日本2019年5月1日之后落成的新楼，制造年份不会是平成31年（西元2019年）因为日皇明仁将於今年4月30日退位，翌日5月1日由皇太子德仁亲王继位，即将会有新的年号诞生，正式结束31年的平成历史。
笔者看好日本东京大阪房地产周期的黄金十年升幅，特别是今年会有新年号，紧随其后是G20高峯会议，笔者2013年到东京创业亲眼见证到日本楼市V型反弹从谷底回升，马上回顾一下过去5年，从2013年到2018年东京23区的地价升幅，根据日本财务局数据显示东京23区近5年地价升幅区域以下。
东京
1. 港区 5年上升92.5%
2. 中央区 5年上升90.8%
3. 千代田区 5年上升84.7%
4. 涉谷区 5年年上升55.6%
5. 台东区 5年上升52.1%
6. 文京区 5年上升47.7%
7. 目黑区 5年上升45.9%
8. 品川区 5年上升43.8%
9. 墨田区 5年上升33.6%
10. 丰岛区 5年上升33.3%
11. 北区 5年上升29.3%
12. 江东区 5年上升28.5%
13. 足立区 5年上升26.5%
14. 新宿区 5年上升25.1%
15. 世田谷区 5年上升20.6%
16. 中野区 5年上升19.9%
17. 杉并区 5年上升16.3%
18. 板桥区 5年上升16.2%
19. 大田区 5年上升15.6%
20. 葛饰区 5年上升14.8%
21. 江户川区 5年上升13.9%
22. 练马区 5年上升11.6%
23. 荒川区 5年上升10%
根据以上数据显示过去五年东京23区升幅跑赢大市的是「港区」升幅接近一倍，而东京首3位最贵地价分别是第一位是「中央区」平均每平方米@601万日圆（约每尺地价@39000港币）第二位是「千代田区」平均每平方米@490万日圆（约每尺@31800港币）第三位是「港区」平均每平方米@388万日圆（约每尺@25200港币）上述资料或多或少有些滞后，但5年前香港人投资东京房地产的朋友，看完上面的资料，各区升幅比较「不中亦不远矣」。
上述每平方米地价只是土地面积的每平方米的售价，并没有包括土地上面的建筑物的价格。假设港区的土地面积是100平方米，每平方米价格是$39000港币的话，那么100平方米土地的价格便是$3900万港元，如果这块土地可以建5层高大厦，每层假设80平方米，那么5层就是400平方米，即每一层持有土地的比例是1/5，每层是80平方米，即每平方米的平均地价是$97，500（每尺约$9000港币）。上述价格没有计算建筑成本以及利润和银行贷款利息等杂费。
今年东京有机会放寛合法民宿的居住日数，相信未来会正面影响个别地区房价上涨走势，数据显示有些低水地区例如「新宿区」过去五年才升25%，值得睇高一线，认真是低水位置，大家拭目以待。查询www.c21-tokyo.com
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