地产博客 > 房屋透视 返回
浏览人次:15722    回应:2
房屋透视

新辣招凸显政府对楼市束手无策

 

苏伟文

浸会大学持续教育学院院长
2016年11月8日

政府上个星期宣布,由上周五起将物业买卖印花税由原来的百分之四点五至八点五,划一上调至百分之十五,新印花税(辣招)除了不包括非住宅物业之外,将会适用於所有个人和公司买家,但首次置业的香港永久居民可以沿用旧制,根据政府的说法,这是保障首次置业人士的权益;然而,表面上新辣招是针对投资者而非首次置业用家,可是新辣招释放的市场讯息却非正面,也凸显了政府对楼房市场亢奋的束手无策。

遏抑需求不治本

在新辣招实行之前,印花税是以累进上升的计算法,对细面积的单位影响较小,所以出现了一种情况,就是在楼价上升时,细单位的面积也愈来愈小,一来是对应尺价上升的影响,因为尺价上升而单位面积缩了水,总楼价还是保持在一个特定范围,对买家来说自然较易负担,二来亦由於总楼价保持在较低的范围,要付的印花税也会较少,这个奇怪现象在香港楼房市场已是见怪不怪了。在过往一段时间之内,细面积单位(市场戏称之为「纳米楼」)的楼价升幅最为厉害,尺价升幅比真正的豪宅还要高,所以政府这次新辣招将印花税统一为百分之十五,对中小型物业来说印花税增幅最大。

政府上一次推出辣招已经是三年多前,实行「双倍印花税」以及「买家印花税」的用意在需求管理,即针对的是购买第二套房的本港永久居民,又或是非本港永久居民的外来人士,而没有物业的香港永久居民可以得到豁免。

而现在的新辣招内容,是建基於上一次辣招的做法,可说是三年多前的辣招加强版,即加大了需求管理上的力度。由於对首次置业的香港永久居民没有影响,这次辣招也是用以遏抑投资需求,特别是对中小型单位的出手力度颇重,除了上文所说的细面积单位楼价上升情形之外,亦反映出政府面对楼价节节上升已是无计可施。不少官员已不止一次的向外表示,未来楼宇的供应会相当充裕,可是从楼价的上升以至新辣招的推出,市场的实际行动已说明了市场对官员的说法的不同意。

增加供应是王道

从数字上看,要缴付辣招税项的楼宇买卖宗数,在今年八、九月份有明显的增长,反映了买家对多付印花税的接受能力增加,由於要缴付辣招印花税的是非首次置业人士,这说明了这些非用家对未来楼房价格有信心,可以接受多付辣招税项,原因是他们觉得额外所付的辣招税款,最终可以从楼房价格的上升值来抵销。换言之,这些人士已将辣招税款视作投资成本的一部分,楼房投资者对后市看好,主要还是认为未来楼房市场供应比不上需求。

社会上对楼房的需求持续刚性,除了是自然的居住需求之外,对楼房的投资需求和市场对未来楼房供应大增并不看好,也是令刚性需求居高不下。现时市场资金充裕,可是投资环境风高浪急,对不少人士来说,购置楼房投资保值总算是有砖头在手,这个投资偏好并不容易改变,除非有可靠的替代投资工具。

另外,在一连串事件之中,可见政府在觅地建屋上的不容易,发展新界东北遇到强烈的保育声音、在横洲收地上的棕土争议、维港以外填海的司法覆核等等,都说明了未来增加土地供应的困难,缺乏土地供应的推论,自然是楼房供应的不足,这些因素加起来,楼房需求怎能不持续刚性。

面对这个需求,应对的王道自然是增加供应,可是政府用的是不停加辣的辣招,等於是说王道行不了,惟有用霸道的严厉需求管理了。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. CD ROM 2016-11-08 12:43:02
亦都证明, 今日还在投资住宅的人, 心态之强大~~~ 他们并不打算争朝夕, 而系从防守出发, 求个超长线保值......

那些估计短线2手要跌10%既专家, 恐怕要跌眼镜了...
2. M K 2016-11-09 01:51:27

[将军澳45宗反价 车位加22%最癫] 


辣招越出越废,业主反籍废招加价,果然废官出废招!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55881302

政府今次推出的新辣招,赶绝投资者买多间住宅,加上工商物业不受新措施影响,市场预料将有大批资金转炒非住宅物业,将军澳有车位即时反价两成。
美联物业刘浩勤表示,政府上周五加辣后至今,将军澳业主反应各异,有加价有反价,但反价占多,多达45宗,减价则只有7宗。当中以车位加得最癫,例如都会駅1个车位,以及将军澳广场两个车位,加幅均逾20%。其中将军澳广场B2层单号车位,原叫价148万元,现加至180万元,加幅22%。将军澳住宅亦有近30宗反价,加得最劲是都会駅9座高层F室大单位,原叫价890万元,现劲加价「一球」至1,000万元,尺价13,680元,加幅12%。另峻滢2座高层E室三房户,叫价由650万加至710万元,加幅近一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55880157

政府加辣后,新盘续有成交,宏安地产(1243)与锦华地产合作发展的马鞍山恒光街新盘荟晴更有一名买家大手扫入4伙,涉资1,993万元。据悉,由於买家之前未有物业,故仍以「首次置业」身份入市,可享低税率,只需缴付74万元税款,悭逾164万元。

本报向政府查询上述做法会否影响新辣招成效,以及会否推出措施防范有关行径,政府发言人今晚十点回覆称有关提问正在处理中。
据了解,有一名持有本港永久居民身份证的「上车客」,今日大手扫货,购入荟晴4间一房单位,328至337方尺,以即供价成交,单位作价496.3万至500.1万元,成交价合共1,993万元。由於买家之前未有物业,今次大手扫货亦用一份买卖合约签署,故只需缴付3.75%最低税率,即74.7375万元。
如按照政府新辣招计,投资者购入多於一间住宅,要划一付税15%。以最贵单位500.1万元缴付首次置业低税率3%,其余单位缴付15%DSD计,合共要向税局缴付239.394万元。因今次以一份买卖合约签署,故新买家合法地悭税逾164.6万元,劲悭69%。
税局的条款指出,一名香港永久性居民,在香港没有任何住宅物业,他签署一份买卖协议,同时购入多个住宅物业单位,可按较低的标准税率缴纳。因为印花税是以文书为基础来徵收,由於只有一份买卖协议,所有在合约内的物业单位均可按第2标准税率(即较低税率),缴纳印花税。事实上,在买卖协议内的所有物业单位会被视为单一的「住宅物业」。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55879244本地换楼客3388万购浚峯特色户,付新税508万

本地换楼客3388万购浚峯特色户,付新税508万新辣招生效后,恒地(012)坚尼地城浚峯录得本港永久居民入市个案,43楼A室特色户,三房一套单位,实用面积976方尺,连666方尺天台及43方尺平台,以3,388.77万元成交,尺价34,721元,为项目尺价及楼价新高。据悉,新买家为换楼客,购入浚峯后会将自住单位售出,但仍然要先付新印花税,稍后成功售出单位后才获退回。以新税率计,买家要付508.3万元印花税,较加辣前多付220.3万元税款。虽然新买家有权退回税款,但须於半年内售出自住单位后,向税局申报,获税局批核后才可退回。如核准为合资格人士,买家只需付约144万元印花税,有约364.2万元税款可获退回。但无论如何,买家都要预备逾500万元额外资金作预缴印花税。浚峯全盘尚余最后一伙43楼B室,同为特色户,实用面积941方尺,较早前已上价单,定价3,134万元,但未作出销售安排。


----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

睇番下面之前几次辣招旧闻,个个专家阿地产佬讲辣招效果讲到好有point言之凿凿甘,看看今天楼价真系笑死人,啲所谓专家名家灯到阿(或者既得利益扮可怜扮冇饭食)..........宜家回带个个都劲好笑劲"中要害"。


维持中原指数CCL 2017去到200点预测,政治乱局未来十年先系基本因素,个个想落CY面,边会甘容易比楼价跌!今日出左官商勾结废招之后,再加上宣誓之后立会之乱令到未来十年土地供应和辣招效用瘫痪的铁一般事实,发展商及炒家在最近宣誓之后看准了未来供应会再一次断层 (看看启德卖地万三/尺大家就明白了!),立法会议员已变成"为业主/发展商请命"! 绝对支持CY连任,佢简直系业主同发展商心肝宝贝,招出得愈多,楼价回小小就愈系报复式上升,业主同发展商愈卖得慢反而赚得愈多。 未来几个月绝对系锄价入市良机!!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20140122/52115059
张炳良:两轮辣招终「驯服」 楼市 2014年01月22日

本港近年楼价高企,运输及房屋局局长张炳良认为,经政府推出两轮调控楼市的辣招后,终於将楼市「驯服」下来。
张炳良称,去年楼价每月平均上升0.2%,远低於他2012年上任时的市况。但对於楼价未有掉头回落,他辩称楼价要视乎外围经济,而政已府汲取98年楼市大跌的经验,政府政策是「管理需求、增加供应」。不过,新楼规划至落成普遍需时5年,未必能即时见到成果,强调本届政府并非逃避责任。对於立法会房屋事务委员会昨早流会,张炳良称感到可惜,因为市民非常关注房屋政策问题,立法会秘书处已安排下周二再开会

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20101120/14681943
历来最辣招 或再炮制负资产 2010年11月20日

【本报讯】政府之前连番出招压楼市,都被讥讽为「冇料到」,昨日终肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加惩罚性徵税,加重他们的炒卖成本;且又进一步收紧按揭成数至最低仅五成,都是前所未有的辣招。...........................中原地产董事总经理陈永杰认为今次招数极辣,为其入行数十年未见,相信也是前所未有。他指措施摆明赶绝中短线炒卖活动;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估计由现在至下月底的短期成交量会大跌三至五成,回落至约6,000多宗,明年首季「都唔会有好景 o架喇」,最多可维持6,000至7,000宗水平;至於未来个半月楼价会跌5%。香港置业行政总裁李志成也认为招数狠,因两年内转售,无论卖楼赚蚀都要被徵额外印花税,中短线炒家势将大减,保守估计短期成交量跌逾两成,短期内或会出现挞定个案。资深投资者科达地产主席汤君明直言,政府向短炒住宅市场徵重税影响较大,料未来数月肯定「有价冇市」,早前入市的买家随时变成负资产苦主。他指,现时楼市泡沫已经越吹越大,「随时自己会爆,但政府出招,即系走去笃吓佢,等佢快啲爆」。他预期,成个楼市会「呆咗,有价冇市」。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18359100

「中港楼市入寒冬」
陈启宗爱熊市 等候买地 2014年02月16日

【本报讯】近年一直看淡本港楼市并异常看好内地市场的恒隆地产(101),其主席陈启宗昨日态度突变,坦言内地租赁市场已跟香港楼市一样将进入寒冬,.........................陈启宗又强调,香港楼市步入冬天,是因政府短期内不会撤走楼市「辣招」,「因为社会上太多声音唔想地价升得太快,所以唔会撤走辣招。」他更形容现时的辣招已「辣到标眼泪」,因此不用再「加辣」,被问到会否担心1,400个货尾卖唔出,他仅回应指,「睇吓系要价定要量,恒隆物业位置好,冇话卖唔卖得出。」
投资导航:今年楼市易跌难升 2014年02月16日
四大指标 全部利淡

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801

楼价高企,似是无壳蜗牛的魔咒,但最近似乎有破解迹象。中原城市领先指数由高位回落,发展商亦开始劈价卖楼,二手楼价亦跟随向下,究竟楼市是否真的难敌地心吸力?今期「投资导航」用四大指标验证,预期楼市将进入易跌难升周期,上车客有机会圆梦了
【指标一】供应急增 
指标二】 美国联储局新任主席耶伦,上周首次出席国会听证会上表明,即使美国失业跌至低於6.5%水平,联储局亦不会即时加息,并指美国劳工市场尚未全面复苏,有需要继续采取进一步扶持行动,因此会维持低息一段长时间。虽然港元与美元挂鈎,理论上港息与美息同步,但本港不少官员及业界均表示,本港绝对有机会较美国先行加息,在供楼负担进一步上升下,楼价肯定会有压力。
■在政府三个辣招齐发下,成功赶绝投资客,亦令交投呆滞。

【指标三】辣招冲击 部份业主跪低政府为应付2008年金融海啸后急速反弹的楼市,於2010年率先推出额外印花税(SSD),但楼价却升得更劲,至前年底除延长SSD及加重税率外,同时针对一些非本港永久性居民及公司客买家,推出买家印花税(BSD)。