香港楼价高企，想有「砖头」在手的港人纷纷转战海外，在英美、澳洲、日本、泰国等地置业，代理公司亦应运而生。这些公司担任中介角色，与当地发展商或持牌代理合作，亦会涉足签约、收租等事宜。不过，本港未有法例规管进行海外物业销售的中介公司，「冇皇管」情况下，恐买家缺乏保障。

地产代理监管局( 地监局) 及部分没有地产代理牌照的公司均认为问题复杂，监管不易，但老纪知悉新加坡政府最近因应国民购买海外物业，推出一套有法律约束力的行业指南，要求地产代理遵守，包括要确定卖方为物业合法拥有者，亦要亲到当地确认物业的真实情况以保障买家等，香港可否作参考？地监局过去接获海外物业买卖的投诉不算多，近两年每年不过数宗，但日圆低水可能持续，的确愈来愈多没有代理牌照的新公司加入销售日本物业，地监局不能视而不见。

香港专业地产顾问商会副会长杨官华，本身是世纪21中华物业公司董事，其公司在本港和日本都拥有地产代理牌照。近期本港经营日本房地产的中介公司「遍地开花」，但相信有8至10间都无代理牌，甚至不少是「双非」，即个人及公司都没有牌照，或只是「一人公司」，他估计迟早出事或爆煲。

他引述日本传媒报道指出，有香港代理公司不专业和不守信，本来已与日本中介公司及业主达成口头协议，购置当地物业，但到签署「重要事项说明书」（即正式买卖合约）前才反口，导致交易告吹，浪费业主时间，亦损害香港形象，他说∶「反口反价在港普遍，但这不是日本人的文化。」

杨官华表示，在日本买楼有三部曲，「先有口头协议，然后签『重要事项说明书』，付一成订金，通常是现金，不收本票，亦毋须律师，只有一名『司法书士』做楼契见证人，核实买卖双方身份，双方亦各自有『担当人』代表，即持牌地产代理，总共5人列席；最后一步是『决算』，即完成买卖交易，买方要付清尾数。」

他指出，日本买卖房产毋须律师在场，但牵涉到现金交易，若无持牌的地产代理负责，风险极大，「无专业操守和知识，没相关经验，又不熟悉相关地产代理条例，出事后又无纪录作追查」。

买卖海外物业 犹如「白牌的士」

他表示，日本没有土地注册处可查册，但持牌地产代理都有一个民间中央资料库，可查阅物业的市场价格。「我们有电脑盘机公开卖盘价，但港客若隔山买牛，有机会被不专业的地产代理乱开价，把原来日本业主接受的开价刻意调高，然后声称有还价，令香港买家以为有得减，最终其实可能买贵了，幸好到目前为止，都未有走数问题。」

他直言，现时买卖海外物业不受监管，犹如「白牌的士」：「司机无驾驶执照，又系白牌车，没第三者保险，出意外就大件事。」他建议地监局可仿效新加坡，对海外物业立法监管：「要求所有经营海外物业代理的中介公司和人员都有地产代理的牌照，才有最低限度的把关作用。」

没有本地代理牌的日本不动产公司，已经营日本物业中介服务逾年，董事苏旭伦说，三成员工拥有地产代理从业员牌照，虽然没处理香港楼宇买卖，但均拥有地产代理知识。

他表示，他们与日本当地的持牌代理合作，由於八成买家都不会到日本，他们会安排视像会议，由日本的地产代理向在香港的买家清楚解释合约细节。「连单位有没有白蚁、附近单位有社团租用过等都会提及，日本代理好严格和有保障。」而到正式签署买卖合约时，则会由授权人作代表。他亦欢迎地监局作出规管，认为对消费者有保障，亦避免因门槛太低而令行内良莠不齐，最终影响全行。「其实，香港代理最重要的是售后服务，香港买家日后在物业的管理上或收租上有问题，代理愿意协助解决。」

发牌制度 意见两极

不过，亦有代理认为监管有难度。专做泰国物业的中介公司帝皇地产集团，总经理陈卓明虽同意发牌监管对投资者更有保障，但各地的市场规则不同，除非能够制订一个适用於各地的统一标准。

Global Asset Group Ltd提供澳洲、马来西亚等地的地产中介服务，总经理梁智立亦表示，过往曾有代理服务欠佳，弄错买卖程序及法例，但不容易监管，因发牌准则难以厘定：「唯一方法是通过考试，但全球这么多国家，没理由要求地产代理了解所有法例条文。」他建议代理公司自律，为员工提供培训，签约时亦要派律师到场。

有海外物业发展商反对增加发牌制度，北美洲著名发展商Westbank Corporation( 西岸置业集团)称，有三成香港买家会透过地产代理购买旗下物业，该公司市场及公关部董事贾建安认为，要求代理持牌是增加限制：「香港的监管与海外可能有冲突」。发展商会严选中介公司，签约日亦会派员到场，「香港的中介市场很健康，不担心质素问题」。

地监局回应表示，根据《地产代理（豁免领牌）令》，本港地产代理如果只处理海外物业，并在广告及文件中表明没有本地代理牌，就不属地监局规管范围，可豁免领取代理牌照。不过，如同时从事本港和海外物业代理，就须领牌，一旦销售海外物业时出现操守问题，都要接受地监局的纪律处分，但消费者甚少就海外物业销售作投诉，今年截至上月底只有4宗，分别涉及内地和加拿大物业。

海外置业涉及风险与建议

• 楼花难知完工期和租金回报，尤其连地基也未施工的楼盘，最好买二手物业和连有租约。

• 港人多委托地产代理为海外物业收租，若新成立代理行根基不稳而结业，可能导致租金损失。宜委托历史较长的有牌代理。

• 要核实代理提供的租金水平是市值租金，慎防不专业代理将租金提高以吸引买家。

• 日本物业代理实施统一叫价，与香港地产代理可以有20%上下价格调整的做法不同，但不专业的代理，会将香港一套运作模式搬到日本，业主开价1000万日圆，代理或将单位标价1200万日圆，就算香港买家还价，都有可能买贵楼，给代理食了中间差价。准买家宜委托有日本代理牌的公司进行交易，因为他们才可看到中央资料库内放售物业的真实价格。

• 宜亲到当地了解物业状况

• 海外「入市」，业主亦宜了解物业是否凶宅、业权是否完整，有没有未缴交费用如水电煤差饷、管理费、维修责任等。

资料提供∶ 综合杨官华及业界意见