投资日本楼做民宿是糖衣毒药？

　　近期有投资者说今时今日买日本楼投资民宿是王道，同时又听到有香港人买了日本楼做民宿中伏出租率低，冇钱赚。究竟日本做业主经营民宿是糖衣毒药，定系王道呢？笔者可以分享一下近几年在东京生活看到香港人投资日本楼的进化过程，首先谈一下题目投资日本民宿是糖衣毒药？民宿兴起源於一个网站平台Air BnB（操作就像Uber网上平台），旅客订房比订酒店容易，任何时间24小时随时即订即住，选择又多，有些熟练订民宿的客人仲懂得讨价还价，可以话系平靓正快，住日本民宿潮流就兴起来，加上日本政府慢慢放寛经营，虽然未合法化，但检控个案少，资深投资者转数快，就买入一些全层或全幢改装做民宿，回报率一下就从收正常租客6-8厘租金回报，变成民宿后一弹就去到近20厘租金回报，加上市埸有些经营者大大力吹捧，个个小投资者见到流晒口水，买单身公寓做民宿就兴起来，个个跟风买间一百几十万港币的日本楼做民宿，连位置在那也不知道，就以为从此发达了，需知道买日本楼做民宿是一门学问，所谓力不到不为财，中伏最多就是呢类客人。

　　去年外国客人去日本旅游有2千多万人次，去年经营全幢或全层民宿入住率极高，收入可观，而小投资者单一购入一个单身公寓做民宿，如果有可靠经营者比心机打理帮忙，仲可以比正常传统租约多50-80%租金回报，但近年看到民宿遍地开花，竞争非常大，有些本地经营民宿的公司更提供机场接送服务，又送早餐又有wifi机免费借用，虽然去日本旅客上升但也不及民宿几何级数倍升，供应突然大幅提升，单头经营民宿的小业主自然唔够客，位置差更加唔洗讲，有些极端例子的单身公寓买入的时候就比正常市价高30%，即系个单位市价700万日圆，俾冇牌不良中介抬高价钱到1000万日圆，食价300万日圆（香港这样做要受刑责的，因为本身呢类型中介没有牌照，以前在香港也从没有做过地产代理经纪，专业意识薄弱）基於单位抬高价钱，首半年用少部分食价的钱来补贴单位租金收入，约几个月后便退租，其实根本没有租客承租，电费单水费单整整一年没有交费记录，呢类型的客人就最易中伏的。笔者作为香港专业地产顾问商会副会长，有责任必须提醒香港朋友投资海外物业投资前后客人都必需飞去当地考察一下当地项目，看看自己个单位的信箱是否有大量信件积存，看看当地你所委托的公司是否存在，就知道有没有问题了。

　　东京经营民宿首要条件是近大电车站位置要好，全幢或全层出租率才会高，单单买一两个单身公寓做民宿笔者从来唔建议支持，大家投资海外房产必须要先了解，再飞去当地视察项目才投资。

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