1月13日，特首梁振英公布了2016年度的《施政报告》。报告中有关房屋土地的部份，较重要的段落如下：
90. 住屋仍然是香港最大的民生问题。楼价高、租金贵、居住面积狭窄、劏房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高，这些事实充分说明我们必须有坚定和坚持解决房屋问题的决心。
92. 经过3年半的努力，供应明显增多，楼价和租金近来开始回落，扭转了楼价和租金只升不跌的心理预期。有市场人士猜测政府会否「减辣」，甚或减少土地供应。正如过去3年半我和其他官员反覆强调：政府解决住屋问题的勇气和决心毋庸置疑。政府有责任供应土地和公营房屋，满足市民的住屋需要，没有责任保证楼价只升不跌，楼价亦不应靠人为的短缺维持高企。今天楼价租金仍然远超市民的负担能力，亦扭曲了一代青年人的价值观。我们对解决房屋问题必须继续坚持，不能半途而废。
96. 私营房屋方面，预计未来3至4年一手住宅市场的供应量约为87,000个单位，是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。
97. 土地是香港社会和经济发展的根本。香港不缺乏土地，缺乏的是可发展用地。众多社会、经济和民生问题，根源往往是土地规划及开发速度跟不上社会需要。本届政府上任后多管齐下增加土地供应，制定短中长期计划，解决供求失衡，但土地开发不时遇到阻力，而且触及不少既得利益。
98. 土地供应也需要有长远规划，为下一代建立土地储备。
99. 短中期方面，政府将继续改划用地及增加密度，并全面检讨土地用途，务求地尽其利。截至去年年底，城市规划委员会（城规会）已批准41幅房屋用地的放宽密度申请，增加约7,750个单位。
107. 政府将继续卖地，并鼓励港铁发展住宅项目，多管齐下增加私人房屋供应。
108. 政府将积极推动在新界和大屿山的新发展和扩建，供应房屋单位和发展地区经济。现正在规划大屿山和新界北部地区的未来发展，并研究在维港以外适度填海和开发中部水域人工岛，以及发展岩洞和地下空间。
113. 政府将尽快开展中部水域人工岛及欣澳填海两项研究，并探讨龙鼓滩填海作为土地储备的可行性。
126. 发展新界不免要徵用部分农地。现时本港约有4,000多公顷农地，当中约15%为常耕农地，其余多数荒置。政府主动支持本地农业发展，同时将会研究在规划及土地管理上充分利用优质农地，透过整合释放部分不再适合耕种的土地作其他用途，并改善乡郊环境。
《施政报告》重中之重的房地产问题，不少人评之为毫无新意，个人不大苟同。特首於公布《施政报告》时所谈及的房地产政策取向发言，尤有新意，而且是很值得重视的新意。
2011年，当梁振英开始竞选未来一届特首的宝座，他发表了他的未来土地房屋政策。在「土地政纲・理念」中，梁振英认为「解决住屋问题，发展传统以至六大优势产业……均因为土地短缺而举步维艰」、「香港并不缺乏土地，欠缺的是全局观和长远的规划。长期以来，香港市区空间狭小挤逼，各楼房租金价格高昂，影响生活质素和竞争力。适时和适度开发土地资源，对香港的可持续发展极为重要」。为了提高市民的生活质素和提升香港的竞争力，我当时估计，如果梁当选，他会透过长远规划大幅（虽谓适时适度）增加土地供应；在「土地政纲・现况」中，梁振英认为「自2003年开始，政府以勾地政策取代定期卖地，把土地供应的主动权交给发展商，造成供应减少，供不应求。目前香港的住屋、写字楼、酒店、商铺的供应都紧张，价格和租金急升，逼使部份企业把商务迁离香港」。梁振英对现届政府勾地政策及利益向发展商倾斜的不满溢於言表，我当时估计，他日后会推行「政纲」中「透过勾地、招标和拍卖三管齐下，确保土地供应灵活（充足）」、「三方面都做，并不怕得罪任何一方。为整体社会做事，照顾整体社会的利益」；在一次楼市访问中，梁振英说：「楼市是居住问题，而不是投资问题。不应该将物业当成投资」。如果物业在未来特首眼中不应具备投资价值，那么投资者、用家业主手上物业价格的大落不是他的关注点。
综观而言，当时的梁振英不接受高地价、高楼价和高租金，认为不仅影响中下阶层的民生，还破坏了香港中长线的竞争力，这种不良情况需要改变。字行间，梁振英流露了对中下层居所窘逼的同情，对发展商巧取豪夺的不满。
～ 待续 ～
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