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功。德。言

比较满意的文章选集(343)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2015年12月29日

楼太少,太迟,太没遏抑力(2)

 

 

(原文发表於2010年10月21日)

 

在谈到监察一手私人住宅物业的销售,特首在第33段说:

 

「运输及房屋局会成立督导委员会,具体讨论立法规管一手楼宇销售事宜,并於一年内提出切实可行的建议,当中包括以实用面积作为公布尺价唯一标准,防止误导买家,全面杜绝缩水单位的情况。」

 

於第41段,特首首次抨击「发水楼」:

 

「政府当年让私人楼宇增加楼面面积,引进环保及生活设施,目的是改善楼宇的宜居环境。近年社会关注发展商利用这项宽免政策,大量增加楼面面积,造成所谓「发水楼」问题。经检讨后,我们决定收紧政策,主要改变包括取消部分设施的宽免,降低停车场、露台、工作平台和会所的宽免,并为多项仍享有宽免的设施加设百分之十的整体宽免上限,同时又收紧容许兴建窗台的面积。」

 

长久以来,地产发展商利用含糊不清、标准各异的建筑面积和楼宇「发水」去误导买家并大发不义之财,早就天怒人怨。以前政府对之噤若寒蝉,如今特首义正辞严地公布地产商得以实用面积作为公布尺价的唯一标准,并大幅限制「发水楼」,自是大快人心!

 

有关投资移民计划,特首亦有动作(报告第34)

 

「考虑到市民大众的关注,政府决定暂时将房地产於计划下的投资资产类别中剔除,由1014日起生效。」

 

大部份还未上车买楼的市民都期望特首於施政报告中施辣招打遏楼市,但看毕整篇「房屋政策」,他们大抵会深深失望。要打遏,最有效的手段是提供充足的土地及减少投机性需求。在这些方面,未来十年每年平均提供20,000个一手住宅单位及一次性提供5,000个「置安心计划」中小型单位,而且要四年后才见成果,供应实在太少太迟及缺乏遏抑力度。暂时取消以购买房地产作为投资移民手段,规范发展商以实用面积作为尺价唯一标准及限制发水楼,有助舒缓民怨,是很好的政治骚,但打遏力度不大。报告「房屋政策」的潜台辞很清晰:对於遏抑楼市,政府不会动真格,炒楼时可将政府干预的风险从考虑中剔除!

 

市场上潜在买家(特别是炒家)对政府的好意自然马上心领神会,纷纷入市,二手交投因此大幅反弹,十大主要屋苑十月到十七日为止的成交量,较上月同期增加25%2.5倍不等。

 

施政报告另一则潜台辞值得注意,它藏在「置安心资助房屋计划」内。该计划容许租住人在五至七年内任何时间选择租或买,从而得以避过楼价大升及选取大跌时期。这种安排无形中告诉大家,现在楼价极其偏高,请勿见猎心喜不自量力入市,还是待土地及私人住宅供应以及按揭利率回归正常再作打算为妙!

 

施政报告发表后,财政司司长曾俊华在其网志中,大谈自己近日对香港楼市发展及施政报告内房屋政策的意见。他以「坐热气球」比喻政府对稳定楼市的理念:「当热气球(楼价)升得太急太高时……我们不可以一下子让气球急降;相反,逐点逐点,慢慢著陆,才是最安全的做法」。

 

我完全同意财神爷的目标(理念),但现在气球有逐点逐点慢慢著陆吗?没有!为甚么没有?因为根本没有为气球泄气,连逐点逐点慢慢放气也没做!或者财神爷及特首以为自去年底迄今的遏抑措施(手段)具备所需的泄气功能而依然慢手慢脚,但他们可能不知道,那些过度温和的措施基本上不大具备泄气功能,气球於是愈升愈高,愈高愈快,最后会在高空爆炸,而气球上的乘客将全部死亡!

 

要避免球爆(或车毁)人亡,个人重申过往的主要建议:废除勾地政策,恢复定期卖地及提供充足土地;进一步收紧按揭;压抑炒卖和投机性需求,特别是透过徵收物业增值税去消弭炒卖和投机的诱因。

 

 

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