環球因素對香港樓價的影響

最近聽姓關學者講經濟對樓市的影響，什麼內部價格，聽到我一頭霧水。只怪小弟才疏學淺，幸好有網友指點，開始明白關先生所講的道理。

照我理解，關先生的意思是港幣跟美元升了，跟港幣掛鉤的資產價值應該相反向下，才能保持原有的競爭力。這是很簡單易明的道理，亦很容易被人接受。如果我們只是看香港最近15年的數據，此現象的確發生。在美元強的時候，香港樓價真係向下 （97-03年）在美元開始轉弱的時候，香港樓價真係向上（06-13年）。

首先，我唔明白為何關先生這五年來都唱淡樓市，既然美元向下，香港資產的內部價值應該向上吧？佢好似背道而馳。

第二，美元強弱每一個年代演繹都不同。最多只可以話最近呢幾年相比全球其他貨幣強。但80年代90年代相比什麼呢？全世界有好多種貨幣，各國經濟好壞時間都不同，日元英鎊曾經很強，歐羅才這20年歷史，加拿大元升完又跌，但樓價不斷上升。究竟美元要對比什麼貨幣才拿得出一個指標呢？在下真的不懂得如何利用貨幣強弱來做一個樓價升跌的寒暑表。我相信這是一個全球性極之複雜嘅問題，並不能夠攞一兩個經濟學上嘅指標來斷定必升必跌。

但既然講開全球性問題，在下嘗試研究一下其他國家的狀況：

先説歐洲，我想未來十年整個歐洲都陷入政治經濟不穩定的時候，西班牙希臘政權改變，敘利亞難民潮，歐豬四國種種問題令到歐洲永無寧日。歐洲已經係未來十年都唔會有人投資落去嘅地方。美國咁辛苦先至加到0.25%利息，正因為金融海嘯的結構性問題還未改變，距離經濟向好尚有一段日子。日本人口老化問題嚴重，日本政府以不變應萬變的文化相信未來都不能改變。東南亞國家幾乎全部政治不穩定，國家保護主義濃厚，法律不健全。星加坡的李氏王朝亦不知可否延續下去穩定局勢。中國因為結構性轉型，早幾年過分投資發展，創造出很多鬼城，未來幾年應該都幾難行。

我不是說全世界都有問題，香港好平安，樓價必定上升。只係香港比較上沒有咁差而已。香港政治穩定，法律完善，市民政府現金儲備充足，借貸比率低，市民有實質居住需要，到今日為止還是一個安全的投資勝地。我睇唔到現在有什麼地方可以比香港更好。全世界所有國家沒有最差，只有更差。雖然我沒有實質數據，但這些因素每日新聞都有報道，若硬要用各種環球因素來分析，我相信未來幾年香港樓價下跌空間有限吧。

不過，香港的樓宇分別有適合居住或投資性質的，所以博士才有細價樓爆煲論出現。相信這裏的網友對這話題已經很熟悉，不必多講吧。