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政府跟著矛盾去出招
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月27日
現在樓市形勢，在供應增加，利息趨升，成交價出現兩極化之下，唔應該會有人話形勢大好，不過，在銀行水浸，國內購買力湧至情況下，不少已有物業的人唔介意付雙印花稅，或者地產商願意替他們付，做成樓價上升，中原指數破頂是指日可待的事，倘若指數破頂，對於官員來說是一個侮辱，出招出了那麼多年，又出了那麼多辣招，樓價指數依然破頂，不是侮辱又是什麼，要制止樓價指數繼續上升甚至破頂，最好治標辦法就是繼續出招，不過，就要師出有名，否則就會受到市民評撃。
官員話，SSD壓抑了炒賣需求，BSD壓抑了外來需求，DSD就壓不住投資需求，在上一季物業買賣，有2,600單交易要付DSD，即是買樓的人早已有物業，那些有物業的人買樓，間接剝奪了初次置業者上車機會，不過，這亦是政府出招的機會，於是以令到初次置業者可以上車為理由堆出新印花稅，已有物業的人，無論他們再買任何類型的住宅單位，都劃一付15%新印花稅，官員們認為他們一定得不少來自初次置業者的掌聲，其實不然，因為大多數初次置業者都非常謹慎，否則，又不用等到現在還未置業，他們知道供應即將大幅增加，利息向上，絕不是置業的好時機，而且政府出招，或多或少都會令到樓價下跌，政府拉停所有有能力置業的人讓他們上車，與叫他們去送死又有什麼分別，所以，他們拒絕接受政府好意，不過，就希望新招可以令到樓價下跌，才是他們上車好機會，當官員見到新印花稅雖然令到樓價下跌，但成交量大減，沒有多少人願意上車，他們才知道，原來跟著矛盾去出招。
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周日寫了《美元大時代陰乾香港》，fb上見到不少留言，在此補充自己的睇法。主觀認為，美國下一輪加息周期，固然因為經濟見復蘇勢頭，條件許可(通脹升溫、失業率跌)，但最重要原因，加息是要為美元強勢打下強心針，為早年的QE埋單。 QE是放水，美元大時代就是收水。美元強勢回歸，環境資金重新湧入美國，其實是收回全球的「水」，間接令自身的資金成本減低。全球債息急升、債價急回，就是美元大時代的第一波，萬億計債市資金回流至美股，令美股迭創新高。第二波就是外匯市場起風浪，人仔、亞幣、以至歐元日圓都呈跌勢，未加息，熱錢已先行一步拆倉流向美金，一旦落實加息，美元對全球貨幣的息差會進一步擴闊，資金流向美國將加快，而其他國家貨幣，貶值速度只會更急。每一次金融危機，說穿了就是流動性危機（Liquidity Risk）。一國貨幣/股市/樓市只有沽、沒有買，自然引來大鱷狙擊沽空圖利，加劇市場波動及恐慌。97金融風暴，港元受狙擊，港股急跌之際、樓價亦急回，一個很明顯的指標：銀行同業拆息（HIBOR）急速扯高。本港一個月HIBOR 97年10月下旬曾高見十厘樓上，成為A1頭條。而同日有銀行收水，收緊樓按以及加按息至10.25厘(最優惠利率加1.5厘)。一個月HIBOR由今年5月低位0.19厘，半年間倍升至目前的0.38厘，與1月份有炒家興風作浪時高見0.39厘相距不遠。當然，現水平與07年及08年一個月HIBOR曾見5厘、97年更高見十厘樓上，談不上甚麼「恐慌」，大家亦質疑目前的經濟情況、外圍環境如何能與當年相提並論。但97年7月前後，當年市民何曾想過宏觀環境會如此急速變化。理論是死，但市場是活，且變化極快。現階段，不要自亂陣腳，亦不宜胡亂轉移資產配置，避免投機炒作。12月留意住拆息水平，如繼續不尋常飆升，港元弱勢再現，大家更要做好防風措施。股榮www.facebook.com/stockwing1 
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2. 浪子心聲 2016-11-27 23:08:54
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我不認同現時政府是跟著矛盾去出招，現實是未來幾個月係「跟著特首選舉形勢去出招」。
如果不是特首選舉將近，我認為政府不會加辣，因為明知未來房屋供應不斷增加，半年後供應就到位，樓價難維持高位，基本上不需加辣；但發展商在這幾個選舉敏感月份點會減價吖，就算賣唔出都唔會減，更有可能加價托高個市，誓要破CCL147頂給特首看一看。
今次加辣係有可能做成當供應到位時會辣過輪，到時樓價要調整大啲囉，或者政府減辣快手啲囉！ 無事嘅，香港業主借貸不高，樓市跌兩三成傷痛啲人不會太多，不會對經濟產生太嚴重衝擊，香港好快又從新開始向好發展，但高地價年代就正式結束，你醒咗未?
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3. 狗頭貓 2016-11-28 00:14:04
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香港業主出名好欺負,辣招其實會削減物業價值,只應權宜短暫使用.辣招前買樓人士,甚或買地發展商,都以香港奉行一貫低稅率共識作長線考慮,現今辣招苛稅取消無期,是否應補償賣出辣招前樓宇人士的損失？
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4. 浪子心聲 2016-11-28 00:38:55
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狗頭貓兄，過去一年，政府日日同市民講，未來三四年有9萬2私樓供應，那些投資者還急急入市，高價買納米樓，就算政府今次唔加辣，未來都會有損失啦！唔通又要政府補償損失呀?
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內地暴力強拆事件無日無之，港商亦無法倖免。港人鄭太在深圳南山區開設水泥廠17年，本月1日遭數百特警、公安、城管和警察包圍，挖掘機駛入強拆廠房。鄭太兩位兒子因為反抗遭公安帶走，以妨害公務罪刑事拘留，至今逾三星期未獲釋。香港警方拒絕透露兩港人情況，僅稱與境外執法部門保持緊密聯繫和合作，不評論個別個案。 鄭太1999年在深圳南山區長源村白石嶺工業區開設興發水泥製品廠，佔地超過1萬平方米。24歲長子鄭杰舜、22歲次子鄭杰發在廠房任職。今年5月南山區政府以興建「國際教育合作園」為由，在白石嶺工業區開始強拆收地，鄭太規模較小的一號廠率先被強拆，6月底起二號廠被停水、停電。鄭太其後數個月向不同部門申訴，要求賠償後才遷拆。11月1日清晨逾300位特警、城管和公安突襲包圍二號廠，驅趕工人離開，不准取回財物，旋即開動挖土機等大型機械強拆廠房。鄭杰舜、鄭杰發趕到現場，要求政府人員停手並出示文件。鄭杰舜的女朋友汪小姐亦在場，她憶述：「佢哋冇講過嘢，個個政府人員都係抬高個頭，同我哋講話上頭批我哋落嚟拆嘅。」長子鄭杰舜登上一架大型鏟車，阻止正在強拆的挖土機，次子鄭杰發則被10多人包圍，事後遭電棍制服。鄭太收到消息後，與家人從香港趕到現場爭論，鄭太的姐姐被打倒在地下。最終全家被強行抬上警車帶走，汪小姐想起仍有餘悸，「我哋受傷嘅唔畀call白車、夾硬叫我哋錄口供。」深圳公安局在錄口供後拒絕釋放鄭杰舜和鄭杰發，指兩人涉嫌妨害公務罪，羈押在深圳南山區看守所至今逾三周，家人不准會見，僅律師探望過一次。鄭太提起兒子被拘留忍不住落淚，「我到大陸求政府（釋放）又求唔到，我嚟香港求。自己個仔先20幾歲，畀公安人員打，邊個唔心痛啊？我而家東奔西跑，夜晚提到個仔，我一個人係床到喊。」根據中港雙方的通報機制，公安部通報單位須向香港警方通報，對涉嫌犯罪的港人採取刑事強制措施的情況。警方回覆查詢時，無交代兩名港人現況，僅稱不評論個別個案，警方與境外執法部門保持緊密聯繫和合作。入境處指接獲當事人家屬求助後，透過特區駐北京辦事處及駐粵經濟貿易辦事處跟進事件。家屬指入境處代為聯絡公安，對方以未定罪為由拒絕通報，亦無透露拘留時間。 民主黨區議員袁海文收到鄭太求助，他批評港府角色被動，通報機制失效，「通報機制係希望保障雙方人民係一國兩制、唔同司法制度下人身權利，而家兩位鄭生連基本被探訪權利都係被剝奪，我覺得港府要嚴肅檢討，捍衛返香港人權益。」
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7. Desmond 2016-11-28 01:11:07
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早幾年發展商買的偽豪宅，到現在二手成交樓價嚴重跑輸大市，而現在發展商買的納米樓，過幾年後也會有這個情況。
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8. 引刀一快 2016-11-28 04:45:04
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浪子心聲兄
CY講明可以用郊野公園的話，就照本賣，即係話明推冧樓市。呢樣嘢，一定係已經得到中央首肯。
咁如果，突然傾掂填海呢？
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9. 鳥5 2016-11-28 12:02:43
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CY c y團隊 玩緊借力打力 再破頂價印花稅 發展商靈代客比稅都唔减價 策略，結局就係政府Good咗水， 公屋上車三年排到五年 ，都唔改變三年政策 ，你話排唔到，佢就借勢(民意)收地。 什麼改變棕地，郊野公園土地政策，人造島計。畫。。走勢係樓價(實質供應前)未跌前，大家越玩越大。。。
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10. 鳥5 2016-11-28 12:02:44
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CY c y團隊 玩緊借力打力 再破頂價印花稅 發展商靈代客比稅都唔减價 策略，結局就係政府Good咗水， 公屋上車三年排到五年 ，都唔改變三年政策 ，你話排唔到，佢就借勢(民意)收地。 什麼改變棕地，郊野公園土地政策，人造島計。畫。。走勢係樓價(實質供應前)未跌前，大家越玩越大。。。
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11. 鳥5 2016-11-28 12:12:19
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最後係 樓價再升 政府就會錢多地更多 主導權歸邊 你明唔明?
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12. 浪子心聲 2016-11-28 12:18:03
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引刀兄： CY啲嘢聽吓算啦！不要認真，香港何需以成本價賣樓吖? 可行性不高；香港住房問題只需緊持穩定土地供應政策，問題慢慢就會解決，何用這麼多花招呢?
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13. 向飯民說不 2016-11-28 13:32:00
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今年的真正黑天鵝應該是689被踢下台。 親西方的政客連政治道德也不顧，搬了前港督來香港說三道四。中央也該看到眼裡。真系難以相信其他國家可以容許外國人來造勢。
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14. 井 2016-11-28 16:23:04
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https://www.youtube.com/watch?v=Wh-44s-94aQ 我再講講人民幣的情況。人民幣由11月頭的6.75跌到6.95，之後回升一點。嚴格來講，這個月已跌了3%。有人話這不是人民幣跌，而是美元上升。這也是事實的一部分。問題是其他亞洲貨幣以4-5%下跌，歐羅也是。我反而要問為何人民幣下跌得比較少。其實是因為人民幣仍有人托住，而其他貨幣一跌便跌了4-5%，那是因為沒有人托市，很快便找到一個真正的價值，而人民幣就不知，因為大陸一直用外匯去托，也用行政措施限制。 貨幣下跌也有再下跌的風險，因為有人怕於是拋售。如果政府不托的話，賣到一點，因為價值太低，於是也不作拋售，這也是一般會出現的情況。亞洲金融風暴時最惡劣的跌了30%。但這不會無限量地下跌，下跌到一個水平，大家都會不再賣，而開始買入。最初下跌，大家會恐慌，但之後會覺得反彈而買入。而人民幣因為有行政措施限制，令人不知有多大的拋售壓力。它的危險就在這裏…… |
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15. 井 2016-11-28 16:25:53
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買啦,買多D,100呎賣400萬先合理,升呀,,,全民仆街個時,記住今日一齊升呀
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16. 引刀一快 2016-11-28 18:47:22
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浪子心聲兄
CY呢招，高過以前85000，一出即刻有二手盤排山倒海出嚟，供應量馬上到位，基層全體膜拜，連淡友都感受到誠意，早就唔係“需唔需要成本價賣樓”嘅問題。
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17. 浪子心聲 2016-11-28 19:32:11
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引刀兄：
現在CY係「跟著特首選舉而說話」，點信得過吖！佢宜家講就「天下無敵」，呃吓啲市民，如果佢連任，什麼郊野公園起樓、就照本賣，就會變成「有心無力」啦。
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18. 我始終學得Cy 會落馬 2016-11-28 20:06:31
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19. 香港土著 2016-11-28 22:02:16
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郊野公園起樓成本賣…… 其實，哩招喺完全改變地產業遊戲規則，後患無窮，就算我睇淡都唔認同咁做。
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20. 引刀一快 2016-11-28 22:23:49
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我比較關心嘅係郊野公園，最好就係搞個似樣嘅填海計劃，無需預先張揚照本賣，規劃有50萬單位的話，樓價馬上穩定下跌，社會撕裂會修復。
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21. ddkkmmcc 2016-11-28 23:08:46
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之前唔係吹過話大嶼山東面填左佢, 可以住多70萬人咩?
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