辣处未算辣，物业失投资价值(3)
(原文发表於2012年11月15日)
辣招后楼市可能的演变
辣招在遏抑需求是相当狠辣到位的，对踏入疯狂的楼市立刻起了冷却作用，并使它进入调整期。由於辣招和金管局9月份的收紧按揭成数较2010年11月那次的特别印花税和收缩按揭成数更狠辣，而现时楼价亦较2010年11月的高了二成，估计调整期会较2010年11月起那次更长；绝大部份炒家固然不敢入市，大多数用家在辣招及金管局收紧按揭成数和楼价可能下调之下亦会无力或无胆入市，在未来半年至一年来成交量会较8月那般的交投活跃期减少四、五成；成交价会下调10%左右；豪宅买家主要为公司买家及内地买家，买家印花税狠狠地打击了它们的购买意欲，影响之下，豪宅价格的下调当较中下价楼大。
辣招尽管狠辣，但仅局限於遏抑需求，并未针对其他令楼价飙升的重要因素(主要为土地及住宅楼宇供应不足、超低利率、热钱过多及联系汇率)，它的压抑力量因而是有局限的。当市场消化了辣招，而若利好楼市的因素依然挥之不去甚至进一步加强，楼价有机会在调整后再上扬。
辣招的战略意义
政府推行辣招有几个战略目的：
1. 对非本地居民购买楼宇推高价格的源源需求，通过新增的、震慑性的买家印花税(BSD)加以压抑甚至消灭，以协助本地居民优先置业；
2. 为巨大的楼市泡沫放气，以免日后楼价大幅滑落对香港经济造成灾难性破坏；
3. 增加供应困难重重及在在需时，远水不救火，难以立刻打击炒楼和狂飙的楼价，但强力限制需求，却可立竿见影地见效；
4. 买家印花税针对非本地买家及公司买家，前者市占率为11%，后者12%，两者加起来已占23%，而他们人少能量大，所买的往往是最高价的物业，对楼价飙升起主导作用，辣招大大增加它们的投资成本，无形中将楼价飙升的重要源头之一连根拔起；
5. 特别印花税有效期延至三年，正好与美国联储局超低息的预期大抵同期届满，届时再定行止。
- 待续 -
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