭以息隨本減的方式運算，但不論是選擇20年或30年供款期，尤其是處於低息年代，開首數年的利息相差不算很大，同樣以上述例子及息率不變為例，選用30年期的首5年按揭利息較選用20年期只是多出15204元，可見透過延長還款期幫助提早上車亦是值得考慮之方法。若買家於5年前透過延長還款期入市買入一個樓價450萬元單位，目前物業市值已上升約28%，至576萬元，樓價賬面多賺126萬元，從中可見，若在好時機入市，那5年間多出的利息支出已不算什麼。

不過，需留意的是，當未來息率回升，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大，假設未來加息2厘，20年期的每月供款額將增加約20%，但30年期的每月供款額則增加達29%，故長年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點，以便預留充足的防守力。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理」