新招不宜过份轻视，量宽不要过份高估（2）
(原文发表於2012年9月28日)
梁十招和金管局四招是否真的无效，而QE3又是否在推高资产价格方面力量无边，个人倒有些看法：
1. 从中央对香港的经济政策及梁振英政府的施政取向，可以看到它们都著重建立和谐社会、减低贫富悬殊、改善民生(特别是市民的居住问题)和加强香港经济的长远竞争力。为了达到上述目标，梁振英政府在未来五年无可避免要大量增加各类土地供应和大量增建居屋、公屋。梁十招、近日政府提出的新界东北发展和政务司司长早前计划放宽一些工厂大厦改建为住宅的申请，都是著眼在未来增加土地供应、增建居屋、公屋及为急切的住宅需求减压。有了这个开始，未来增加土地供应和增建居屋、公屋的招数相信还会陆续有来，嘲笑梁班子的人不宜笑得太早；
2. 政府自2010年4月迄今(特别是2010年11月至2011年6月10日)所推出来的一条一条越来越辣的遏抑楼市措施，就有如一个一个包围圈，一个个独立来看，可能不见厉害，但这么多重的包围，整体及累积效力却相当厉害。梁十招、新界东北发展、金管局四招及林郑月娥的大厦改建为住宅又增多几个包围圈，为压抑楼市加添了新力量；
3. 梁十招当中的「港人港地」政策，初步预计仅可建单位约1,100伙，数量不多，论者因而认为无济於事，但目前不多，日后可增多，梁振英可没承诺不再推出更多的「港人港地」，批评适足构成梁班子未来增推「港人港地」的张本；
4. 梁十招所包含的措施大多是中长线的计划，许多人因而视之为虚招及远水不能救近火。但尽管是虚招及远水，如果虚招及远水陆续有来及层出不穷，这些虚招及远水就有机会改变人们的心理预期（由看好楼价变成看淡楼价），虚招及远水就可以变成实招和近水；
5. 现时楼价极其偏高，早就与市民的平均购买力严重脱离。它已像一只超负荷的骆驼，梁十招、新界东北发展、金管局四招及工厦改建住宅是加诸骆驼背上新的四根羽毛，超负荷更严重了，如果这四根羽毛仍未足以压垮骆驼，那么下一根羽毛愈来愈有机会做到，不可不慎；
6. 这几年来楼价高企，主因是土地、房屋严重供不应求及超低息，而量化宽松措施（QE）则是超低息的元凶祸首。QE3将超低息伸延到2015年，而信贷额更是理论上无限的，不少投资者及物业用家因此深信未来三、四年通胀横行、热钱充斥和资产价格不断飙升，而各类资产中，砖头最可靠！近期业主频频封盘提价，买家则急急追价求货，原因在此。但我想提醒大家，不宜过份迷信QE的持续可行性。QE对经济其实是治标不治本，衍生的副作用亦相当多而大。上两轮量宽实施结果是弊多於利，对复苏经济（特别是改善失业率）的效力似有若无，今次恐怕亦将如此。「末日博士」麦嘉华直言QE是世界毒药，将会摧毁世界；QE所产生的资金不是流入经济体系，而是流入有钱人的「黑手党经济」（Mafia’s Economy），刺激起资产价格；大部份没太多钱的市民既要承受通胀之苦又要忍受资金贬值的痛，令金融市场扭曲变异，间接助长社会的不公；
7. 联储局本想利用QE改善美国就业，却很可能不达目的反而为经济衰退埋下种子，届时如果市场的负面反应很大，联储局有可能被逼急急煞停量宽政策。果如此，超低息就会告一段落，利率自此踏入上升周期，楼市泡沫不免终极一爆，楼价将出现大调整。我想强调的是，联储局主观上想将超低息政策伸延到2015年，但客观环境却有可能令它的主观愿望中途夭折；
8. 土地及物业供不应求和超低息两个因素不见得就可以长久撑起偏高的楼价，楼价还会受外围经济环境的制约。当外围经济实在太差，上述两个因素恐亦保不住楼价。
- 完 -
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