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现时楼市有没有泡沫？(2)

(原文发表於2010年5月6日)

　　股票有市盈率，为股票市值与股票每年盈利之比，亦即投资该股票的回本(年)期。同样道理，物业亦有市盈率，它是该物业(或该等物业)的市价与每年租金收益之比，也就是投资物业的回本(年)期。若以公式表达：

　　以中小型住宅单位的租金回报率来说，港九一般为3.8%至4%，新界为4.1%至4.6%；豪宅一般为2.5%至3.3%，超级豪宅为1.5%。以上述租金回报率计算：

　　中小型住宅单位市盈率约为21.7倍至26.3倍

　　豪宅市盈约为30.3倍至40倍

　　超级豪宅市盈率约为66.7倍

　　七十年代以还，香港物业市盈率10倍以下为偏低，10倍至15倍为合理，15倍以上至20倍为稍高，但可接受，20倍以上为偏高，30倍为极其偏高。一般来说，市盈率愈低(亦即租金回报率愈高)，物业的增值潜力愈大，投资价值愈高：反之，市盈率愈高(亦即租金回报率愈低)，物业的增值潜力和投资价值就愈小愈低。由此观之，香港中小型住宅市盈率属於偏高，豪宅极度偏高，超级豪宅极极极度偏高，它们的价格亦因此可分别视之为偏高、极度偏高及极极极度偏高。此等楼价，有没有泡沫，泡沫有多大，不言而喻！

　　人们所住的居所，价格怎样才算合理，有一个国际认可标准，一般为该家庭年收入的6倍。根据政府最新资料，在借贷额为70%，按揭利率1.55%，分20年供的情况下，香港市民平均月供为家庭月收入的42%，计算之下，楼价与家庭年收入比率为8.4倍，是国际标准比率的1.4倍；但当按揭利率升至5.5%，楼价与家庭年收入比率马上变成11.9倍，是国际标准比率的1.99倍。

　　当比较香港与国际标准楼价，我们必须认识，那只是比较香港与外间不同地方两个家庭所住单位的价格，而不是比较两个家庭所住相同面积单位的价格。换言之，在比较时，面积大小这个因素是没有加入考虑的。先别说欧美澳等先进国家，那些地方的市民居住空间普遍大过香港许多，就说说在亚洲罢。根据一份2003年的报告，在亚洲主要发达城市中，香港市民的平均居住空间最小，只有42平方米(452尺)，低於台北的104平方米(1119尺)、新加坡的97平方米(1044尺)、东京的62平方米(667尺)及上海的52平方米(560尺)。把平均居住空间一并考虑，香港楼价将更显得高不可攀！

　　楼价高不可攀，居住空间狭小，这不纯粹是经济性问题，更是市民生活质素的反映！市民住得毫无尊严，较高的GDP和人均所得，以及楼价居世界第一位又怎值得我们骄傲呢？

　　大家如果同意香港楼价处於泡沫，而且是大泡沫，那就得小心了。过往多次楼市泡沫爆破，楼价少则跌45%。多则65%(97年那次)。如果这个经历虽不中亦不远矣地重演，纵使目前的楼价能再飙升30%，一旦见顶回落，跌45%亦足以使届时楼价低於目前楼价差不多三成！

　　在楼市大泡沫中参与投机(还可以是投资吗？)，是参与音乐椅游戏。著名经济学家凯恩斯说：「当音乐停止时，手中别拿著人家传给你的股票」，凯恩斯的说法一样适用於物业，仍想继续乘搭资产升值顺风车的朋友，千万要记取智者的忠告！过去大半年，我不断指出香港楼价存在严重泡沫，提醒大家小心。泡沫迄今不但久久没爆，还节节上升，不少楼市乐观派因此对我大肆攻讦和恶意嘲笑。在此，我想引凯恩斯另一则名言：「市场偏离理性的时间，可能远远较你想像的长」。我相信，我分析所得的趋势和结论大抵是对的，但兑现的时间性可能有错。时间性不容易拿捏准确，因为市场通常不大理性，并且往往长时间延续，长得出人意表。故恳请大家（不管你是支持者还是反对者）谨记下述二则格言：

　　「不是（报应）不报，只是时辰未到！」

　　「路遥知马力，日久见真章！」

- 完 -