理大講詞（8）香港物業市場之昨日，今日，明日

　　C)  供應不足逆轉成為供過於求

　　一向以來，供應不足都是樓價上升的主要因素，現任政府亦知道這個事實。在取消勾地，改為招標之後，供應不足這個問題慢慢得到解決，但由於開發土地至建樓是需要一段時間，所以在過去兩年樓價繼續上升，到今年，不同政府官員在不同場合表示在未來三至四年有八萬三個單位供應。但不少人對政府這個數字表示質疑，政府沒有作出辯護，反而加強供應，由八萬三至八萬六，表示政府對所說的供應量表示信心。這招之後，反駁的聲音減少至零。現在，他們擔心供應太多，新樓銷情已經放緩，要提供更多優惠，更高二按成數才可以促銷，如果供應源源不絕，的確是樓價下跌主因，但是他們知道，現在的供應量是落入不同的地產商手中，他們在招標中奪得土地，便會以最高速度建房，推出市場，樓花期甚至長達36個月，所以，我認為供應太多將會是明年樓市下跌主因。
 
　　D)  經濟環境轉弱

　　無可否認，在未來影響樓市最重要的因素就是經濟環境轉弱，在2003年之後，國內開放自由行，香港成為最大受惠者，現在，自由行熱潮減退，一線街舖租金下跌，大家非常恐慌，認為香港經濟環境轉弱，失業率增加，樓價會急跌，我覺得這是其中一個理由，一線街舖租金急跌，其實是以前急升，現在作出調整，不合理的事不會長久維持，而舖位租金急跌，反影香港零售業轉弱，但甲級寫字樓租金維持，以及空置率甚低，代表香港金融，保險，股票，基金投資等行業依然強勁，所以，甲級寫字樓，豪宅等租售價格，均沒有受到影響，但要維持這種優勢，就必定要吸納最優秀人才到香港，而零售業轉弱，對基層市民影響比較大，對細價樓影響比較大。
       
　　綜合以上4點，今年細價樓下跌的機會及幅度會比較大。