我在今年初时说过：

『从兑欧罗、澳元及加元3只国际主要货币来看，美元在过去3年平均升值27.5%。由於港元与美元挂鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高达27.5%。换言之，外来投资者购买香港物业现在较二、三年前要多付差不多三成的钱。强港元对本港的楼价、出口、旅游业及零售业不利，最终对香港的整体经济不利。

过往利好楼市的因素目前几乎消失殆尽，连最后及最坚强的高楼价堡垒如低息及住宅单位供不应求，在美国已启动加息周期及梁振英政府加快抢地推地的情况下亦告失守或即将失守，楼价调头回落，楼价只升不跌的神话被打破的日子已经来临；利淡楼价的因素愈涌愈多，特别是令人担忧的国内经济困难，在香港经济最受国内经济影响的情况下，2016年本港楼价将易跌难升，继续下调。』

事隔数月，楼市的形势是否大变呢？

在五、六月时，美国某些经济数据有转弱的势头，造成美国联储局在6月中的议息会议出现「劳工市场改善步伐减慢」的评估；6月下旬英国的脱欧触发全球经贸和金融乱象；全球经济增长难乐观，市场已开始揣测美国会推迟加息，许多人甚至预期美国会日后长期不加息（最低限度在2016年内不再加息）。正是基於这样的预期或错觉，加上二手楼盘供应的短暂短缺及早前楼市调整期已累积相当的购买力，造成香港部份地区楼盘价格作了小幅的反弹。

为甚么我说许多人预期美国日后会长期不加息是一种错误的预期？7月27日，美国联储局公布议息结果，尽管维持利息不变，声明加插了「美国经济前景短期风险下降了」的字句，对美国经济的评估较上次6月中的会议变得较为乐观；美国就业市场出乎意料地强劲，7月新增非农职位高达25.5万个，远超市场估计的18万个，工资增长也比预期多。数据公布之后，市场对加息的预期上升，根据联邦基金利率期货数据表现，9月加息的机会由之前的12%增至18%，12月加息的机会由34.4%增至46.5%。

强美元不利美国的出口和旅游业，过往八年的超低息环境已为美国制造了太多的后遗症（包括特朗普现象），美国不可能再长期延续这种超低息政策而长期不加息。

根据运输及房屋局截至今年第二季的私人住宅一手市场供应数字，未来三至四年的潜在供应量按季再增添1,000个单位，总数增至93,000个，即平均每年可供应约26,000伙，是有纪录以来的新高。这成绩自然要归功於不断增加土地供应，但更重要的是，住宅施工量增加的速度比发展商卖楼的速度更快，令潜在供应量不断上升。梁振英政府加快抢地从而增加土地和住宅单位供应的政策，一如既往，甚至变本加厉，在双辣招管控投资及投机需求的政策不变配合下，楼价缺乏再踏入上升轨的空间。

过往七、八年利好楼市最后及最坚强的高楼价堡垒――低息和住宅单位供不应求――依然已告失守或在失守当中。

- 待续 -