地产代理大行的竞争优势(一)
(原文发表於2012年8月28日)
在千禧之年(2000年)，中原、美联两大集团占有差不多50%的市场份额。事隔12年，它们的市场份额已扩大至70%，其他大小三千余间的地产代理公司只能争夺剩下的30%市场，生存空间的窘逼可以想见。中小行不断地骂中、美垄断市场，但光骂不济事，大行可以垄断，是因为它们有诸多竞争优势，要抗衡大行，首先要了解其竞争优势所在。大行的竞争优势是甚么，许多人知其一而不知其二，值得细心研究一下。概括而言，大行的竞争优势有下述各点：
1. 享有巨大之规模经济效益
大行由於规模庞大，各种经营成本，无论是人工、广告、租金、生财器具，还是行政费，平均都较中、小型行低得多；
2. 盘多客多
由於名牌效应，业主、买家及租客往往将大行列为首要的委托对像，有的甚至将之视为唯一的委托对像。这样，许多盘、客不免就带有垄断性，地产发展商及政府的物业，绝大部份都委托大行处理，其他中小型行很难染指。此外，大行凭藉其庞大分行网络，大量吸纳各种不同盘、客，这亦是中小型行难望其项背的；
3. 较易招聘及维系优质人才
凭藉名牌效应，大行往往较易地聘请到所需之质素较优的员工，付出的报酬又往往可较中小型行的为低，后者纵使愿出较高的报酬，亦难聘人，终受困於无可用之将，无可用之兵。不仅这样，名牌效应还会减低员工流失率；
4. 较易推动员工按自己的意志工作
店大欺人，大行较易向下贯彻政策，员工的服从性是较高的，骜桀不驯的中小型行员工一旦加入大行，亦会自动自觉变得驯服；
5. 架构完善，兵种齐全
得益於规模经济，大行可以用很低的平均分行成本就聘请到所需的高、低级后勤人员，它们因而可同时聘用大量各有所司的专门人才，有人负责低头拖车，有人抬头望路，中小型行限於较高的平均分行成本，只能聘用较少的人手，一人多职成为无可奈何的选择，有时连最高领导人都不免要集中精力低头拖车。这样发展下去，综合力量高下立判；
6. 较易向业主、买家争取较佳委托条件
同样店大欺人，业主、买家都倾向给予大行较好的委托条件，他们敢压中小行的佣金，但绝少敢压大行的；他们可能不肯签委托书给中小行，但绝少同样对待大行，大行甚至可以争取高於市场的佣金；他们可能不肯放匙给中小行，但往往自动放给大行；
7. 大量免费宣传，极高曝光率
香港传媒崇拜大行言论及资料的权威性，优先采访及报告大行的种种，有关它们的业绩、市况评论、物业成交、公司内部活动，都一一大篇幅地见报，极尽标榜吹捧的能事，这是中小行动用数以千万元计的宣传费都达不到同样效果的。大行普通一个营业员，其评论市道的言论每每较中小行老板的更多见报，这种特殊待遇，全世界唯香港独有；
- 待续 -
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