地产博客 > 功。德。言 返回
地产 政治 经济 军事 社会民生 管理、销售与推广 营商 思辩 文史哲 媒体 教育 法律 生活随笔 旅游 旧文新编 比较满意的文章选集 香港的致命伤 中原往事 其他
浏览人次:9642    回应:0
功。德。言

比较满意的文章选集(299)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2015年8月29日

期望最好的,预备最坏的

(原文发表於2009619)

 

今年首五个月十大蓝筹屋苑的二手登记达2,962宗,总值85.31亿元,较去年下半年分别高37.8%37.1%。上月整体住宅楼宇买卖高达11,788宗,总值394亿,较4月分别升19.6%24.8%,当中楼价介乎1,000万至2,000万元的二手物业升26%253宗,楼价逾2,000万元的住宅增加28%100宗;整体二手中小型住宅平均尺价约3,804元,较去年11月低位回升13.9%,某些屋苑甚至升近去年的高位。

 

近期物业价量齐升,不少人视为牛市重临,但个人一如早前所言,十分有保留:

 

1.         物业买卖活跃,主要因为大量热钱流入,这些热钱有内地放宽的新增贷款,有海外机构性基金,有不甘心接受几近零息的银行客户存款。既然是热钱,自然充满投机炒作成份,赚钱达标就随时可能流走,特别是来自内地的游资。国内企业在贷款到手后,不少先到股市楼市「走一转」,但随著中央政府著力引导甚至强制资金重回实体经济,国内游资很可能是最早离场的热钱;

 

2.         今次经济衰退是结构性的,重整仍处於初级阶段,世界经济还远远未能真正复苏,失业率将会进一步恶化,一般人的收入仍会下降,购买力日趋萎缩。目前楼市股市的活跃趋升,是与基本经济因素背驰的,不可能持久,它本质上仍只是熊市中一次强劲技术反弹,而非步入牛市;

 

3.         美国联储局及各国央行把利率降至接近零,执行所谓「量化宽松」的货币政策,就是要利用通胀来重新启动经济,最近三个多月的楼市股市大幅反弹,正正是这个创造新而更大泡沫的货币政策下的产物;

 

4.         住宅楼价经过急速反弹后,近日已经出现调整的势头。截至六月七日为止,中原城市领先指数报65点,按周跌0.75点,为去年十二月二十一日以来的最大跌幅,86个成分屋苑中,有59个屋苑的尺价按周下跌,跌幅最大的是西半山雍景台,约为14.3%;根据某大型地产代理行的统计,613日及14日两天13个主要屋苑仅录得53宗成交,较上周的71宗下跌25%,其中沙田第一城跌幅最大,交投按周跌近七成至4宗;

 

5.         过去半个月,不少屋苑放盘量急增3060%,而客量开始减少。为何放盘量大增?较合理的解释是,不少业主认为楼价接近到顶高位,十分吸引,原本不想卖的亦改变主意,把单位推到市场。为何客量减少?很可能是买家对现时楼价产生抗拒。楼价强力反弹后出现的放盘大增及客源减少,不是一个良好讯号,可能意味著这个反弹到顶或接近到顶;

 

6.          2007年的地产牛市,地产发展商重价不重量,金融海啸以来的半年,他们一反旧贯,执行重量不重价的销售策略,每每一Q清袋,加快推盘变现。旺市当前都不愿或不敢封盘加价!为甚么?值得大家好好想一想。

 

从种种迹象去看,这次反弹已接近尾声。您是否认同反弹已接近尾声并非最重要,最重要的是,您是否认同今次楼价的急升只是熊市中的一次技术性反弹。如果您认同这点,请留意下述五点意见:

 

1.         在银行存款利息近零及恶性通胀将临的情况下,明知存在泡沫风险仍搭顺风车令自己的资产升值是无可非议的,但切记风险,要晓得在适当的时候下车;

 

2.         如果您早已入货,尽可继续持货把这个上升浪的升幅吃尽,但最好预设止蚀位见机下车。还未入市的,还是别在此刻入市为好,因为别人早已在楼价上累积了1520%升幅的利润,在股市有60%甚至更多的利润,现在可随时变现获利离场;

 

3.         在风高浪急中参与投机,是参加音乐椅游戏,著名经济学家凯恩斯说:「当音乐停止时,手中别拿著人家传给你的股票」,凯恩斯的说法一样适用於物业;

 

4.         物业的变现速度远低於股票,要放货,大家应预备更大的时间空间;

 

5.         以前我忠告投资者及投机者见好即收,现在再预先忠告,万一您们错过见好即收,记得不要心痛,见坏即放!

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密码