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功。德。言

楼价按周跌幅两年仅见,陈德霖的弦外之音

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2015年10月27日

楼价全线回落,跌幅两年仅见

 

近月股市大幅波动,加上美国联储局9月中暂不加息,市场普遍对经济前景不明朗感到忧虑,结果反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL),当中八大指数录得25周以来首度全线下跌。最新公布的CCL指数报144.61,按周跌1.26%,创9周新低之余,跌幅更是118周(逾两年)最大。

 

楼价的调整主要由新界区中小型单位带动,市区大型屋苑及豪宅跟随其后。

 

楼价会继续深化调整,还是稍后可以站稳脚,仍需观察一段时期。

 

旅游、零售业的不景,揭开经济不景的序幕

 

最近年余,自由行减少及愈演愈烈,导致旅游业及零售业不景,不景且有日趋恶化之虞。在工、商、住、铺四类物业中,店铺首当其冲,最近大半年,街上的吉铺愈来愈多,旅游区的旺铺亦无侥幸,租金开始下跌。国际测量师行指出,第三季四大核心区铺租按季跌了9.1%,创17年以来最大季度跌幅,其中铜锣湾跌租幅度最大,按季跌11%,今年至9月底更跌22%。该行又预计,第四季核心零售商铺平均租金会继续下跌,全年租金下调2025%,而未来数季会出现更多奢侈品零售商退租或整合的情况,非奢侈品商户会成为未来铺市主要动力。最近专售高档手袋及皮革用品的Coach旗舰店提早跟业主解约撤退,类似的行动相信陆续有来。

 

本港的旅游及零售业尽管占GDP不高,但却养活20多万劳动人口,旅游及零售业的不景,严重到某种程度,无可避免影响这20多万人的收入和就业,加剧了本港经济的不景,楼价想独善其身,难矣!

 

小心二手中小型住宅单位供应的增加

 

在过去一年,部份投资者及用家购入了第二个甚至以上的远期楼花住宅单位。这些中小型远期楼花住宅单位在未来一、二年会陆续入伙。无论是为了避免支付特别印花税,还是避开辣招下银行的极低按揭成数(受制於金管局的规管,银行对第二个或以上住宅单位的按揭成数极其量不过三、四成),这些投资者及用家很可能被逼将自住的第一居所放售。这样,市场顿时多了大批的二手中小型住宅的供应,拉低楼价。

 

陈德霖的警告

 

陈德霖918日在会见记者时表示,虽然联储局暂未公布加息,但留意到当中13位委员仍认为今年有加息机会,只要美国能源价格保持稳定,对美国通胀的影响就会慢慢减退,加息条件也会渐渐成熟,超低利率的情况不会长期维持。他指,香港的楼价、市民收入和购买力脱节的情况非常严重,提醒市民置业时量力而为,以免利率正常化后出现财务问题。陈德霖预期在未来一段时间,楼市走势将不明朗。他指出,过去楼市过热主要有三大原因,分别是供应不足、美国及全球低利率,以及内地购买力强劲,近日三种情况已出现改变,而近期内地A股及港股更是齐齐动荡,也让楼市置业气氛减弱。金管局会密切关注楼市,如果楼市转差,会适时放松逆周期管理措施,稳定银行体系。

 

在上个月的通讯,我们提到陈茂波的警告。论到对全面市场资讯及土地房屋供求数据的掌握,无出土地发展局之右,其局长此刻委婉地叫市民别买楼的警告值得特别注意。同样道理,论到对资金走向和利率走势的了解,无过於掌握数以千亿计外汇储备的金管局,其总裁的警告因此绝不能掉以轻心。我们尤其要记得,陈德霖在过往数年,总是密切配合政府的辣招,不断透过金管局收紧按揭成数,这次破天荒放声气「适时放松逆周期管理措施」,当前本港经济的不妙,呼之欲出。

 
 
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