自2013年9月17日东京申办奥运成功，2014/2015连续两年日本房地产价格回升，房价从谷底反弹大约1-3成（升幅多少要看地区），但对比90年代楼价高峰期仍然有6-7成先回到家鄕价。去年东京房地产成交价及成交量齐升，根据日本网站中央资料库显示（source:at home）有登记的不动产成交首都圈全年约有37273宗，超过六成没有登记（户建登陆），笔者大胆估计首都圈实际数字大约有8-9万宗二手成交（未计一手），包括东京都，崎玉县，千叶县，神奈川县，而成交量最多是东京都占了约50%，在网站中央资料库有户建登陆的不动产成交登记约有18449宗，笔者估计没有登记的成交占大部分，合共有约超过5万宗成交，至於其他区域，崎玉县，千叶县，神奈川县每区约数千宗，各区占整体成交量约10%，笔者建议，站在纯投资物业角度焦点集中在东京23区比较好，特别系都心三区，千代田区（神保町，皇宫，国会议事堂，秋叶原，大手町，御茶水），港区（六本木，麻布，台场，虎之门，东京铁塔），中央区（日本桥，银座，筑地，月岛，睛海），及新宿，涉谷等，原因系以上区域是全日本，全东京升幅最多的地区，单是2015年楼价就有28.5%升幅，而东京23区以外的地方，平均升幅只有数个百分比而已，好多朋友担心楼价升幅是否可以抵挡汇价下跌，如果以都心三区就绝对冇问题，2015年日圆汇价约有10%汇率波动，近两年东京楼价升幅，令到好多70，80后的日本人跌晒眼镜看错市，因为过去特别系东京廿多年的楼价下跌负资产加上通缩阴影下，唔相信砖头增值，日本人宁愿去租楼都唔买楼，每年交租的钱，相等於楼价5-8厘的租金回报率。如果日本人2014或2015年入市东京都心三区，自用物业的楼宇按揭利息低至0.7%计算，首期祗需一成，过去一年楼价升左3成，买楼抵过租楼，而汇价波动唔会直接影响到本地打工仔，东京打工呢度搵呢度洗。事实证明近两年入市是正确决定，但系买楼系投资者触觉快过用家，所以过去两年东京个市系投资者主导市场，用家系滞后的，加上日本上月刚公布负利率措施，日本特别系东京的居民开始重拾买楼信心。楼价升跌关乎供应与需求，东京中古二手楼叫价盘房源没有增多，只会越来越少，而一手供应量非常少，一个项目新建住宅通常祗有几拾伙供应量，东京没有可能像香港将军澳日出康城那种一手供应量规模，今年巴西奥运，奥运闭幕那天，焦点就是东京2020奥运，东京本地市民开始对经济前景乐观，由近期中国人爆买，到银联卡可以在日本通用，笔者估计2017年日本有机会推行落地签证免中国大陆人士Visa就可以有三个月居留权，相信好消息陆续有来，而近期大热bnb民宿，农历春节亦已爆满，目前开始订樱花季节的房间档期。笔者身在东京祝香港读者们猴年身体健康，生活愉快！投资物业东成西就！
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