就以博士列出的下列4項因素分析下樓市:

辣招、利息、供應，經濟。

我們可以發現一個有趣的情況，就是辣招和供應好有關係。而經濟與利息也好有關係。因此我們可以將之分成二組來看。

1.辣招、供應:

辣招嚴重影響供應。稍對樓市有認識的人都知道辣招綁死供應。自2010年辣招以來，無論一手二手，只要一成交，都被綁死。粗略以每年6萬個成交計，5年下來，市場被鄉死了至少十幾萬單位。未來3-4年總共只得83000個新供應，都未足補及被綁死的單位的一半。

經濟、利息:

稍懂經濟的人都知道，利息作為理順經濟的貨幣工具，從來只有在經濟過熱時才會加。如今在世界都減息的情況下，美國叫加息。這是大家都想笑，但都不敢笑的笑話。依美國現時的情況，就算加，你道美國能承受幾多%的加幅?

在經濟不濟之下加息，豈不是插自己一刀? 與自剎無異!

An interesting article from today’s newspaper. A few questions you might ask yourself:

• If HK economy is not convincing, what about others such as EU? Are we still in a better position?

• Why would those big sharks consider HK or SG? What made us better?

• What can we do to get them to HK not SG?

• Are you ready to jump on the bandwagon when it comes?

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http://www.thestandard.com.hk/news_detail.asp?pp_cat=1&art_id=161792&sid=45309422&con_type=1

Prudential ponders relocating to Asia

Monday, October 05, 2015

Prudential (2378), Britain's largest insurer, is considering moving its headquarters from London to Asia probably Hong Kong or Singapore to escape new European Union regulations, The Sunday Times reported.

The relocation may involve selling its British operation or spinning it off for separate listing, sources said.

European insurers will see demand for increasing capital buffers against unforeseen financial shocks, as Solvency II, an EU regulation setting out the amount of capital insurers must hold, comes into effect from the start of next year.

The insurer examined the plan back in 2012 when the Solvency II was still some way off.

The revived plan came after HSBC (0005) and Standard Chartered (2888) announced plans to shift their headquarters to Asia in April.

The two lenders face a combined US$2 billion (HK$15.6 billion) bill this year under the annual UK bank tax, up from US$1.5 billion last year.

HSBC is considering moving its headquarters back to Hong Kong, its best-performing region, while Standard Chartered, who has no banking network in Europe, is mulling a move to Singapore, where its main franchise is

回JERRY兄~~

係好友眼中，所有因素諧是好。D被綁死既單位又點會被解凍呢? 係佢地眼中，一條水管被加長了，就等於變成黑洞，水永遠有入無出。

大陸經濟好，美國經濟差，港樓當然升，因為香港背靠祖國麻。雖然大陸經濟差，但係美國經濟好，所以港樓升有排升，因為環球經濟好麻~~咁好易理解0者。

Jerry,

是的 !

市道低迷渺無起色

他的心血之作全文洋洋灑灑8000多字， 詳述了內地經濟的現況、前景，以及對恒隆業務的影響和對策，一字記之曰「灰」！這篇文引起內地媒體和網民留意，紛紛轉載，並配上各種標題，例如〈陳啟宗：對不起，我這麼看經濟大勢〉和〈陳啟宗：內地經濟漫漫寒冬將至〉；有網民笑說，陳啟宗的看法和坦白「令13億人都震驚了」。

簡言之，陳啟宗的悲觀來自四個原因，包括A股股災損害消費力、內地樓市需求疲弱、經濟放緩令創造就業減少、外圍出口市場未見起色，故他直言「本人未能預見我們（恒隆）的購物商場業務可以快速復生」。事實上，這四大因素都不算石破天驚，坊間分析員及業界人士都有過類似講法，但由陳啟宗講出來卻格外震撼，一來他是真正的insider兼利益者，很少大老闆會如此公開地看淡；二來他近年一直是內地商場大好友，投資數百億元在天津、無錫、昆明、武漢及大連等多個二線城市興建大型商場，當中大部分仍在興建或剛落成，可是他已經由「好友」突變為「淡友」，分外教人覺得不尋常。

陳啟宗在文中亦承認，恒隆這批新商場正面臨不小壓力，例如天津恒隆廣場在開業6個月內，當地有最少6家具規模的百貨公司結業，證明「市道現正陷於低迷，並渺無結束跡象」。此外，大連的恒隆廣場將於12月初開業，陳啟宗坦言在極度艱困環境下，要把22萬平方米樓面妥善租出「對任何人都是一項挑戰」，二線城市租金下調「帶來實質且嚴重的威脅，管理層須使出渾身解數以免情況失控」（難怪無錫恒隆廣場的管理層早前要在廁所食飯，以證明其洗手間的衞生水平佳）。

質疑國家政策成效

最令內地朋友驚訝的，在於陳啟宗毫不掩飾他對國家政策的批評，例如透露一位「高級官員」曾毫不含糊地向他表示，會在時機成熟時下調進口稅，然而「迄今此事仍未發生」；又抱怨內地的「建築條例變得日益冗贅」，過程繁瑣磨人，令很多具效益及合理的設計「無用武之地」。他還說，雖然內地政府竭盡所能刺激經濟，但「放鬆銀根的舊板斧已不敷應用」。甚至連中央領導人力推的「一帶一路」國策，他也直言「彼等帶來的短期效益是否足以振興經濟，令人懷疑」。