身为发展商高管的朋友A君知道我在10月初接受过凤凰卫视的专访后，向我索取专访的相关连结(见下)。我发了给他后，大家在10月15日就未来地产市道交换了意见，以下是双方的对话，「A」代表A君，「王」代表我本人。
http://share.fengshows.com/article.html?id=47aa598f-4e51-4706-a95c-2e1885442a58&channelID=r06&time=1665067897.299455
这是粤语版本
http://share.fengshows.com/article.html?id=5113ad80-f588-41b4-93dd-884fab45653a&channelID=r06&time=1665068105.822013
王： 以前不信我的看淡，今次要信。有小辈想买楼，叫他忍手为妙，切勿高位（巅峰价）接货，楼价16年都
回不了家乡，1997年高价接货情况就是这样。
A： 我信，今次大环境恶劣已是不争的事实，但我认为不会下跌三至四成那么多，因为港楼未来几年供应仍
不算多
王： 供应纵使不算多，但需求更少，这已足够拉低楼价。更何况，香港特区政府为遵从中央要求香港特区政
府解决香港深层次矛盾之一，解决弱势社群 和年青人的民生问题的指引（重中之重的政策措施），特别
是住房的问题，会想方设法加快住宅土地的供应。未来土地供应将会大幅增加，光是这个资讯的公布和
陆续有具体配合行动就会产生强大的震慑力和楼价的下跌预期，导致楼价在不久的将来就有下调压力。
A： 对！长远供应肯定会有可观增加，但须时十年八年才可以达致；况且本地刚性需求也颇大，加上疫情过
后大陆人在港购置物业方面的需求，希望供求可以平衡
王： 经济学有所谓「预期」这么一回事。当许多人看好楼市，预期楼价会升，大家争先恐后入市，需求大增
，在供应不变的情况下，楼价会顿时开始上升；相反地，当许多人看淡楼市，预期楼价会趋跌，大家都
不敢入市，需求顿时萎缩起来，在供应不变的情况下，楼价会顿时开始下调。
今年以来除了3月，由於许多前所未有的利淡消息出现，越来越多人看淡楼市，原本想买的人都不知躲
到哪里去，需求大减，供应虽然没有明显减少，但买卖成交量较去年同期劲减40%，整体楼价已下调
7至8%。
经济学上又有所谓滞后现象，股市滞后程度较小，很快就会体现，房地产的滞后程度较大，近期的许多
利淡房地产的讯息要经过一段时间（6-8个月）后才会产生实际效果，住宅楼价的下调在未来一年会加
快加剧。
A： 明白，未来一年半载的经济和世界地缘政治的确是很差，所以投资及买楼都要份外小心
后记：
10月23日中共第二十次全国代表大会闭幕，外资普遍对中国未来政策有相当程度的负面看法，他们预期国内动态清零政策短中期不会改变(那意味著不会开放防疫的措施，中港通关遥不可及)、不会推出进一步救市措施及中国与美国及其盟友对抗会持续高温，二十大提出的「规范财富累积制度」，代表未来的分配政策与过去有所不同，外资认为加税等措施推出的机会大增，10月24日港股因此大跌1,030点，楼市随即出现不少二手挞订、蚀让个案，君汇港一位3房单位买家宁愿放弃20万订金绝尘而去，太古城2房单位再出现800万求售的个案；10月22日及23日十大屋苑出现零成交；10月楼价下调明显速度加快，不少屋苑的楼价较2019年高点已下调15%至20%，但买家仍普遍裹足不前，不敢入市，楼价看来依然远远未见底，跌势不止。
预期影响楼价的力量於此可见。
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