楼市观察偶得（续篇）
(原文发表於2010年6月22日)
6月8日政府拍卖何文田前山谷道邨二期地皮，以109亿元成交，高出底价6成。此成交价大大超乎市场预期，平均每尺楼面地价高逾＄12,500，已相等甚至高出区内的二手楼价！卖地成绩理想，何文田区内早前封盘的业主，随即将物业解封，重新推出市场，并收窄议价的空间至2%，至於已经放盘的单位，业主亦即时提高叫价。
一向不大认同人们对卖地的成交价的过份认真和重视，更不理解大小业主为何将自己物业售价与卖地成交价挂鈎。卖地成交价只反映个别地产发展商对未来地产市道和所夺地皮发展潜力的看法，地产发展商亦是人，他们亦会计错数。过往发展商因为高估形势，在拍卖场高价承地，结果要以亏本价出售有关物业的例子屡见不鲜。售价不是永远等於成本加利润，有时可以是成本减亏损。价格由推盘时市场上的供求决定，而不是由成本决定！
再者，像新鸿基地产这样数一数二的大发展商，它们的出价，有时是基於全局性的战略考虑，一时一地的得失可以从不放在心上，如果天高的卖地成交价可刺激及提高旗下整体楼盘的售价，从而得多於失，投地多付一点费用又算得甚么？！
作为小业主或买家，最聪明的做法，是根据客观形势和多种经济和物业数据做自己个人的分析、判断和行动，实在不必盲目信从土地拍卖价的权威。否则，你会因为别人计错数或出於战略性考虑大手出价而付出沉重代价。
何文田地皮高价拍卖后，市场气氛改善不少。这种改善究竟是昙花一现，还是楼市调整的提早完成并重新再度踏入上升轨，时间稍后会告诉我们。
楼价过往数年不断飙升，政府的勾地政策居功至伟。从1980至1989年十年，私人一手住宅年均供应量为29,500多个，而1990至1999年十年，年均供应量也达到26,900余个。但在勾地政策的影响下，最近三年（07年至09年）年均供应量仅是8,801个。土地拍卖也彰显了勾地政策的利害：由2006年至2010年四个年度，推出市场的年均土地供应仅得5.95公顷。当年中英在香港过渡期设下每年卖地不得超过50公顷的限制，土地供应极其不足，最终导致97前后的地产狂潮，上述的5.95公顷仅仅超过该限制的十分之一，在土地这么令人难以置信的有限供应下，楼价怎能不持续飙升！？为遏制过份飙升的楼价，居屋可以不重建，但过时、本质是托高地价及过份向发展商利益倾斜的勾地政策却不可不废除！
恒基於6月15日宣布，旗下「天汇」24个要延迟交易的单位，有20个「应买家书面要求取消买卖协议」，其中包括创出天价（尺价7万元）的全球最贵住宅单位。恒基合共售出25个单位，最终却有20个单位的买家挞订，挞订率之高，十分罕见，显示事件别有蹊跷。李兆基虽声声谓可一赔一百赌恒基没有造假，但事态发展到这个地步，人人心中恐怕都有一个有别於李兆基所言的相同答案。物业市场的资讯透明，是维持市场公平的基石，政府过去任由发展商随意操控资讯，是十分不负责任的所为，9招12式其实早早就应该出笼。
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