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買車?買車位? (三) 如何選擇車位
CD ROM
2016年3月9日
買車?買車位? (三)
如何選擇車位?
來到最後一篇, 會同大家分享一下係選擇過程當中既一d考慮. 希望各師兄師姐可以幫忙指正一下, 令小弟同網友們都能從中多多得益.
地區/屋苑
呢個係車位既可愛之一, 你可以睇中一個你投資唔起,
甚至你住唔起既屋苑, 因為呢個屋苑可以因為供應充足而車位價格不高. 請理解車位價格係同屋苑(或附近屋苑) 既車主供求掛勾, 好多時候同該屋苑既樓價反而比較間接. 特別係一d間則甚多既屋苑, 如300’ 到1300’ 都有既, 車位價格可以隨時等於半個細單位(如最近大埔嵐山).
先補充一句, 有些屋苑尼既車位買賣只限該屋苑業主的, 一問AA就會知道, 大家可留意下有d唔錯既屋苑車位還在50萬呢d價位既, 都好有機會屬於此類. 我個人意見係, 除非係無租盤, 否則就算自用都盡量避免買, 簡單行雙租策略即可. 實不相瞞, 我自己都無泊過架車係自己既車位.
頭先講到車位價格非常depends on車主, 所以我自己例必走訪每一層去了解一下呢個車場泊d乜野車. 之前都講過我本身鍾意車, 大部份車款既1,2手價格我都有概念, 再睇多少少外觀打理, 改裝等等, 就會了解到目標車主群大約係邊一類人. 緊記, 揀 “有錢” 客未係最好, 揀 “捨得洗錢” 先係最好.
反而地區, 甚至出入方便與否, 我搵唔到必然既關係…
供應
可能大家會聽聞過d乜野黃金比例, 要1比5, etc. 我自己就從來對呢d籠統說法不以為然, 主打200’ 同主打2000’ 既屋苑, 唔通都睇同一個比例?
講到供應, 要了解得最好, 當然要模擬車主身份去找尋答案了. 一般屋苑都不是所有車位都會發售的, 發展商會保留一部分作長線出租之用, 首先就要去了解這些位置既出租狀況; 要排waiting
list嗎? 排多久? 價錢? 跟住再去找業主位租/售既資訊. 除左AA, 好多時候都有d壁報板之類會找到直接業主的post.
最後, 不能忽略你附近既對手, 如相鄰屋苑, 爛地車場, 政府停車場, etc.
價錢/回報率
當了解到大約租金收入之後, 一定要確實找出管理費和差餉既實際數字去計算回報率. 跟住宅既管理費一樣, 車位管理費都很參差的, 而相對佔租金既%亦高. 另外就算回報率ok, 我個人會避開租金銀碼太大既車位,
始終當車位租家相對養車成本比例太高的話, 點講都唔係一個好既其本因素.
至於賺價方面, 我就認為同買樓投資類同, 有潛力既屋苑自然會有具質素既車主類積起來, 推高售價和租金.
車位位置
目標既然係投資, 自不然要放低多d私人感情. 如單邊, 近出口等因素價格一定會反映的. 我既睇法係, 車位租客一定係睇錢先, 只要唔係有d三尖八角野, 平d價平d租點都係著數d既. 自用先至比貴d泊單邊, ?口位都未遲.
有d特別例子, 當目標顧客會申延到隔離屋苑的話, 就要留意係停車場點離開屋苑, 特別係晚上有d商場既路可能會封左呀咁. 有d情況可能唔同層數既車位, 住本屋苑的話無乜分別, 但過去隔離屋苑就差天共地了. 始終設計上車場只會考慮你點返上樓而已.
後話
終於完成在呢三篇斑門弄斧既文章, 眾多不足之處希望各網友們見諒了.
現階段我既想法仍然是儲車位並避開細價樓, 但這當然需要隨情況不時review,
可能到了某個時機又會出現其他較值得投資的資產.
日後有心血來潮再寫文章的話, 題目可能會隨心一點, 特別針對年青人既野, 我見有時網友對時下年青人既印像太負面. 到時希望帶給大家多d討論, 分享我地呢一代多d想法.
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1. Sugar 2016-03-09 20:17:04
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Sofa ^^ Keep it up , CD ROM San !!!
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2. 打工仔 Andy 2016-03-09 22:10:26
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3. 打工仔 Andy 2016-03-09 22:33:16
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CD兄 你呢篇車位投資法則非常了得! 我記得好耐以前, 我都有持有幾個車位收租, 後來換晒住宅了!
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4. CD ROM 2016-03-12 10:09:49
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Sugar San, 多謝支持!
打工仔兄，你既成功故事，我定必引以為鑑~
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5. 蓄芳待來年 2016-03-12 10:19:29
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6. CD ROM 2016-03-12 11:43:43
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待年來兄，吹下水而已~
等我post下d利好消息先，呢類政府多層車場一直在減少。 http://m.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=44041
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7. 無奈 2016-03-12 12:43:36
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8. 舍神 2016-03-12 23:35:47
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點解少了未來的需求?
近年的車位狂升, 歸根究底,是政府的政策使然,近地鐵的,基本冇車位! 所以最早發生 "意外" 的是西九地鐵上蓋豪宅, 近億的豪宅居然連車位都冇個,要億萬富豪門迫地鐵...........? 哈哈...^^
所以呢幾年升得最勁的是地鐵上蓋未來有大量傻瓜入伙旁邊的舊屋苑 e.g. 大圍的海福, MOS的翠擁.....etc
車位不像樓, 觀景交通等....一目了然, 如上述你指出的一切, 都很 "localize" and "invisible", 真的不易啊! 不過錢, 是留給勤力,有觸覺的人賺的! Good luck!
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9. 引刀一快 2016-03-13 01:06:20
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10. 西門吹雪 2016-03-13 11:48:02
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Cd 兄果然有料到。其實我都有玩車位的，不過佔比甚少。看完Ｃd兄介紹，有意增加佔比。有冇ｄ好既地區或者屋苑介紹下，等我多加留意?
仲有，個ｄ parking 既網頁post 既租金有否參考價值？
Btw, 我自己架錢7都係週街拍，吾拍自己車位架。一來cheap野吾怕比人偷。而且識拍，一年最多抄幾張，平過車位很多。 XDDD
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11. CD ROM 2016-03-13 17:57:50
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舍神兄，關於供應只在上一篇略略提及。。。除左地鐵上蓋新盤，好多市區新盤因係重建，車位供應都十分緊張。
被你捉到路了，小弟其中一個就位處火炭站了~
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12. CD ROM 2016-03-13 17:59:33
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13. CD ROM 2016-03-13 18:20:08
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吹雪兄，推介比你的話睇怕要搵大業主拆售先掂，否則一個屋苑得十個八個盤唔夠肉食wor, 哈哈~
至於網站，主要睇下update唔update, 始終量比較低，最貼市一定係屋苑壁報。
我都正準備跟隨你呢個泊車大法wor!!!
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14. 西門吹雪 2016-03-13 23:12:46
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Cd 兄，有機會私底下告訴我，相信我吾會亦無錢買很多的，哈哈
如果要周街拍，首要條件係架車要平喎，吾係一陣比人偷車好麻煩。你玩開車既，架車有反咁上下價值，就吾建議咁做。仲有千其吾好有貴重勿品係車，我聽過有人為左偷兜散紙，卜爆人地司機位塊玻璃呀！！！
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15. 占士 2016-03-22 16:06:25
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16. CD ROM 2016-03-23 17:04:28
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西門兄, 老實講現刻我都還未找到很合心水的地方, 其中一個ok但未展開調查的, 係海怡半島......
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17. 比野 2016-04-12 14:40:55
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海怡半島唔太好,今年年尾地鐵就會通車
直頭有個出口係海怡東商場對出
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18. CD ROM 2016-04-12 19:54:10
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比野兄，就係呢個想法之前我無買西區車位，宜家後悔了。。。
當然非必然，但是次經驗我感到因交通方便而令到更多實力車主搬入，多於因交通方便而唔養車既車主。。。
呢個fact, 係之前文中提及車場的車款结構可略知一二。
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19. 華D 2016-04-26 22:48:25
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大圍 金獅2期五六拾萬一個車位，相比鄰近名城要佰幾萬一個車位，仲有水位，底買。
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20. CD ROM 2016-04-30 11:11:49
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回19樓師兄，
住名城行去金獅2期拿車? 師兄似乎唔太熟大圍wor.
同區同價係唔存在既，最經典要數碧提半島vs 豪景花園。
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21. 華D 2016-04-30 11:27:45
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大圍火車站依家起緊新樓，加上名城車位租貴，領會狂加租，附近臨時場起了樓，點睇仲有升值潛力。最緊要呢個場呢2年租金升了不少呢。
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22. 華D 2016-04-30 12:08:00
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金獅車位有近百份之四回報率，雲叠露天無蓋車位都要成80萬。客源和回報穩定，應該比較穩陣。名城好多車主都泊了那裡，遲d大圍車站起埋商場和樓。這是就是一個亮點。
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23. 華D 2016-04-30 12:46:28
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24. 華D 2016-04-30 17:40:03
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同金獅同期被拆售的富豪花園，開售價都係30萬左右，但豪富豪花園最近都係賣緊30萬左右，無咩升過，因為富豪花園屬已發展地區，附近無新樓盤。所以升值潛力較差。
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25. 華D 2016-04-30 17:55:55
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鄰近的雲叠露天近垃圾站車位都要叫價80萬以上，都有人泊緊，呢區車位需求應求不小呢。
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26. 華D 2016-04-30 18:34:41
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金獅2期比較近名城，且鄰近隆亨，新翠，領會場年年加價，而金獅管理比較領會安全，乾淨。有一定吸引力。金獅1期同2期契約有d唔同，2期租俾第三者或自用一定無問題。買時可留意一吓。
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27. 華D 2016-04-30 20:28:54
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依家名城車位租緊4仟幾蚊，好多名城sunday driver 和唔怕遠的名城客都租緊金獅2期車位。未有名城前空置率很高，依家地下果層近滿。經濟差，名城客更愛金獅。這個不用懷疑的。
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28. 華D 2016-04-30 20:33:38
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29. 華D 2016-05-01 06:44:59
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金獅車位價值當然不是名城同級，但同雲叠無蓋車位應該看齊。
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30. 華D 2016-05-01 06:55:16
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呢區將來一佰萬樓下的車位好快消失，就好似金獅樓價一樣。未升前80萬無人要，依家最高超過3球。
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31. CD ROM 2016-05-07 17:19:44
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華D兄，多謝你的看法! 近排有d忙，遲了那麼多才回應你。。。
我都算半個沙田友，升大學前都在沙田返學~
似乎師兄好睇好金獅2期車位，我會嘗試列d相反既睇法，大家研究下。
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32. CD ROM 2016-05-07 17:42:13
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1. 依你所言，租客會係名城，或未來新盤住客。咁買家呢?
2. 如果經濟唔好，少左人養車，車位無咁緊張，金獅要比名城，雲疊平幾多，先有人肯租?
3. 金獅本身，上車當然係唔錯，但呢個盤係無太多條件比人地長住。後生仔女上車後如收入改善，好容易就搬走。。。
4. 做公屋生意我就認為更不可取，無他的，租客防守力偏低，並只租不買。
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33. 華D 2016-05-08 07:03:35
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有租客，自然有投資回報。投資要睇有前景的。未來這區將會有一個大商場，這亦是一個亮點， 你的理論是大路的。投資始終涉及很多因素及運氣。如果要我選這區現在還有水位的車位。我一定選擇金獅2期車位。
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34. 華D 2016-05-08 10:47:11
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買家就是國內，名城及將來大圍車站屋苑的業主及區外的投資者。他們相對花得起錢。現在金獅2期的業主，大部份已落入他們手中。一個名城業主擁有金獅幾個車位是等閒之事。
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35. 華D 2016-05-08 11:01:59
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政府都國內同胞投資政策，對這個屋苑車位及全港的經濟，起一定的關鍵的作用。
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36. CD ROM 2016-05-09 18:32:30
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最後也希望華D兄你注冊做長期網友, 多d回應分享~~~
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37. CD ROM 2016-05-09 18:32:50
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華D兄, 我唔敢講你對金獅2期既分析有無錯, 我只可以話我有深入留意既沙田區車位, 並未包括金獅2期. 原因我也在之前回應中大約交代了.
反而咁橋上個星期係附近食左間大排檔泰國野, 個人覺得幾唔錯!!!
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38. 華D 2016-05-09 21:53:54
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食完泰國野，可以到火車站附近酒吧或到甜品店消磨一會，或做個腳底按摩鬆一鬆。可能有更多投資靈感跟我們分享呢！
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39. 華D 2016-05-10 10:19:20
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回應標題。買車是為了 享受人生，買車位是投資保值。兩者的價值是不同。
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40. 華D 2016-05-10 10:44:59
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投資和投機都是一樣，是深入了解主體。洞悉話事人的動向，則勝算在握。有些屋苑車位大多數是本身屋苑的業主，有的是外來投資者話事。所以走長視或短線要弄清楚。
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41. 華D 2016-05-10 10:47:08
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42. 華D 2016-05-10 13:27:33
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近月，沙田區的車位價錢，如富豪，一城，正在下跌中，金獅車位相對硬淨，數據可反映，在其他人眼中仍有投資價值。
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43. CD ROM 2016-05-10 18:08:42
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華D兄, 最近確實車位既價格有所調整, 有心水既不妨鋤下價~~~
車同車位係有時對立既, 近日因為車位要準備出手, 車既budget就要大大降底了.......... 短線當然係痛苦既, 寄望長線有唔錯既回報就是了~~~
經你提一提, 一城既車位我反而有更大的興趣~~~
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44. AH-HO 2016-05-10 21:33:17
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CD 兄，一城的車位，聽說有部分車場好多吉位。 我試過見到超過50架寶馬、AUDI全新車放系到，好像貨倉一樣。
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45. CD ROM 2016-05-10 23:04:27
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46. CD ROM 2016-05-11 00:33:23
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中原商舖部高級區域營業董事黃東雄表示，香港仔華貴坊停車場業主林子峰因應現場向隅準買家需要，決定即晚分4次加推車位應市，合共200個車位，僅保留約60個單位作長線收租，預計首批100個車位連同200個加推車位，合共約300個車位將於即晚全數沽清，變現約2.9億元。
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47. 引刀一快 2016-05-11 00:40:27
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48. hf 2016-05-11 01:42:26
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楼市軟化，商業物業不樂觀！反觀車位市場仍然向上！沙田，大埔，屯門車位3幾年前只是二十多萬！现己升至50-80萬！市場上還有那可找到30萬以下車位！聲說上水有些放$26-30萬
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49. 華D 2016-05-11 18:54:37
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地產佬夾埋炒家散貨。 散戶分分鐘接火棒。如果仲有水位，炒家會離場嗎?
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50. 華D 2016-05-11 19:02:33
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早炒家一步出貨方為上算。炒家必定抬高個市才出貨。來個順水推舟
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51. 華D 2016-05-12 08:30:04
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如果政府賣資產市民一定要買， 因為最穩穩陣陣， 如果大機構賣資產，有能力小的市民可以去買， 因為大機構通常唔會食到最盡才出貨。 反觀大炒家賣資產， 大家應該要諗諗先， 除非炒家等錢使， 否則唔5會平賣俾人。
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52. 華D 2016-05-12 09:00:38
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呃完蝦條，仲要娶佢條女做老婆，有冇咁多儍仔呀?講到咁大仁大義！
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53. 華D 2016-05-12 09:09:32
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54. CD ROM 2016-05-12 18:44:53
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人地又真係賣晒wor, 平均價95萬有多, 真係"姜太公釣魚"了~~~
又咁講, 呢單野對我來說, 內容甚至timing都係好事~~~ HAHA
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55. CD ROM 2016-05-31 10:06:54
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http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=19634677&category_guid=15307&category=daily&issue=20160531
大家請緊記，小心揀貨係購物者既責任，盲目跟風好易出事。。。
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56. AH-HO 2016-06-01 09:39:51
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CD兄，
唔止你講的劏場出問題，連呢D都有虧錢的個案。真的要小心選擇。
http://ps.hket.com/content/1428975/%E5%98%89%E6%B9%96%E8%BB%8A%E4%BD%8D60%E8%90%AC%E6%B2%BD%20%E8%9D%956.8%E8%90%AC/
天水圍嘉湖山莊車位錄蝕讓，有業主以60萬元沽出，易手帳面蝕1成。 賞湖居車位 68萬放盤 根據EPRC經濟地產庫資料顯示，樂湖居B1層一個單號車位，原業主去年9月份，以66.8萬元入市。購入車位後，隨即以75萬元於二手市場上放售，惟乏人問津，逐步減價至60萬元沽出，屬本年屋苑車位價低位，持貨約7個月，蝕6.8萬元離場，蝕幅約10%。 區內代理指出，由於樂湖居停車場與屋苑住宅大廈有一定距離，故造價較其他期數車位平。現市場上亦有業主願意蝕沽車位，如賞湖居單號車位，同是去年旺市時，以70.8萬元入市，現以蝕讓價68萬元放盤。 另外，將軍澳天晉1期單號車位，近日以196萬元易手，原業主去年以206萬元購入車位，易手帳面蝕10萬元。
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57. CD ROM 2016-06-02 11:33:05
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Thanks AH-HO 兄,
好有啟發性的case分享~~~ 事後孔明, 我會咁睇:
嘉湖: 始終係上車熱點, 除左分支家庭, 無乜因素留住一D正在流向中產家庭.
天晉: TKO我真的唔熟, 但1手2M買回來既車位, 相對於該區平均樓價, 似乎真的偏高... Again我真的唔清楚TKO有無留住中產既因素...............
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58. 007 2016-06-17 12:32:44
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how about wah king shan chong ?
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59. CD ROM 2016-06-17 14:23:05
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回#58師兄, 我照譯, 華景山莊??? 咁佢邊一點吸引你呢? 平? 追落後? 有爆上既因素? 需求大供應少?
唔好意思, 我真係唔熟悉, 不過其實我希望讀者睇完文章後, 可以用多d觀點去分析自己有興趣同熟悉既地方.
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60. 西門吹雪 2016-06-17 15:18:24
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CD兄~有人問開我又問下先~~ 睇完你D文章之後，小弟真係有去各區睇下車位~ 個D需求大供應少既車位炒到顛哂~~有D幾百粒先有交易，仲要得五，六千蚊租，計反回報慘不忍睹，同定期都差不多。咁既情況下點玩車位先有數圍呢?
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61. AH-HO 2016-06-17 15:41:56
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華景山莊，又一個車位太多要做新車的臨時倉庫，更因此發生過糾紛。。
https://wonderlandvillashk.wordpress.com/2009/12/14/%E6%BC%A0%E8%A6%96%E6%B3%95%E7%B4%80%E7%9A%84%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%85%AC%E5%8F%B8%E6%8C%AA%E7%94%A8%E8%8F%AF%E6%99%AF%E5%B1%B1%E8%8E%8A%E5%81%9C%E8%BB%8A%E5%A0%B4%E4%BA%8B%E5%AE%9C/
1500個單位，2300個車位。。。位置偏僻，唔會有外人來租。。。
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62. CD ROM 2016-06-17 17:14:24
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AH-HO兄, 多謝分享, 多d反面既例子, 希望大家唔好以為我係度sell緊車位有幾好~~~ 市場上有好, 有唔好既選擇, 係要小心的.
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63. CD ROM 2016-06-17 17:30:51
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西門兄, 我大約估到你睇緊邊個level既屋苑, 果個level業主有實力, 價格都被怕無位泊而炒高晒...... 自用無得講, 如投資回報%咁低, 只能賺價, 係炒賣格局wor... 當然車位無SSD, 剛剛不是有摸貨賺九十幾萬嗎???
租金回報係長線投資既基石, 如果宜家買我會堅持要搵賬面有4厘以上的. 建議反而你睇下價格低返d, 1M上下既, 普遍回報率會高d. 不過越來越唔易找呀.
BTW, 我上月入左個接近5厘的, 似乎你唔夠勤力wor西門兄, haha~~~
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64. 西門吹雪 2016-06-17 18:01:12
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噢，cd兄多謝指点。果然係高手。 我會再努力的。;)
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65. CD ROM 2016-06-20 18:48:57
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西門兄，高乜野手，R水吹jel~
BTW, 我心態始終係保守出發的。
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66. HKqa 2016-06-20 19:45:42
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緻蓝天车位，发展商发信申购，至今没有开卖，估计就是车位炒不热。
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67. CD ROM 2016-06-21 10:18:47
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HKqa兄, 近日車位拆售, 或是一手車位, 摸貨賺幾10萬既有, 公屋成球都賣到300個亦有.
但蝕讓既有, 拆售賣唔出既亦有.
車位始終唔會所有地方既都會升值, 甚至連出租都無客. 所有野回歸基本因素先至係正路...
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68. CD ROM 2016-07-14 13:01:01
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據最近了解, 車位隨住近排多左2手樓成交, 特別係換樓客, 好多議價空間都貼地返d.
呢班人可能裝修或週轉上需要鬆動d既現金, 所以有心參與既朋友要多d試下價啦.
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69. CD ROM 2016-07-31 21:49:57
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http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=19716639&category_guid=15307&category=daily&issue=20160731
Hkqa兄，1.64m呢口價好進取wor...
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70. 【夾錢炒車位】3名80後女子十年前 2016-07-31 22:19:42
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http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160731/55435900 【夾錢炒車位】3名80後女子十年前合資6.6萬元 今日賺近1球 | 11,266 | | 建立時間 (HKT): 0731 20:58 |
3名80後女子十年前，夾錢以22萬元買入粉嶺花都廣場一個單號車位。當年首期無收得咁緊，首期3成是6.6萬元，即是每人出2.2萬元，一直收租，當時月租約1,200元，租金夠冚供款，收足十年租，收到而家月租3,000元，今日終於收割，人人淨袋31.5萬元。 土地註冊處資料顯示，上述3名女子包括2名姓張、及1名姓吳女子，2005年6月以約22萬元買入上述車位。據悉，當年他們只是廿零歲。 據粉嶺代理六福行黎樹森表示，上述這個車位以則以101萬元沽出。換言之，賬面94.4萬元，每人可以分到約31.5萬元，賺幅3.6倍。今次車位貼近屋苑車位最高價，目前屋苑最貴車位101.3萬元。
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71. 引刀一快 2016-08-01 09:52:00
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72. CD ROM 2016-08-01 10:40:25
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呢三位真係要叫聲師姐先得啦!!!
2005年，我仲未捨得用1200蚊去租車位，哈哈！
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73. CD ROM 2016-08-01 10:50:05
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刀兄，花都果頭我都算熟，如果你新搬入去要租車位真係好頭痕，直正体驗一位難求。。。
不過過一球收割都合理，果度既3房都係5球呢d位，上升空間有限，亦無條件留住踏上中產之路既後生一輩。。。
前題係，呢筆錢收割後有否新既投資係較優勝呢?
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74. 向引刀土著說不 2016-08-09 16:08:10
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香港車位的價格，足夠買起廣州傻B層樓啦，唔使諗咁多，傻B回港生活一定留番天橋底俾你享用。 http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160809/bkn-20160809142504888-0809_00842_001.html
柏傲山車位摸出新高 1個月賺逾百萬【on.cc東網專訊】 車位有價有市，做價屢創新高。消息透露，北角柏傲山單號車位以388萬港元易手，原業主於上月以280萬元向發展商購入車位，昨以388萬元摸售，短短約1個月勁賺108萬元，升值近39%，做價創北角區車位新高。
事實上，柏傲山車位屢錄二手成交，當中不乏極速轉手交易，上月有4房業主以280萬元購入1個車位後，持貨僅約2小時即以300萬元摸出，帳面獲利20萬元，即使扣除釐印費、佣金及律師費等，仍可獲利約7萬元。
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75. CD ROM 2016-08-17 17:35:36
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應該參考下當時首破上車盤價格既寶翠園車位, 時至今日發展如何.................
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76. 火酒 2016-08-17 21:26:05
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79. EQ 2018-07-06 20:02:33
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