政府重手压抑楼市的可能性愈来愈大(1)
(原文发表於2012年10月25日)
我对QE3在推高资产价格的能耐，不无疑问。近日阅报，看到一些有关资料，可与大家分享。
日本过往十多二十年一直实施量宽，但楼价、股价未见有多大起色，日经指数更在2009年创出新低；2008年金融海啸后实施量宽规模最广最彻底的美国，尽管道指创出新高，但房地产依然在寻底；澳元汇价屡创新高，按揭利息介乎6至7厘的超高水平，楼价却节节上升。由此可见，利息的高低和资产价格没有必然关系。
美国在推出QE1的前两个星期，美股升了4%，而在公布QE1后的一个月中升了10%；到了QE2，美股两星期前升2%，一个月后升了3%；现在的QE3，美股之前仅升了1%；基本上，每一次QE的效力都较上一次低；QE1推出时，香港录得净资金流入，到QE2已经没有净资金流入，QE3究竟会否带来大量热钱，有待观察。
我一再提醒大家，土地及物业供不应求和超低息两个因素不见得可以长久撑起偏高的楼价，楼价还会受外围经济环境的制约。欧美的经济近期十分不景，尤其是前者，将会陷入三、五年经济衰退的机会不低，中国经济增长一再放缓，人民币的升势趋向止步，与此同时，沿海出口民企的经营情况陷入困境，这些因素都不利於价格偏高的香港楼市。
近期楼市进入半疯狂状态，各个屋苑不同类型单位买卖成交价一再创出历史新高。2011年6月至2012年9月期间，楼价累积升幅达13%，目前平均住宅楼价高於97年约21%，但租金则仅升3%，租金不能支撑楼价是一个危险讯息。多位有关高官先后开腔关注楼市升势，财政司司长曾俊华10月21日在其网志指出，楼市升势与经济放缓背道而驰，楼市风险日益增加，重申政府在有需要时毫不犹疑地推出新措施稳定楼市。特首梁振英於10月22日声言，密切注意楼市升温的评论，政府除会采取中长期措施外，亦会短期增加土地供应，并会采取措施压抑炒买活动，限制信贷，以免楼市过热。
梁振英在竞选特首时，主力放在土地房屋政纲。综观而言，梁振英不接受高地价、高楼价和高租金，认为不仅影响中下阶层的民生，还破坏了香港中长线的竞争力和社会和谐，最终导致香港经济无从持续发展。言谈间，梁振英流露了对中下层居所窘逼的同情，对发展商巧取豪夺的不满。梁振英亦极不乐意看到香港经济不断落后的困局。从中央最终支持梁振英这个出身基层和较同情中下阶层的专业人士出任特首而弃富二代的唐英年可以看到，中央已从回归初期较重视拉拢大资本家变成现在较注重拉拢中下阶层(亦即社会的大多数)。统战策略的转变背后，是治港理念的转变∶从较注重香港的繁荣安定到较重视社会和谐和改善中下阶层的民生。梁振英的竞选政纲和发言，其实是要落实这个转变，最低限度，梁振英在新的治港理念上，和中央不谋而合。既然转变是国策，又与梁振英的治港理念吻合，梁必然言必信，行必果！
我估计，梁振英上台执政(大家最好预期他执政10年)后，香港的土地房屋政策将经历前所未有的改变。土地、公屋、居屋甚至夹屋固然会大增，「地产霸权」亦会大受压抑。楼价(特别是中下价楼)轻则停滞不前，重则有序地下调。
我所看到的，许多人亦同样看到，他们都热切期望梁上台后会采取措施压抑偏高楼价，并快速、大幅地增加公屋、居屋。谁知梁上任以来三个多月，实际推行的政策措施却出乎意料地温和，他一再强调不会推跌楼市，不少人因此论定他为一只纸老虎，不敢触动房地产集团或利益既得者。对於他上述发言，这些人依然视之为出口术，不相信他会动真格。
- 待续 -
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