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地產博客 > 文亮語 返回
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文亮語

何謂市價？

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年9月24日

　　我相信如果我向一個對地產行業比較陌生，或者資歷比較淺的人問，答案一定會是成交價，不能夠說這個答案是錯，但並不一定是對的，大家或者會很奇怪，我這樣說會不會很矛盾，我自己都覺得係，但事實上成交價並不是市價。

　　如果我說香港樓價是非常貴，並且早已脫離了巿民負擔能力，我相信大家都不會反對，其實，樓價脫離了負擔能力已經不是市價，現在樓價高企除了供應不足以外，主要因為是業主持貨力強，由於利息低企，持貨成本不高，他們可以將物業空置待善價而沽，做成成交量大跌，在這個情況下出現的超高成交價並不是市價，我相信大部份人會質疑我這個說法，但負責做估價報告的測量師就會明白，成交價只能用作參考，否則，就不會叫估價報告，而是叫成交價報告。

　　測量師做估價報告的時候，是有一個守則，就是假定被估價的物業的業主是願意賣，市場上亦有買家願意買，可以在一段不長的時間，如果以一個物業來說，大約是三個月，就可以完成交易，這才是市價，現在，業主持貨力強，非創新高不賣，偶有成交，不能夠說這是市價，我相信不會很多人知道市價真正的意思。

　　唔需要等太耐，成交價就會出現變化，劈價將會替代創新高價為主導，如果成交價就是市價，樓價就會急速下跌，不過，大家亦不用擔心，那些劈價成交亦不是市價，否則，銀行就會以此要求客戶補差額。如果我們要估計未來三個月樓價，銀行的估價是值得參考，最近，有人質疑銀行的估價點解會低於成交價大約一成，其實，銀行是估計在未來一段時間，大約是三個月，樓價是會下跌一成，銀行估價是絕對符合估價報告守則。

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1. 笑啖渴飲 2015-09-24 09:21:30
Magic Word: 三個月又再次出現係博士文章入面. 今次不是分析員轉鈦, 而係借銀行估價預測樓價跌一成!  大家興奮嗎?
3. 途人甲 2015-09-24 09:39:50
如果銀行估價比最近成交價重要高，咁係咪銀行估價就係市價?
4. 樓市求知者 2015-09-24 09:42:36
市民負擔樓價能力可分哪幾類型?佔總份額若干?
樓價又可分多少類別?
願各方多多賜教
謝謝!



5. 西門吹雪 2015-09-24 09:44:02

呢幾日既成交價仲低過銀行估價...成交價要比銀行估價低5-10%先有人買...

6. 林師奶 2015-09-24 10:10:38

如非身家豐厚，不可能將物業空置待善價而沽，反而我身邊有幾個收租佬非常不希望空置單位。他們當年不是為了房產的漲幅來買樓的，而是不知道那些錢該投到哪裡去，又怕人借，又怕人騙。對甘於平凡的人，他們就喜歡固定現金流，像打工仔每個月有糧出一樣。

 

現在房產漲了這麼多，他們也不為所動，就因為問題的根本沒有解決，錢到手往哪裡放好呢？他們因為在這裡賺到錢，最後還是再買回房產，但一買一賣，不見好多錢呀！所以還是以靜制動好了。

 

如果只為了房產增值並凋空單位等出貨，我看是炒家的行為。但辣招後， 市場上還有幾位炒家呢？

 

真心認為現在樓價堅離地的局面，供應不足和政府辣招，功不可沒！

7. 打工仔 Andy 2015-09-24 10:51:49
市埸上買賣相方都願意交易的價格,而又佔成交量的多數便是市場價! 個人睇法!
8. 笑啖渴飲 2015-09-24 11:27:47
To 6/F 林師奶:
我同意你既講法, 身邊的確唔少上左岸既人係咁.
賣一賣樓, 銀行多左幾百粒, 班銀行"董事總經理" 仲唔日日CALL你落黎sell 基金咩.

其實好多CASE都係D錢唔知擺邊好.
9. 向各位求教 2015-09-24 11:28:31

業主若以低於市價一成賣楼，但臨時合约註明要新買家缴付SSD，請問这個做法可有抵觸税例？税局會否向原來業主追收SSD税款？

10. 師爺 2015-09-24 11:49:03
舉雙手贊成6樓  !!! _^_
11. 林師奶 2015-09-24 12:00:42

To: 笑啖渴飲

另外這一班收租人士過的就是清茶淡飯的日子，他們一般物質需求不高，閒時行山，做義工，自己煮頓飯吃，不太追求物質，也不胡亂花費，最大的花費就是旅遊淡季去旅行。

 

這些人才能做到老了無憂。如果年輕時，不能放棄一些潮流玩兒，真的很難有機會做收租佬的。

 

先甜後苦，還是先苦後甜，自己選。

12. 甚麽也不知 2015-09-24 12:11:51
樓市會因為人負擔不來而下跌嗎？
真嗎？
的士牌早已超出的士佬可負擔水平，但不是仍位高勢危嗎？
今天的樓宇還是用作住宅用途嗎？
還是樓宇已在全球量寬的大環境下，被用作儲藏財富之用？
如果無更好的儲蓄方法，樓宇可以成為其中一種方法嗎？
如果能夠，那是否意味着樓市有多一重買入意義呢？
的士牌的例子是否有借鏡作用？
13. 甚麽也不知 2015-09-24 12:12:32
樓市會因為人負擔不來而下跌嗎？
真嗎？
的士牌早已超出的士佬可負擔水平，但不是仍位高勢危嗎？
今天的樓宇還是用作住宅用途嗎？
還是樓宇已在全球量寬的大環境下，被用作儲藏財富之用？
如果無更好的儲蓄方法，樓宇可以成為其中一種方法嗎？
如果能夠，那是否意味着樓市有多一重買入意義呢？
的士牌的例子是否有借鏡作用？
14. 甚麽也不知 2015-09-24 12:13:33
樓市會因為人負擔不來而下跌嗎？
真嗎？
的士牌早已超出的士佬可負擔水平，但不是仍位高勢危嗎？
今天的樓宇還是用作住宅用途嗎？
還是樓宇已在全球量寬的大環境下，被用作儲藏財富之用？
如果無更好的儲蓄方法，樓宇可以成為其中一種方法嗎？
如果能夠，那是否意味着樓市有多一重買入意義呢？
的士牌的例子是否有借鏡作用？
15. 路人甲乙丙＿ 2015-09-24 12:53:16
有一隻猴子天天到桃樹吃桃子，吃了十多年。有一天，有一天有人看到桃樹生蟲快倒了，於是貼張告示叫人不要靠近。付近的人們都知道樹危險了，沒有走近。可是猴子仍是看不懂。它心想樹還是好好的，桃子是甜美的，為什麼人們都朵得遠遠的。可憐的猴子到樹倒下的一刻就後悔莫及
16. 小兰 2015-09-24 14:01:49
很容易知道湯生是—个執著而好勝的投資者。喫而不捨的人。就待時間讓我們拭目以待。
我有很多有多間物業寫字楼收租朋友，這十年用加按取＄再買物業收租供樓已還本金大部份，既輕鬆又有大把子彈。決定不放手上物業。
正如林師奶所說，銀行見客戶有＄，只叫買基金或回報有心無力之產品。
我認為低息零息利息，幫了很多很多家庭或持物者輕輕鬆鬆，也是關鍵點。

17. 路人 2015-09-24 14:25:43
To 16/F

十分認同

再加上，博士最近既文章經常“寫到”自己立於不敗之地!

值得留意……
18. 路人皆知 2015-09-24 14:32:18

銀行估價比成交價低一成理解為 銀行認為樓價在未來三個月最差情況會跌一成  似乎中肯少少。

始終覺得樓市投資需求被嚴重低估，好多人買樓對回報率並不太在意，在資金泛濫情況下，外面越亂越不肯定，需求越高！

19. 西門吹雪 2015-09-24 15:34:08

十分同意路人兄~

其實家下投資需要比剛需還要多~D細價房十個我估7-8個都係買來收租。另外大把人手持現金等跌市。但投資需要很脆弱，當真正跌市開始時，投資需要會突然消失無縱。今日仲話死唔賣，眼見跌左3-5成，無壓力下又走去沽。有錢等左好耐既又唔敢入。真正看得準，又要夠膽係低位入既真係唔多。所以，投資需要不但止唔係利好，反而不得不防。

20. 豬仔 2015-09-24 15:51:28
其實銀行估價應該參考大陸人承接力……
21. 西門吹雪 2015-09-24 16:06:40

遠既唔講，講近既股災，股災前個個搶住買~~家下D市盈率4-5倍反而無人買。個市少少風聲就巴巴聲再插過。

若論自住樓和股不同，樓是必須品。但若論投資，樓和股其實差不多，只是週期較長。如果話今日買樓既全是自住，哪當然不用擔心，這亦是很多堅持樓價不會大跌既論點。但如果說今日買樓既很多是投資的話，樓價真的危已。

22. 引刀一快 2015-09-24 16:15:54
To 6樓 林師奶

所謂炒家唔係額頭鑿住嘅，人都係會因應環境變化而隨機行事，賣樓亦非炒家專利，樓價堅離地嘅因素起碼講漏咗兩個，就係大陸資金搶貨同地産經紀推波助瀾。
23. 舍神 2015-09-24 18:03:46

唔同人有唔同睇法，正如有睇好,有睇淡先有成交。

買的想平買, 賣方想貴賣....很難單從自己感覺去說何是市價.....

至於估價嘛.....都係得淡笑, 又唔係佢出$去買!!湯生都說過唔方正.....買纜車樓的事例啊!


對我而言! 賣得出的價先叫市價。

放出街......先會知! 我接受成交價便是市價。


我買了間村屋.....在我心中值 280過外.....點知有業主186...放售! 

呢個便是樓市..........冇得講! 有人肯平, 唔通我去問佢仲乜益街方?


24. 引刀一快 2015-09-24 20:00:11
To 11樓 林師奶

點解甜之後一定變苦？

25. Desmond 2015-09-25 05:53:20
投資是看環境和氣氛的，你看人民幣以前大家認為會長升長有，都將港元換人民幣定存，做到財息兼收，但現在人民幣只跌了3%，大家又將其換回港元，為甚麼呢？當樓市開始下跌而普遍市民對其有跌市預期時，大家的做法又會不一樣了。
26. 引刀一快 2015-09-25 11:47:24
To 25樓 Desmond兄

都係三果句：

住，係剛需

賺錢，係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢，係剛需剛需剛剛需