《东周刊》为我所做的人物专访，由於篇幅所限，有关本港今年楼市的访问，被逼割爱。现特将之补录於此。文内的「记」为记者，「王」为王文彦：
记：您早前形容现时买楼等於「揼钱入咸水海」，认为租好过买。您现时仍维持此看法吗？是否无论买细价楼还是豪宅也是「揼钱入咸水海」？
王：我说买楼等於「揼钱入咸水海」及「租好过买」，已经是一年前左右的事。
经济有循环周期，楼市亦然，衰退、萧条、复苏、繁荣，周而复始，循环不息。楼市周期的衰退、萧条，两个阶段构成下跌浪，一般历时三、四年以上；复苏、繁荣，两个阶段构成上升浪，一般历时五、六年以上。
在甚么时候买楼，时机较能力更重要！在楼市周期中，最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶（繁荣期的顶峰）买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升3、4倍（1985年至1997年那个上升浪升幅特别厉害，竟然高达十四、五倍）；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高达67%）。我们此刻最重要的，是首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，我当时判断它是处於繁荣期的尾声甚至已经进入衰退期。於高峰之颠买，岂不是铁定会损失40%以上？所以我有上述说法。
现在回过头去看，楼市於去年七八月已见顶，开始转势回落。别看整体楼价已跌10至15%，其实下跌浪才刚开始，见底回升的日子依然遥不可及，此刻依然是租好过买。
细价楼和豪宅，哪种物业的跌幅比较大？不少评论员认为豪宅供应少，抗跌能力较强，跌幅应该较小。我个人不大认同这种看法，在过往十多年，豪宅实在炒作得过份，尺价动辄由三四万元至超逾10万元，升得高就会跌得重，豪宅日后的跌幅会大於细价楼。
记：您如何看2016年楼市走势？
王：从兑欧罗、澳元及加元3只国际主要货币来看，美元在过去3年平均升值27.5%。由於港元与美元挂鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高达27.5%。换言之，外来投资者购买香港物业现在较二、三年前要多付差不多三成的钱。强港元对本港的楼价、出口、旅游业及零售业不利，最终对香港的整体经济不利。
过往利好楼市的因素目前几乎消失殆尽，连最后及最坚强的高楼价堡垒如低息及住宅单位供不应求，在美国已启动加息周期及梁振英政府加快抢地推地的情况下亦告失守或即将失守，楼价调头回落，楼价只升不跌的神话被打破的日子已经来临；利淡楼价的因素愈涌愈多，特别是令人担忧的国内经济困难，在香港经济最受国内经济影响的情况下，2016年本港楼价将易跌难升，继续下调。
记：您认为美国加息对现时的楼市有何影响？
王：美国加息后，市场上各个买家卖家对后市的看法，不约而同趋向负面，楼市价量进一步齐跌，价格迄今已跌10至15%，跌幅有方兴未艾之势；加息的影响不断发酵，起初不动摇的买家／卖家慢慢地也动摇，这就使楼市及楼价不断地波动；纵使未来美国加息步伐缓慢及幅度不大，它亦会严重地改变买家对楼价的预期，从「楼价只升不跌」会逐渐变成「楼价只跌不升」，那时市场买家就不会「需求依然殷切」，而是需求大减。与此同时卖家则会加快放盘步伐，供应因此会大增，价格会较大幅度下调。
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