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太少，太迟，太没遏抑力(1)

万众瞩目的特首施政报告终於在10月13日面世。有关房屋政策，值得谈论的地方不少。

特首在《施政报告》的第18段说：

「过去十年每年平均一手私人住宅吸纳量为一万八千五百个单位。为了确保楼市健康平稳发展，我认为在未来十年内，平均每年需提供可兴建约二万个私人住宅单位的土地。我要强调这并非建屋量的硬指标，目的是政府在一段时间内累积一定的土地储备，务使房地产市场有平稳的土地供应，特别是中小型住宅土地供应充裕，售价稳定。」

特首以过去十年(由2000年4月至2010年3月)每年平均一手私人住宅吸纳量作为制定未来十年供应量的基准，理据似欠充份：2000年4月至2004年3月，这四年仍处於经济收缩，一手私人住宅吸纳量偏低；2004年4月至2010年3月，由於勾地政策，一手私人住宅供应量极度不足。以2007年4月至2010年3月这三年为例，每年平均供应量仅为8,801个。供不应求之下，差饷物业估价署所记录的一手私人住宅吸纳量并不能反映市场真正的吸纳量，它们肯定也是偏低。可以说整个过去十年的吸纳量都是偏低的。以偏低数据来制定未来指标，其正确性如何，可以思之过半矣！

既然过去十年由於经济收缩或勾地政策，吸纳量偏低，以之作为参考标准，有失公允。特首为何不一并将更早的前20年的一手私人住宅吸纳量加入参考之列呢？我手上没有该等吸纳量数据，但有同期私人住宅供应量的数据。从1980年至1989年十年，私人一手住宅年均供应量为29,500多个，而从1990年至1999年十年，年均供应量也达到26,900余个。就我们所知，整体而言，那20年是供不应求的，也就是说，吸纳量较供应量有过之而无不及，年均当在30,000个以上。

另一个因素我们要考虑的是，过去数年中港愈来愈融合，中国富豪愈来愈多，他们之中喜欢来港购买物业作为自住居所或投资的，蔚然成风。这股对香港物业的庞大需求，是过去所没有的。

综合计算，个人认为未来十年每年平均最低限度需提供可兴建35,000个私人住宅单位的土地，方可堪称供应充裕，否则，要追求楼宇「售价稳定」，肯定是缘木求鱼。

在推介「置安心资助房屋计划」时，特首在施政报告第29段说：

「政府目前已经为计划在青衣、钻石山、沙田、大埔、屯门等地区预留土地，提供合共约五千个单位。首个发展项目会在青衣，在2014年前提供约一千个单位。」

从特首披露「计划」的细节来看，「计划」中的资助房屋较传统居屋还好，只是一次性提供的5,000个单位实在太少了。自1978年居屋问世到2002年停建，24年间建造了约32万个居屋单位，平均每年提供13,000余个。相形之下，一次性的5,000个「置安心」资助单位简直是小巫见大巫，而且要到四年后，申请中签者才可享受到，实在也太过迟了一点。

个人重申，中产公屋较资助房屋计划其实更加利多弊少。如果政府基於政治因素选择后者，请它行行好，每年提供5,000个！

在论及中小型单位供应，特首在第31段说：

「针对一手中小型单位短缺的情况……我们会与市建局和港铁公司商讨，在其市区重建项目及西铁物业项目中，尽量多兴建中小型单位。」

要增加中小型住宅单位供应及降低楼价，政府还可以在部份定期卖地上加上某些约束性条件，限制楼宇面积，限制设施(例如不许有会所)。

～　待续　～