楼评意见纷纭，是耶非耶？
(原文发表於2011年4月30日)
近期楼市好淡争持得特别厉害，评论楼市及提供该否继续上车的意见亦特别多，当中一些论点很值得商榷，我将它们和我个人看法并列出来，与大家分享。
「租金回报高过按息，楼价不贵！本港经济未来十余、二十年仍处扩张期，地价一般会上升，同时亦会带动楼价上升，而本港楼市两年内逆转机会微，若能力许可，现时仍是上车的时候。」
对中下价楼来说，租金回报(一般为3至4%)现时高过按息没错。但对豪宅，特别是超级豪宅，实收租金回报(每每低於1%)普遍低过按息。而且请注意，中下价楼的租金回报仅是高过现时按息(短期按息)，按息因为量化宽松而空前偏低有以致之。供楼是20至30年的长期作战，而25年平均按揭利率是5.5%，一旦按息回归正常，中下价楼的租金回报亦将入不敷支，更遑论豪宅了。长期按息(真正、正确的供楼成本)取决於长期按揭利率(即25年平均按揭利率)，而不是短期按揭利率(即现时超低按揭利率)。说「租金回报高过按息」，是以「短期按息」之偏去概「长期按息」之全，是没看清楚问题，并有误导之嫌！
现时楼价以市民的收入来说，肯定极其偏高，所谓「楼价不贵」，不知根据甚么？衡量楼价，有甚么好过市民现时收入这个标准？现时市民的供楼负担能力，只反映了市民对短期按息的负担能力，在超低按揭利率的情况下，是完全作不得准的。
「本港经济未来十余、二十年」是否「仍处扩张期」，我不知道，但纵使真个如此，我不相信「在未来十余、二十年地价一般会上升，同时亦会带动楼价上升」。经济有循环周期，衰退、萧条、复苏及繁荣，四期周而复始，前二期是下跌浪，后二期是上升浪。物极必反，物价盛极必衰，衰极必盛，所有物价都经历这种循环，楼价亦不例外。香港前两个上升浪分别在1974年至1981年及1985年至1997年，前者历时7年，后者历时12年。这次上升浪由2003年9月起，迄今已经7年有余，如再升多十余、二十年，这个上升浪岂非前后历时二十余年，认真空前，可能吗？
「本港楼市两年内逆转机会微」。既然断定「本港楼价在未来十余、二十年仍在上升」，本港楼市两年内逆转的机会不光微，简直是接近零！问题是上述的断定是否有理有力地成立。更值得思量的是，两年以后呢？楼价届时会否大逆转？
「若能力许可，现时仍是上车的时候」。在甚么时候买楼，时机较能力更重要！最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升4倍；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40%。我们此刻首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，是复苏期当然好，是繁荣期初阶亦问题不大，但如果是繁荣期的尾声，你还建议大家入市，岂不是把大家放在火炉上吗？弄错买楼时机，愈有能力，损失愈惨重！
香港经济逃不过循环，「十余、二十年」已足够产生两、三个循环；上一个下跌浪，历时6年，报消65%楼价，这是多么大的血的教训呀？如果大家认同此刻楼价接近摸顶，何不忍耐一下，等待未来的浪底再买？
「以黄金价格比较，97年的金价约为USD330，中原指数103点。现在的金价USD1400，如果以黄金的“购买力平价”计算，现在的中原指数应为436点(实为98点)！可能你会认为现在的黄金价格过高，偏离了平均值，OK，把金价斩一半，USD700大元，中原指数(现在)也值218点！」
按照上述论者的逻辑，今年3月太古城尺价应为$21,900，而非现实的$9,852；天滙高层的尺价应为$140,000，而非现实的$63,800。以黄金的半价来算，现时的楼价都极其偏低，仅为应有价格的45%！不难看到，这个推论是完全不成立的！黄金价格不是最适合衡量楼价的工具，仅拿黄金价格来评论、推论物业的价格是引喻失当，要拿都应拿市民收入及正常按揭利率下的供楼能力。
「应选择买楼而不是租楼，因为租楼只是帮人供楼！」
楼价和租金的长期趋势是大涨小回，供楼的成本(按息)长期而言可以视为固定(约为贷款额5.5%)，但租金则不断趋升。一般而言，买楼化算过租楼。但买楼得拿捏好时机，以楼价合理时为佳，最好在复苏期初期，最其次在复苏期末期，像现在楼价处於繁荣期尾声的特高位，这个时候租楼应是更为理性。为自己供楼不一定永远化算过帮人供楼。
「在通胀加剧的环境下，只要能够负担30%至40%，买楼自住都是对的。」
通胀未必持久，太过肆虐，严重影响民生，政府势将被逼透过加息来整治它。就算能持久，如果幅度不是过分，它仅是影响楼价的因素之一，未必可以保证楼价永远只升不跌。买楼自住或买楼收租都是投资行为，行动是否正确明智，都主要看时机的拿捏是否准确，而不是通胀及负担30%至40%首期的能力。摸顶入市，损失惨重的机会大於一切！
「过去数十年，就算在楼市最高价位入市，事后回顾，仍然觉得便宜。」
楼价的长期基本趋势是大涨小回，「就算在楼市最高价位入市」，最终亦会收复失地，这话没错。问题是事隔多少年。如果你97年摸顶买了嘉湖山庄，13年后的今日，你尚欠两、三成购入价才可见家乡。
可以选择，当然选在楼市最低价位而非最高价位入市，错过今次的低位，就耐心等候下次。最高价位入市，纵使「事后回顾觉得便宜」，这个「事后」，往往要等十年以上，在起初的五、六年，价位动辄跌40%至65%，实在太伤痛了！如果没实力守，你连这种终於觉得便宜的卑微回顾也没机会享受。
「现时市场气氛放缓，纵使部份准买家、业主均采取按兵不动策略，这场买卖双方拉锯战，最终胜方仍属於业主，准买家终会妥协入市。皆因通胀问题只会愈见严重，国内涌入的资金和现时依然偏低的息口均为促使楼价升势持续的主要利好因素，加上四月份大型新盘百花齐放，预料四月楼价升势绝对难以抵挡。愈迟入市，难度只会不断提升。」
通胀问题、国内涌入的资金、偏低利率在过去两年都是楼市利好因素，而且是主导因素。但与此同时，最近几个月不少新的利淡因素已经涌现：例如美国由於过去一年在实体经济及股市有出色表现，大有可能在今年年底或明年初开始加息；本港银行开始变相加按息及收紧按揭额度；为压抑通胀、稳定物价和楼价，国内的紧缩政策陆续有来，对国内及本港股市及楼市有负面影响；面对国内日益严峻的紧缩政策，内地客在港资产被抛售变现然后回流国内的风险愈来愈高；政府过去一年所推行的打压楼市措施开始发挥滞后的威力；特区政府主动拍卖更多土地，将在心理上和实质上改变市场的预期；随著楼价的愈来愈高，市民的购买力与之愈来愈脱节，楼价升幅愈来愈受制约。这些利淡因素不断削弱上述的利好因素，而且大有机会变成主导因素。
准此，楼价的升势未必可以持续，甚至可能在今年年底或明年初转势。上述评论者凭甚么这般肯定拉锯战胜利最终会归卖方？凭甚么这般论定「愈迟入市，难度只会不断提升」？
「买楼无疑要审慎，准买家若有资金，只要量力而为，则无需犹豫。须知置业是要与楼价升势竞赛，愈能争先入市，便愈能掌握先机，达至低价成交。」
若有资金，便该「无需犹豫」入市而毫不考虑入市时机吗？在楼价处於循环周期的初升阶段，置业当然「是要与楼价升势竞赛，愈能争先入市，便愈能掌握先机，达至低价成交」，但若然楼价处於接近循环周期中的繁荣顶峰，这种说法仍然成立吗？
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