品酒論轉角之醉臥沙場君，莫笑

　　在明報湯文亮會客室live，我發覺不少觀眾對投資都非常有見地，當時有觀眾問我，點樣可以以最簡單方法睇到樓市轉角，我話睇銀行估價，我以為一定要長篇大論解釋，但原來又唔係，大多數觀眾都知道，不過，我仍然要為小部份未能領會箇中奧妙的人解釋，大家都知道，銀行的估價是參考以往成交個案，而那些個案可能已經成交了一段時間，如果估價比最新成交價為高，即是樓價在過往一段時間有一個明顯跌幅，而我知道在物業市場，物業代理向買樓的人表示銀行估價高於成交價是賣點之一，不過，買家又往往非常受落，認為執到一個筍盤，我只能夠說，如果新買物業的成交價回到銀行用作估價物業成交價的時間，就的確是筍盤，所以，如果出現估價大幅高於成交價，差不多可以確認樓市在轉角中，樓價已經下跌，本來，反之亦然，當估價大幅低於成交價，樓價已經上升，但銀行的估價，一向都是低於市價，所以，這又未必可以以此為準。

　　任何人買到一個成交價大幅高於銀行估價物業，都應該非常開心，不過，就有人潑他們冷水，認為這不過是紙上富貴，由於有SSD，就算有錢賺，都唔可以立刻賣走那個物業，情況就好似戰場上飲醉酒的士兵，知道大家仍然身陷險境，一日未離開戰場，一日都唔敢開懷大笑，而現在大多數人預測的樓市走勢是會向下調整，銀行的估價會不斷下跌，而最令那些買了二手細價樓擔心的事，就是地產商現在推出二手細價新樓竟然與同區二手樓同價，而趨勢更加會低於二手樓，雖然他們可以說這只不過是紙上損失，但日後見到友人以更低價錢，買到更大，質素更佳的物業，咪話唔傷心。