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樓市辣招應否檢討？
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
自從政府推出樓市辣招以來，近年的二手樓市交投不斷萎縮，一方面是樓盤受額外印花稅捆綁，引致放盤量越來越少，另一方面也受氣氛影響，在一片預期下跌聲音中，買家自然多持觀望態度，令二手交投呈現停頓局面。
連向來立於不敗之地的新樓市場，也罕有地出現滯銷情況。據報導，一些新盤首日只能售出三成至五成左右，跟以往即日售罄或售出八九成有很大差別，如果新樓銷情持續淡靜，意味著樓市正式進入熊市。難怪有代理形容，目前樓市處於史上最長的「冰河時期」。
不知道這是否政府樂於見到的結果，當局擺出來的姿態，讓人感覺是希望樓價下跌，使更多人可以上車置業。然而樓市冰封，並不代表樓價會大幅下調，相反樓市不振，成交停頓，證明成功買樓的人更少。
就交投稀疏的情況而言，肯定不利於整體經濟發展，香港從事地產相關行業的從業員大約有10萬人，今天的樓宇成交量返回十幾年前的「沙士」時期，怎麼說也說不通。大家別總是將矛頭指向地產代理，成交萎縮並不單單影響地產經紀，真正更受害的可能是一眾準買家和小業主。
加辣措施 影響準買家和小業主
以下是真實的例子，年輕人A君屬於高薪一族，三年前就計劃買樓結婚，碰上了政府推出雙倍印花稅措施，高官們又屢次警告樓市存在泡沫風險，A君認為樓價應該下調兩成，於是擱置買樓推遲結婚。今天的樓價比2013年初上升了兩三成，再問A君置業之事，答案仍是維持初衷，樓市要重回當年的預期才入市，也就是說等到今天的樓價下跌四成時才買。
另一位年輕人B君，去年買了一個一房單位用來結婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及當然想換一個兩房或大一點的單位，然而卻受到額外印花稅的捆綁，加徵重稅措施使他們三年內都換不成樓，狹窄的空間不能請傭人照顧小孩，這使B君兩夫妻非常煩惱。
還有C君移民來港四、五年，工作和生活完全融入香港社會，經濟條件許可想買樓自住，然而又受到買家印花稅的歧視，居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，這樣C君又被迫要繼續捱貴租，他覺得政府的政策對他們這群香港人不公平。
自從2010年實施額外印花稅措施以來，政府先後加推了買家印花稅和雙倍印花稅等等，當然也推出不少收緊樓宇按揭的措施。幾年過去，樓市已有所變化，號稱適度有為的梁振英政府，是否應該對以上措施作出適當的檢討？
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1. 懶惰人 2015-10-28 11:58:04
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還有C君移民來港四、五年，工作和生活完全融入香港社會，經濟條件許可想買樓自住，然而又受到買家印花稅的歧視，居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，這樣C君又被迫要繼續捱貴租，他覺得政府的政策對他們這群香港人不公平。........??? 政府本末倒置, 鼓勵懶惰人們攞綜援...
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2. Danny 2015-10-28 12:04:35
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蔡生不愧係專家,以真實個案同大家分享,冇得反駁吧! "以下是真實的例子，年輕人A君屬於高薪一族，三年前就計劃買樓結婚，碰上了政府推出雙倍印花稅措施，高官們又屢次警告樓市存在泡沫風險，A君認為樓價應該下調兩成，於是擱置買樓推遲結婚。今天的樓價比2013年初上升了兩三成，再問A君置業之事，答案仍是維持初衷，樓市要重回當年的預期才入市，也就是說等到今天的樓價下跌四成時才買。"
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3. Danny 2015-10-28 12:05:44
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的確係唔公平! "還有C君移民來港四、五年，工作和生活完全融入香港社會，經濟條件許可想買樓自住，然而又受到買家印花稅的歧視，居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，這樣C君又被迫要繼續捱貴租，他覺得政府的政策對他們這群香港人不公平。"
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4. Johnny 2015-10-28 12:07:18
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而家樓市跌果丁屎甘多蔡生就急住叫政府減辣，系咪有急左d?
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5. 中產代言人 2015-10-28 12:10:30
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2015年11月22日區議會投票日, 歡迎中產小業主積極勇躍參與投票, 選出新一批中產代言人, 改寫未來議政風範/風貌/ 風格, 為中產出一口氣, 為2016年立法會大換血打下基石...
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6. 胡塗縣官 2015-10-28 12:24:41
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還有C君移民來港四、五年，工作和生活完全融入香港社會，經濟條件許可想買樓自住，然而又受到買家印花稅的歧視，居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，這樣C君又被迫要繼續捱貴租，他覺得政府的政策對他們這群香港人不公平。...... 居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，...此是胡裡胡塗的古代縣官老爺才會想出來的屎橋, 希望未來有代言人遊說梁先生掃走這一條屎橋, 糟人話柄...
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7. 二手不再停頓 2015-10-28 14:14:14
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現在二手業主已經淸醒了，知道你之前所說的是死雞撐飯蓋，現在價格下跌了，市面亦已大量減價劈價盤，成交就會增加了；如果再如你所說，政府再減辣，到時候就會更多劈價盤出現，真是唔明蔡生你每次所講的話都是時空錯亂，請求你以後不要再亂放話了！
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8. 2011年開始 2015-10-28 14:23:41
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之前有租客是C君,來港工作幾年結婚要買樓,不甘心付15%BSD,我叫他考慮公司盤,他已年半前成功上車,買公司要FP,樓價接近8m,政府為民粹不惜拒絕這些帶$來港的人才,香港仲點樣發展?
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9. 2011年開始 2015-10-28 14:35:24
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10. 蕭峰 2015-10-28 14:53:19
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同意7樓
現在二手業主已經淸醒了，知道你之前所說的是死雞撐飯蓋，現在價格下跌了，市面亦已大量減價劈價盤，成交就會增加了；如果再如你所說，政府再減辣，到時候就會更多劈價盤出現，真是唔明蔡生你每次所講的話都是時空錯亂，請求你以後不要再亂放話了！
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11. 東方竹 2015-10-28 15:10:32
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我覺得換樓綁3年都係麻煩,有實際需要嘅人換唔到樓,呢啲政策唔係好恰當! 所以我同意蔡生文章所講! [另一位年輕人B君，去年買了一個一房單位用來結婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及當然想換一個兩房或大一點的單位，然而卻受到額外印花稅的捆綁，加徵重稅措施使他們三年內都換不成樓，狹窄的空間不能請傭人照顧小孩，這使B君兩夫妻非常煩惱。]
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12. 路人 2015-10-28 16:13:18
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"另一位年輕人B君，去年買了一個一房單位用來結婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及當然想換一個兩房或大一點的單位，然而卻受到額外印花稅的捆綁，加徵重稅措施使他們三年內都換不成樓，狹窄的空間不能請傭人照顧小孩，這使B君兩夫妻非常煩惱。"
換樓是可以退回雙印稅的呀! 而且仲可以單名買樓, 有什麼難度?
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13. AH-HO 2015-10-28 17:20:26
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13, SSD啊。換樓都要比，而且比DSD貴好多。
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14. Question 2015-10-28 19:28:55
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B君的case 好難令人信服, 因為現今人人斱識避孕, 點解會咁"突然"呢? 多數係自己的決定, 只怪自已無 planning. "另一位年輕人B君，去年買了一個一房單位用來結婚，今年妻子突然有了小孩..... "
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15. 打工仔 Andy 2015-10-28 20:14:37
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16. 東方竹 2015-10-29 00:15:30
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辣招影響用家同小業主,正常嘅換樓行動都冇咗,係時候檢討下. 本人認為打擊炒家無可厚非,但係唔好影響業主換樓或改善生活環境. 至於未居住滿7 年唔俾買樓,根本就係滋擾,佢哋都係香港人,買樓點解要俾多15%樓價?政府法例好無聊!
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17. 小業主 2015-10-29 01:24:19
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同意作者所講,3年內唔俾賣樓係滋擾,有好多唔同嘅需要而去賣樓,冇理由咁都干預! "另一位年輕人B君，去年買了一個一房單位用來結婚，今年妻子突然有了小孩，能力所及當然想換一個兩房或大一點的單位，然而卻受到額外印花稅的捆綁，加徵重稅措施使他們三年內都換不成樓，狹窄的空間不能請傭人照顧小孩，這使B君兩夫妻非常煩惱。"
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18. 需要者 2015-10-29 08:59:31
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19. 屋村師爺陳 2015-10-29 09:11:27
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問題是宏量的稅收收益去咗邊？ 莫講基建超支先..... 高官加薪百分之五以上！ 低薪加薪百分之三左右！ 前線今年無得加(醫界)！ 自古至今，官民雙方都係咁，睇開啲無得怨。 惟自求多福。
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20. 見怪莫怪 2015-10-29 09:14:54
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不管風吹浪打，勝似閒庭信步!!! 對大多數小業主來說, 不可能同時產生一位買家,把你手上的樓房買去, 人生最重要是做好自己的風險管理, 現在賣樓者都是處於持貨重,處於恐懼的心態而發出, 見怪莫怪...
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21. 苦前業主 2015-10-29 09:26:28
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正所謂，信官一成雙目失明，3D龐大稅收，本應羊毛出在羊身上，起多啲公屋之真，另推行正常嘅移民政策，廢除怪策大陸來港一年家庭團聚上樓政策「而家成個啓德好 似進入咗羅湖村咁，我無歧視，但口音唔正嘅多，你一走去超級巿場就知，好無奈」，近期成日講申請房屋排期最少三年多，簡直係官媒「數據諷刺」，我有個兒姪單人申請至今12年仍未有機，我本以為佢講笑，再睇唔到嘅forum，原來破佢紀錄嘅人，大有人在，我惟有笑嘆叫佢比心機啲儲錢。
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22. 絕處出生天 2015-10-29 09:50:06
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有個兒姪單人申請至今12年仍未有機，我本以為佢講笑，再睇唔到嘅forum，原來破佢紀錄嘅人，大有人在，我惟有笑嘆叫佢比心機啲儲錢。....... 在1975年時,好多朋友結婚上樓,單身人士無福收授, 我的人生必須做出一個決定,想法子買樓供樓,絕處出生天... 【塞翁失馬焉知非福】“塞翁失馬焉知非福，塞翁得馬焉知非禍”
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23. 水調歌頭 2015-10-29 09:55:53
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才飲長沙水，
又食武昌魚。
萬裡長江橫渡，
極目楚天舒。
不管風吹浪打，
勝似閑庭信步，
今日得寬余。
子在川上曰：
逝者如斯夫！
風檣動，
龜蛇靜，
起宏圖。
一橋飛架南北，
天塹變通途。
更立西江石壁，
截斷巫山雲雨，
高峽出平湖。
神女應無恙，
當驚世界殊。
這首詞最早發表在《詩刊》一九五七年一月號。
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24. 東方竹 2015-10-29 10:33:46
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必須正視,有一班香港人買樓受歧視! "還有C君移民來港四、五年，工作和生活完全融入香港社會，經濟條件許可想買樓自住，然而又受到買家印花稅的歧視，居住未滿七年的香港人，買樓要加徵百分之十五樓價的印花稅，這樣C君又被迫要繼續捱貴租，他覺得政府的政策對他們這群香港人不公平。"
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25. 港匯持續偏強勢 2015-10-29 10:34:10
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港匯持續偏強勢，並觸及強方兌換保證。金管局再度向市場注入39.91億港元，令本周五銀行體系戶口結餘增加至4243.97億港元。
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26. 普遍二孩 2015-10-30 12:54:51
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民間熱傳了多時的“普遍二孩”重大利好消息終於在五中全會上塵埃落定。全面放開二孩政策對樓市會有多大影響？對此，合富輝煌(中國)首席分析師黎文江表示：家庭“普遍二孩”後，樓市最大的變化就是四房變成剛需品。生了二胎，三房單位顯然是不夠住的。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需産品。
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27. 不會出售樓房 2015-10-30 13:13:56
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人口的增長,永遠是房價上升的動力, 買樓房的感慨就是,你想買到一個價格便宜的房屋是一件很困難的事, 而你想把貴價買進來的豪華住宅賣出去的時候,又找不到合適的買家人選... 目前香港的大部份小業主都是不會出售樓房的人群...
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28. 運輸工人 2015-10-30 18:35:01
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29. 引刀一快 2015-10-31 00:09:11
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30. middle middle class 2015-10-31 01:15:11
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#28 運輸工人兄，生兒育女這等大事，並不是你鼓勵佢哋就會生㗎。 當城鎮化愈成熟，國民教育水平愈高，後生仔女面對很大的生活壓力，可能一個止咋。
象徵意義啫，實際成效我唔係禁睇好。
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31. 引刀一快 2015-10-31 01:41:07
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middle middle class兄
可以生兩個，的確會未來經濟有多少效果，但係等效果嘅時間係漫長嘅，我覺得其中一個最利好嘅效果，係以後獨孩比例降低，下一代人冇咁驕縱，會比較懂得同人相處，亦相對吃得苦。 對于樓市嘅影響，真的可能沒有想象中的大，依傢樓價已經超過一般大陸人負荷，有錢買樓嘅人，多數早就生到夠，計劃生育最揸得死嘅係公務員，依傢大陸物價咁離譜，生仔同買樓同時兼顧係好難，除非走去偏遠地方住，但係收入同前途又未必有核心區域好。
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32. 明鏡 2015-10-31 02:41:03
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地產減辣機會簡直是不可能,地代冇生意政府點會可憐你? 有關地產界嘅聲音,CY係唔會聽. 唯有銀行冇生意,員工團結一齊嘈到政府果度,政府至會檢討. 所以蔡生死咗條心啦.應該向政府講嘅,係放寬按揭,唔係減辣.
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33. 地產中人 2015-10-31 20:13:31
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等跌4 成至買樓,恐怕A君會買唔成樓,一路租樓好肉赤,唔抵! [以下是真實的例子，年輕人A君屬於高薪一族，三年前就計劃買樓結婚，碰上了政府推出雙倍印花稅措施，高官們又屢次警告樓市存在泡沫風險，A君認為樓價應該下調兩成，於是擱置買樓推遲結婚。今天的樓價比2013年初上升了兩三成，再問A君置業之事，答案仍是維持初衷，樓市要重回當年的預期才入市，也就是說等到今天的樓價下跌四成時才買。]
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34. 真真薯片 2015-11-01 14:58:16
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業主同發展商防守力強勁, 當然唔肯減價
反而準買家如果肯借財仔, 問晒親戚朋友同事借首期再借九成, 要600萬去追300呎兩房上車盤依然可以
地代最緊要係開單, 梗係叫政府撤招, 買家追價上車, 樓價再升兩成, 再引黎投資者掃貨, 就最符合地代利益, 用家兩萬蚊呎追上車盤危唔危險關佢叉事
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35. 歷史長河 2015-11-01 15:22:49
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回31樓刀大師：
「可以生兩個，的確會未來經濟有多少效果，但係等效果嘅時間係漫長嘅」，此言差矣！
不如轉一個剛看到的笑話，或許你能明白我點解說你錯： 「中國公布可以生二胎以後，澳洲，德國，新西蘭，荷蘭的奶牛們都覺得胸前一緊.......」
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36. 引刀一快 2015-11-01 17:44:11
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長河san
你講嘅係對人地經濟有刺激，大陸係用呢個消息刺激樓市、穩住樓市，人口紅利能否再現要過幾年至知。
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37. 歷史長河 2015-11-01 17:56:18
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刀大師，你再悟悟？
每年多出一個香港人囗，佢哋要吃喝拉撒醫療保險教育.........，對經濟冇刺激？要等22年佢大學畢業？
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38. 引刀一快 2015-11-01 18:52:43
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長河san
我一路都講緊，中國嘅資源負擔唔起社會規模，要調整，BB要佔用資源而衍生嘅資源少。
至於每年因放二胎而額外出生數字，政策都未放行，請問數值何來？700萬左右嘅人口增加係基於每年出生及死亡數字，勞動人口依然逐年以百萬計遞減。
或者你又悟悟囉。
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39. 歷史長河 2015-11-01 23:23:41
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刀大師，你估國家出台政策之前冇做預測咩？要等數字出來才知？
每年相當於一個香港的新增人口當然唔喺亂噏，自己做功課了，不然點對得起中國通個稱號？吸收D正能量了，或許可幫你走出幻想，講真！
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40. 靚地域 2015-11-03 00:07:32
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41. 及時回購 2015-11-03 09:08:05
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賣出物業的小朋友, 要記得及時回購買回好東西呵!!! 沽空房產的老傢伙, 有多餘錢買返靚地呵!!!
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42. 祝你好運 2015-11-03 14:26:32
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香港福地,是人人響往的好地方, 淡鱷的心態, 就是搞風搞雨, 從中獲利, 未來800萬人口的擁擠不堪, 8.3萬個住宅補充是不足夠的, 過往人生的經驗, 當你把優質物業出售後, 好難再次回購...祝你好運...
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43. CD ROM 2015-11-03 18:43:39
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刀兄所描述關於超生既情況, 同小弟認知係相近.
公務員外, 之前想超生的, 好大部分已經生左啦. - 去香港, 甚至外國生;
- 返鄉下生再賣下人情, 象徵式罰你一萬幾千
唔好太憧憬呢個所謂既利好消息. 上有政策, 下有對策係大陸既強項.
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44. 引刀一快 2015-11-03 18:59:52
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長河san
你有嚴重理解偏差，700萬係每年新增人口，係出生數字減死亡數字，唔係單純出生數字，更唔係兩胎出臺嘅額外人口增加，乜你睇數據咁屎架，咁簡單都理解錯。
每年新增人口700萬嘅情况下，勞動人口依然逐年遞减兩百幾萬至三百幾萬，一旦放開兩胎，勞動人口會進一步减少，未來幾年點會嚐到甜頭？
“刀大師，你估國家出台政策之前冇做預測咩？要等數字出來才知？” 預測就係架喇？神之國度呀？國家預測咗D咩嘢，你又知？有公報過預測咩？
呢類講法，白痴都知道你白痴喇，還是你當論壇嘅看官白痴？
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45. 運輸工人 2015-11-03 19:00:43
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已經有兩孩的會因政策改变而生三孩、四孩估計不少。反正無罰款之憂,又有配額.
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46. 打工仔 Andy 2015-11-03 20:43:44
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CD兄
中國十幾憶人要有小康生活,真係唔簡單! 生多一個半個都要有屋住先得, 內房及內銷需求相信會有正面影響.
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47. 被震暈 2015-11-03 23:20:52
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48. 引刀一快 2015-11-04 06:28:23
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49. 引刀一快 2015-11-07 02:31:06
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長河san
乜又側側膊閃嗱？
我話呀：
你有嚴重理解偏差，700萬係每年新增人口，係出生數字減死亡數字，唔係單純出生數字，更唔係兩胎出臺嘅額外人口增加，乜你睇數據咁屎架，咁簡單都理解錯。
每年新增人口700萬嘅情况下，勞動人口依然逐年遞减兩百幾萬至三百幾萬，一旦放開兩胎，勞動人口會進一步减少，未來幾年點會嚐到甜頭？
“刀大師，你估國家出台政策之前冇做預測咩？要等數字出來才知？” 預測就係架喇？神之國度呀？國家預測咗D咩嘢，你又知？有公報過預測咩？
呢類講法，白痴都知道你白痴喇，還是你當論壇嘅看官白痴？
等緊你回應呀！
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50. 歷史長河 2015-11-07 23:31:48
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引刀大師，
人囗學是一門專業性很強的大學問，以小弟用手機手寫體回應冇可能同你講清楚。不瞞您講，小弟當初入職面試第一個問題就喺問我xxxxxx地方個30-40年齡段之人囗數目及推斷方法。面試官竟然是公司 C Suite 高層。您講您做過life table 之後，我亦冇興趣再回應。
如果您認為中國政府在決定放開政策之前冇做足各種預測，更是naive。要知道其政策是非常有序地進行，知唔知什麼時候開始的單獨二胎正策？
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51. Sugar 2015-11-07 23:52:05
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52. 引刀一快 2015-11-08 00:32:36
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53. 引刀一快 2015-11-08 02:06:38
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睇錯數據就搬一大堆嘢岀嚟想大人，咁嘅低級錯誤都犯上，你就揭咗你自己老底喇。
廢。
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54. 歷史長河 2015-11-08 09:49:33
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55. 引刀一快 2015-11-09 03:10:26
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