1月13日，特首梁振英公布了2016年度的《施政报告》。报告中有关房屋土地的部份，最吸引我注目的是下述段落：
90. 住屋仍然是香港最大的民生问题。楼价高、租金贵、居住面积狭窄、劏房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高，这些事实充分说明我们必须有坚定和坚持解决房屋问题的决心。
92. 经过3年半的努力，供应明显增多，楼价和租金近来开始回落，扭转了楼价和租金只升不跌的心理预期。有市场人士猜测政府会否「减辣」，甚或减少土地供应。正如过去3年半我和其他官员反覆强调：政府解决住屋问题的勇气和决心毋庸置疑。政府有责任供应土地和公营房屋，满足市民的住屋需要，没有责任保证楼价只升不跌，楼价亦不应靠人为的短缺维持高企。今天楼价租金仍然远超市民的负担能力，亦扭曲了一代青年人的价值观。我们对解决房屋问题必须继续坚持，不能半途而废。
97. 土地是香港社会和经济发展的根本。香港不缺乏土地，缺乏的是可发展用地。众多社会、经济和民生问题，根源往往是土地规划及开发速度跟不上社会需要。本届政府上任后多管齐下增加土地供应，制定短中长期计划，解决供求失衡，但土地开发不时遇到阻力，而且触及不少既得利益。
98. 土地供应也需要有长远规划，为下一代建立土地储备。
107. 政府将继续卖地，并鼓励港铁发展住宅项目，多管齐下增加私人房屋供应。
楼市转势仍持续增加土地供应及不减辣撤辣
梁振英在公布《施政报告》时回应传媒的询问说，目前房屋问题困扰市民，尤其年轻家庭，政府对解决房屋问题必须继续坚持，不能半途而废，现时楼价和租金回落，其中租金回落意味住宅供应确实增加，政府在房屋方面的工作开始显露曙光，「不能因楼价跌百分之七、百分之十便放弃（减辣）」。政府没有楼价或租金回落多少才减辣的目标。梁明确表明现时不会因楼价下调7至10%就开始减辣。
我没有全港住宅目前楼价与去年高峯期比较的数据，但从附表可以看到，10个最有代表性的屋苑楼价已平均下跌18.3%，相信新界中小型住宅单位的跌幅更大。
梁振英此刻仍然坚持「政府没有楼价或租金回落多少才减辣的目标」，看来平均楼价跌幅要高於35%，才可能足以令他考虑减辣。
财政司司长曾俊华於2月24日宣布2016至2017年《财政预算案》，其中提及「土地是经济和社会持续发展不可或缺的一环，政府会继续增加供应，满足香港的住屋、经济和社会发展的需要，维持香港长远竞争力」，申明政府增加供应决心；曾俊华并且指出，政府暂时无条件调整楼市措施，但会密切监察市况。他指影响楼市因素众多，既要了解外围经济、息口走向、市场供求、市民承担能力等，由於事件非单一化，故政府暂时无意作任何政策改动。
曾俊华所说的调整楼市措施，主要是指减辣和撤辣。曾无形中表态，政府现时不会考虑任何减辣和撤辣。
2月26日，发展局局长陈茂波公开表示，现时绝非「减辣」的适当时机，政府会密切监察市场交投量、息口走势、经济环境、未来供应和需求，并重申政府卖地会随行就市，既不贱卖，也不托价。
陈局长再度表态政府现时没有减辣或撤辣的空间。在这方面，梁、曾、陈三人的立场前后完全一致，充份显示了政府将继续压抑买楼投机甚至投资的需求；所谓卖地随行就市，就是按市场行情行事卖地。换言之，只要是市价，政府不会因价低而不卖（托价），而只要是市价，纵使低价卖地，那亦不构成贱卖。3月11日，获12个财团入标争夺的赤柱黄麻角道临海用地，最终由建灏地产（K&K Property）爆冷以28.11亿元中标，每方尺楼面地价仅约1.24万元，较市场预期下限低约27%，更是2002年以来区内楼面地价14年新低。这次卖地表明政府言行一致，亦预兆了在未来一段长时间，土地供应陆续有来，而地价则目前低处未算低。
因势利导，别有图谋
将梁、曾两人在《施政报告》、《财政预算案》中有关土地房屋政策的阐述和他们与陈茂波就有关问题对传媒的回应，以及某些相应行动凑并起来分析，我得到这样的印象：
1. 以梁振英为首的现届政府认为现时的楼价和租金极其偏高，远超市民的负担能力，亦妨碍了香港的经济发展，而这个偏高是过去土地及房屋人为地供不应求的结果。偏高的楼价和租金最严重地影响香港民生，亦造成严重的青年问题；
2. 为彻底解决这个长期困扰香港的楼价和租金偏高，政府有必要长期地增加土地房屋供应和实施辣招来压抑需求；
3. 为达上述降低未来楼价的目标，政府不惜改变过往的高地价政策，低价（注意：不是贱价）卖地；在加息周期、香港及外围（特别是中国）经济放缓甚至衰退的配合下，顺势让现时的楼价大幅度跌至一个较合理的水平，好让努力工作一段较长时间的青年人可以有足够购买力购买一个适当住宅单位。
如果我的观察离事实不远，大家将不难发觉，梁振英政府正在利用外围的利淡因素及内部的房地产政策为大幅降低本港楼价创造条件。
梁振英政府会达到上述图谋吗？在梁振英夺得连任的情况下，达到的机会相当高，而所要付出的代价，将远低於一般人的预期。
附表
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