再说论点的质感(2)
(原文发表於2011年8月6日)
一位相交多年的好朋友C君在2008年初以2,750万元及公司名义买入一个业权有瑕疵的物业。8个月后,差饷物业估价署发信给他的公司,认为该物业的购入价远低於市值3,700万元,应该补交950万差价的印花税。
C君觉得差饷物业估价署知其一而不知其二,看问题不够全面,不甘心之余,他撰写了一封反对信(见附信)给差饷物业估价署,并恳请我代为修改。朋友的信写得还算不错,但论点不足够,某些应提的好论点,他不晓得指出;既然争论物业的估值,引用期间的成交数据来支持自己的观点十分重要,朋友亦疏於运用这个手段;更要命的是,在所提出的有限论点,他没能透过质感尽显论点的说服力;信中提及卖方是凭藉近亲馈赠方式获得有关物业的业权,朋友竟不附上有关馈赠文件,质感从何而来?
我於是将该信修改如下:
『
WXY有限公司
2008年12月3日
九龙长沙湾道303号
长沙湾政府合署15楼
差饷物业估价署署长
By Fax&Mail
敬启者:
柯士甸道西1号Union Square 君临天下
2座X楼B室及1楼车位M号
兹收到 贵署2008年11月24日的来信,认为本司购入上址物业(以下称「该物业」)时,交易文件所载的楼价(HK$27,500,000)低於市值(HK$37,000,000),并且将会通知印花税署署长有关估值。
本司絶不同意贵署对於上址物业估值的意见。
本司经由独立第三者,即甲地产代理有限公司,按惯常程序介绍、看楼及议价后,於2008年3月15日签订临时买卖合约(见附件一),以港币27,500,000购入该物业,并於2008年6月16日完成交易。
是项交易的卖方(A先生),是凭藉近亲馈赠方式 (有关文件见附件二)获得该物业业权的,因而不能向买方(即本公司)证明及提供该物业的妥善业权。送赠契形式的物业,送赠者若在三年内破产,其所送赠的物业是有机会被债权人要求收回给债权人抵债的。对於这种有重大风险的物业,银行普遍不肯承造按揭,它们一般要在8年后(由送赠契签妥日起计)才肯承造。在这情况下,任何人若要从获送赠者手中买入该物业,他就得以全部现金方式支付楼价。本司由於找不到银行做按揭,成交价2,750万元全部以现金支付。
本司认为基於下述理由,对於该物业来说,2,750万元絶非一个偏低价格,而是充份反映各种因素的市价:
1. 获送赠该物业的A先生以3,000万元将该物业放盘给许多间地产代理公司已经一段长时间,但一直没人愿意还价,最终才由本司以2,750万元承接。所有其他的准买家不是因为不能从银行借到钱因而无能买楼,或害怕送赠者B女士在三年内会破产而导致该物业将被债权人收回抵债,就是怕2,750万元现金会被冻结8年。更要命的是,买了该物业后,新的拥有者若日后想出售,由於上述问题,将很难找到承接对象,也就是说,很难变现。该物业有业权缺陷,又有种种严重风险和积压巨额资金,扼杀许多可能更佳的投资机会,在这么多局限之下,2,750万絶非偏低,而是一个市价!
2. 卖方A先生充份了解该物业所具备的风险和局限,明白非将售价做一个大幅折让不足以吸引买家,而本司知悉并同意不向卖方就该馈赠提出任何对物业业权质询及反对(请参阅有关合约),亦因此而蒙受额外的重大风险和积压巨额资金。有见及此,本司所支付的购入价可能有别於一般做价(见附件三),但并不低於该物业的真正价格。
3. 本司买入该物业几个月后(约在7月),眼见美国次按及金融问题愈来愈严重,香港楼价有下跌的趋势,曾尝试以2,850万的价格出售,但因为上述第1点及第2点所提的各种问题,从没人还价,没这些问题的君临天下第1座67楼A,1422尺,还能於2/10/2008以3,030万元售出。到了11月,与该物业类似的君临天下单位成交价已跌至2,250万至2,600万(第2座68楼C,1367尺,於12/11/2008成交,价格为2,600万,尺价为$19,020;第3座50楼A,1383尺,於17/11/2008成交,价格为2,250万,尺价为$16,269)。从以上情况来看,金融海啸前,纵使大幅折让,送赠性质物业都已难出售,金融海啸后,更难脱手变现,只能无奈地看著该物业的价格不断滑落,坐困愁城,这不但印证了承购者的风险,更证明了该类物业的成交价较一般同类物业有大幅折让是理所当然的。
4. 本司与卖方既不认识,亦非关连人仕,而且是项交易属於单一交易,不涉及其他协议。本司确信所支付的购入价,己经充份反映该物业当时的市场价值。
贵署认为该物业的价值是3,700万元,本司不敢苟同。从附件三可以看到,在购入该物业期间,跟该物业类似的单位,成交价由2,588万元至3,500万;条件最接近该物业的多个单位,成交价一般约为3,300万元,这个价格可视为该物业在没有赠契的业权缺陷下的市值;第1座46楼B的3,500万是比较极端的成交价,应从比较中剔除。从任何角度去看,3,700万是一个偏高的估值,更是没有当时市场已成交的comparables去支持的估值。相反地,与3,300万元比较,有赠契的业权缺陷下的2,750万,折让不外是16.7%,考虑到缺陷所带来的种种风险,折让本应介乎20%至25%。由此观之,2,750万元其实已高於该物业的真正价值。
基於上述多个理由和理据,本司恳请贵署撤回3,700万的估值及接受该物业在种种特殊不利因素下仅值2,750万的事实。
如有查询或进一步的意见,欢迎赐电2721 6500与本司李先生联络。
此致
差饷物业估价署署长
WXY 有限公司上
连3个附件
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附件三
君临天下2008年1月至5月的向海向南大单位成交概况
物业地址
|
面积
(尺)
|
成交价
(百万元)
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尺价
(元)
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买卖合约
登记日期
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君临天下第1座60楼B
|
1,463
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25.88
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17,690
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9/1/2008
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君临天下第1座38 楼A
|
1,443
|
29.00
|
20,097
|
21/1/2008
|
君临天下第2座56楼B
|
1,466
|
29.88
|
20,382
|
31/1/2008
|
君临天下第2座65楼C
|
1,367
|
30.68
|
22,443
|
14/2/2008
|
君临天下第1座36楼C
|
1,385
|
27.50
|
19,856
|
26/2/2008
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君临天下第1座38楼B
|
1,454
|
31.80
|
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