政府上个星期宣布,由上周五起将物业买卖印花税由原来的百分之四点五至八点五,划一上调至百分之十五,新印花税(辣招)除了不包括非住宅物业之外,将会适用於所有个人和公司买家,但首次置业的香港永久居民可以沿用旧制,根据政府的说法,这是保障首次置业人士的权益;然而,表面上新辣招是针对投资者而非首次置业用家,可是新辣招释放的市场讯息却非正面,也凸显了政府对楼房市场亢奋的束手无策。
遏抑需求不治本
在新辣招实行之前,印花税是以累进上升的计算法,对细面积的单位影响较小,所以出现了一种情况,就是在楼价上升时,细单位的面积也愈来愈小,一来是对应尺价上升的影响,因为尺价上升而单位面积缩了水,总楼价还是保持在一个特定范围,对买家来说自然较易负担,二来亦由於总楼价保持在较低的范围,要付的印花税也会较少,这个奇怪现象在香港楼房市场已是见怪不怪了。在过往一段时间之内,细面积单位(市场戏称之为「纳米楼」)的楼价升幅最为厉害,尺价升幅比真正的豪宅还要高,所以政府这次新辣招将印花税统一为百分之十五,对中小型物业来说印花税增幅最大。
政府上一次推出辣招已经是三年多前,实行「双倍印花税」以及「买家印花税」的用意在需求管理,即针对的是购买第二套房的本港永久居民,又或是非本港永久居民的外来人士,而没有物业的香港永久居民可以得到豁免。
而现在的新辣招内容,是建基於上一次辣招的做法,可说是三年多前的辣招加强版,即加大了需求管理上的力度。由於对首次置业的香港永久居民没有影响,这次辣招也是用以遏抑投资需求,特别是对中小型单位的出手力度颇重,除了上文所说的细面积单位楼价上升情形之外,亦反映出政府面对楼价节节上升已是无计可施。不少官员已不止一次的向外表示,未来楼宇的供应会相当充裕,可是从楼价的上升以至新辣招的推出,市场的实际行动已说明了市场对官员的说法的不同意。
增加供应是王道
从数字上看,要缴付辣招税项的楼宇买卖宗数,在今年八、九月份有明显的增长,反映了买家对多付印花税的接受能力增加,由於要缴付辣招印花税的是非首次置业人士,这说明了这些非用家对未来楼房价格有信心,可以接受多付辣招税项,原因是他们觉得额外所付的辣招税款,最终可以从楼房价格的上升值来抵销。换言之,这些人士已将辣招税款视作投资成本的一部分,楼房投资者对后市看好,主要还是认为未来楼房市场供应比不上需求。
社会上对楼房的需求持续刚性,除了是自然的居住需求之外,对楼房的投资需求和市场对未来楼房供应大增并不看好,也是令刚性需求居高不下。现时市场资金充裕,可是投资环境风高浪急,对不少人士来说,购置楼房投资保值总算是有砖头在手,这个投资偏好并不容易改变,除非有可靠的替代投资工具。
另外,在一连串事件之中,可见政府在觅地建屋上的不容易,发展新界东北遇到强烈的保育声音、在横洲收地上的棕土争议、维港以外填海的司法覆核等等,都说明了未来增加土地供应的困难,缺乏土地供应的推论,自然是楼房供应的不足,这些因素加起来,楼房需求怎能不持续刚性。
面对这个需求,应对的王道自然是增加供应,可是政府用的是不停加辣的辣招,等於是说王道行不了,惟有用霸道的严厉需求管理了。